Ипотека — удовольствие действительно очень и очень дорогое. Удовольствие — потому что позволяет въехать в квартиру, заплатив за неё только 20% фактической цены, дорогое — потому что в результате вы переплатите за свою жилплощадь в 2,5-3 раза больше, чем она на самом деле стоит. А в условиях кризиса ситуация становится только сложнее: кредиты банки дают неохотно, а жить людям по-прежнему где-то надо. Попробуем разобраться, что происходит на рынке ипотечного кредитования и кто может сегодня рассчитывать на кредит.
Почему не дают?
Суть банковского кризиса проста: финансовым организациям просто-напросто не хватает денег. Первыми из-за проблем невозврата кредитов обеднели иностранные банки, у которых, кстати, российские коллеги всегда кредитовались много и часто (за границей получить кредит в 3-4 раза дешевле, чем в России). Но теперь те забирают свои деньги отовсюду, откуда можно, так что иностранный источник средств для российских банков на время закрыт. А в родном ЦБ брать деньги невыгодно: ставка рефинансирования чересчур высока.
Вот и приходится банкам экономить и ужиматься. Если раньше банкиры с удовольствием рекламировали свои кредитные услуги и давали в долг каждому, кто ни попросит, сейчас свободные средства нужны им самим. Отсюда — рост ставок по кредитам, ужесточение условий их выдачи и даже сворачивание многих кредитных программ.
Не удивительно, что первыми под удар попали именно ипотечные кредиты: они для банков — самые невыгодные. Деньги уходят надолго, за это время с клиентом может случить всё, что угодно, а стоимость самой квартиры, которая выступает в качестве залога, — величина ох какая непостоянная. По некоторым прогнозам, цены на недвижимость по России могут в ближайший год упасть на 20-30%, а это — потенциальный риск потери денег для банков, выдающих ипотеку.
Как изменились условия?
Стало меньше программ. Банки сворачивают наиболее рисковые и невыгодные ипотечные программы: например, перестают выдавать кредиты без первоначального взноса — сейчас в большинстве банков он равен 20%. Или не работают с первичным жильём — потому что не хотят принимать в качестве залога ещё не построенную или не отделанную квартиру.
Ставки выросли. В среднем ставки по ипотеке выросли в России на 0,5-1%. Кроме того, банки стали вводить дифференцированные ставки для клиентов: например, если у вас не очень большой доход или жильё вы собираетесь покупать первичное, для вас кредит может стоить около 16% годовых. Если же вы предоставляете справку о достаточно высоком доходе (в среднем это около 120-130 тысяч рублей в месяц) и покупаете уже готовую квартиру (т. н. вторичное жильё), вам могут «скостить» цену — рассчитывайте на 13,5-14%.
Условия жёстче. В каждом банке вас обязательно проверят на надёжность. Важнее всего, конечно, ваш доход. На втором месте — сфера занятости и возраст. Если вам 30-35 лет и работаете вы в крупной надёжной компании, вы — подходящий кандидат. Амбиций у вас много, доход предположительно стабильный, жизнь ещё предстоит долгая, а значит кредит вы отдадите. Если же вам за 45, здоровье барахлит и работаете вы в небольшой конторе, например, устойчивость вашего достатка вызовет у банка сомнения и кредит вам вряд ли дадут.
Сроки короче. Раньше ипотеку можно было получить на 20, 25 и даже 30 лет. Сейчас большинство банков выдают кредиты не более чем на 15 лет (а некоторые и не более чем на 10), а от этого, соответственно, растёт размер ежемесячных платежей. Если вы, например, собираетесь купить однокомнатную квартиру в Москве (по сегодняшним ценам она стоит примерно 4 млн рублей), вам придётся выплачивать банку около 40 тыс. руб. каждый месяц.
Почему вам могут отказать?
У вас слишком низкий доход. Чтобы подстраховаться, банки выдают ипотеку только тем, у кого она «съест» не больше половины месячного дохода. В идеале же платёж не должен превышать 30% от доходов семьи. Но учтите: никакая серая зарплата вам не поможет. Доход надо подтвердить официальной справкой, которую выдают только по факту «чистого» заработка.
У вас много иждивенцев. Даже если зарабатываете вы достаточно, все ваши деньги могут уходить, например, на детей. Матери-одиночке с тремя несовершеннолетними детьми кредит точно не дадут. Даже если зарабатывает она под 100 тысяч.
У вас плохая кредитная история или есть другие невыплаченные кредиты. Вы могли просрочить платежи по какому-нибудь мелкому потребительскому кредиту и забыть об этом. Но для банка это серьёзный повод вам не доверять. А если на вас висит ещё один долг, шансы получить ипотеку упадут почти до нуля.
Вы часто меняете работу. Чересчур много записей в трудовой книжке наведут сотрудников банка на мысль о том, что стабильностью вы не отличаетесь. А значит нет никакой гарантии того, что через год или два ваш доход будет оставаться на том же уровне, что и сейчас.
ВНИМАНИЕ! Если предыдущие пункты к вам не относятся, а вам всё-таки отказали — «без объяснения причин», — попробуйте обратиться в другой банк. Возможно, отказ стал прихотью сотрудника, который проверял ваши документы, и другой найдёт вас вполне надёжным кандидатом на получение ипотеки.
