В настоящее время, в случае, если дом признается аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений либо выплачивается выкупная цена, либо по соглашению с ними им предоставляется новое жилое помещение, как правило, в собственность. Начиная с 2013 года предлагается собственникам аварийных жилых помещений предоставлять жилье на условиях некоммерческого найма (арендное жилье).
В настоящее время эксперты и законодатели работают над положениями новой целевой модели. Согласно ей, собственникам, у которых есть иные жилые помещения на праве собственности, выплачивается выкупная цена жилого помещения. А собственникам, не имеющим иные жилые помещения на праве собственности, предоставляется жилье по договору найма на некоммерческих условиях. Если такие собственники являются малоимущими — им предоставляется жилое помещение по договору социального найма.
По мнению экспертов, развитие института некоммерческого арендного жилья позволит не только обеспечить граждан комфортабельными условиями проживания, но и сделать управление жилищным фондом более эффективным. Сейчас множество разных собственников не в состоянии прийти к общим решениям по управлению домом: собрать средства, провести капитальный ремонт. Поэтому управление жилищным фондом одним собственником представляется более эффективным.
Для некоммерческого найма предполагается строительство специализированного арендного жилья. Планируется, что застройщиком будет организация, созданная муниципалитетом, способная осуществлять максимальный контроль над строительством и эксплуатацией этих домов. Схема привлечения средств в строительство арендного жилья пока разрабатывается. Но уже определены основные приоритеты в строительстве таких домов: будет возводиться качественное, удобное и просторное жилье, которое станет привлекательным для граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда.
По условиям некоммерческой аренды договор найма будет заключаться на срок 5 лет с правом на продление. При этом плата за наём будет устанавливаться исходя из покрытия затрат на строительство жилого помещения в срок не менее 10 и не более 50 лет. К примеру, плата за наем квартиры средней площадью 45,1 кв. м., срок окупаемости строительства которой 15 лет, составит 8 196 руб. (без учета платежей за ЖКУ). При сроке окупаемости квартиры той же площади в 50 лет — плата за наем будет 2 342 руб. При этом ежегодное изменение платы за наём не будет превышать величину инфляции за предыдущий год.
Ожидается, что соответствующие изменению будут закреплены законодательно до конца текущего года. В связи с этим, начиная с 2013 года, Фонд содействия реформированию ЖКХ планирует выделение средств на переселение из аварийного жилищного фонда только по заявкам регионов, где будут переселять по договорам некоммерческого найма или социального найма.
— Это разумно и справедливо, потому что сейчас сложилась такая ситуация, что собственникам помещений в многоквартирных домах, выгоднее не собирать деньги на капитальный ремонт, не ремонтировать, потому что они уверены, что как только дом признают аварийным, им дадут новое жилье в собственность. Этот парадокс и несуразица, когда выгоднее доводить дом до аварийного состояния, ожидая, что дадут новое помещение в собственность, должен быть прекращен. Конечно, это касается в первую очередь новых строящихся домов, — пояснил директор Юридического департамента ГК — Фонда содействия реформированию ЖКХ Геннадий Адамович.
В настоящее время прорабатываются поправки в законодательство, касающиеся и коммерческого арендного жилья. Эксперты подчеркивают, что в любом случае обеспечение граждан комфортным проживанием и конституционным правом на жилище останется обязанностью государства.
Справка
По данным Росстата по состоянию на 01 января 2011 года, в Российской Федерации объем ветхого и аварийного жилья в многоквартирных домах, имеющих износ более 66 процентов, составляет 56,1 млн кв.м. (в том числе ветхого — 39,3 млн кв. м., аварийного — 16,8 млн кв. м.).
