В других регионах России показатели скромнее, но превышение в 2-4 раза небольшим всё равно не назовёшь. По данным замглавы Минрегиона Сергея Круглика, по состоянию на I квартал 2008 г. в среднем по стране квадратный метр в новостройке обходится в 48,7 тыс. руб. при себестоимости в 20,2 тыс. руб. Рынок есть рынок — уверены некоторые эксперты. Поэтому влиять на стоимость сложно и даже вредно. Но чиновники разного уровня не раз обещали разобраться с ценами и взять их под контроль. Обманывали, получается? Или очки политические набирали на заявлениях, которые на самом деле нельзя выполнить? Как бы там ни было, а регулирование государством стоимости жилья возможно. «АиФ» проанализировал, как это сделать.
Себестоимость под контроль
Влиять на себестоимость возможно административным путём, как, например, в Казахстане. Там она составляет 350-400 долл. — и всё. Правда, в этом случае застройщики не должны платить за подключение к электросетям, которое за последние несколько лет в России подорожало в 7 раз — с 15 тыс. руб. за 1 кВт в 2005 г. до 102 тыс. руб. за 1 кВт в настоящее время. Да и подвод инженерных коммуникаций должен быть на совести региональных властей. Сегодня же эти обременения вешают на строительные компании, но не включают в понятие себестоимости строительства. Ассоциация строителей России призывает и с ценами на материалы разобраться, а то они постоянно дорожают: рост за первое полугодие составил 8,3%. При этом только цемент, по данным Минрегиона, поднялся в цене на 13%. Для того чтобы этого не происходило, некоторые стройматериалы государство может объявить стратегическими и контролировать их стоимость.
Строить нужно больше
Есть и другой вариант для понижения стоимости жилья — увеличение предложения. Хотя, по мнению специалистов Российской гильдии риелторов, даже запланированный нацпроектом «Доступное жильё — гражданам России» рост объёмов строительства не может удовлетворить существующий спрос. Но для этого в первую очередь должны быть совершенно понятны, прозрачны и для всех одинаковы правила получения земельных участков. Под прозрачностью имеется в виду устранение коррупционной составляющей. А то в некоторых областях готовые площадки с подведёнными коммуникациями с большей охотой отдают не под строительство домов, а под офисные или торговые центры. Между тем, если бы такие участки использовали под жилую застройку, сроки возведения были б меньше, а квадратный метр стоил бы дешевле. Ведь прокладка коммуникаций в структуре себестоимости составляет обычно около 10%, но, если жилые дома строить за городом, в чистом поле, расходы могут достигать и 50%.
Кстати, региональные власти стали уделять больше внимания вопросам комплексного освоения территорий для жилищного строительства. В 169 городах с населением свыше 100 тыс. человек разрабатывают и принимают новые генпланы — своеобразный залог того, что, если в таком документе запланировано возведение новостроек в конкретных местах, там не может появиться что-то другое.
Ипотека должна быть доступнее...
Каждый год нам рассказывают о росте объёмов ипотечного жилищного кредитования. Больше 600 банков готовы ссужать на покупку квартир. Реально же лишь небольшой процент людей, преимущественно в крупных городах, может позволить себе ипотеку. Поднять уровень зарплат — задача, которую парой новых указов не решить. Сделать же кредиты на жильё доступнее государству по силам. Оно может компенсировать банкам часть процентов по ипотеке. Скажем, ставка по кредиту — 11-15% в год, 7-10% «ляжет» на заёмщика, остальное — на государство. А Сбербанк вообще в состоянии развернуть программу предоставления кредитов по ставке, не превышающей ставку рефинансирования Центробанка.
Кроме того, государство должно дальше развивать социальные программы для военнослужащих, молодых и многодетных семей. В рамках таких проектов, например, в Москве жильё можно получить по ценам значительно ниже рыночных. Что важно — темпы строительства должны опережать платёжеспособный спрос населения. В противном случае массовый доступ к деньгам спровоцирует дополнительный спрос на жильё, что приведёт к ещё большему росту цен.
...а налог на квартиры больше
Конечно, это должно касаться второго и последующего жилья. В одной только Москве, по разным данным, от 30% до 50% инвестиционных квартир. Это значит, что их купили не для жилья, а для того, чтобы выгодно продать, когда цены опять стремительно пойдут вверх. В большинстве стран действуют барьеры для этого вида бизнеса: прогрессивное налогообложение в зависимости от стоимости недвижимости, налог на прибыль при её перепродаже и повышенный налог на дополнительное жильё. Например, во Франции при продаже квартиры в первый год после покупки придётся заплатить треть её стоимости. Но с каждым последующим годом ставка налога уменьшается. В Италии жители, приобретающие свой первый дом, выплачивают НДС в размере 4%, за второе жильё уже берут 10%. В Великобритании продавец квартиры выплачивает налог на прирост капитала — от 10% до 40% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. В Греции ставка зависит от стоимости — от 9% до 11%. А владельцы единственного жилья освобождены даже от уплаты ежегодного налога на недвижимость.
Подобные меры доказали свою эффективность. Способствуя снижению и последующему сохранению стабильных цен на рынке жилья, они защищают интересы тех, у кого в собственности только один дом или квартира. Как будет у нас, зависит от решительности властей. Хотя давать обещания разобраться с ценами и взять их под контроль проще, чем их выполнять.
