Участники «круглого стола»
— Анатолий Аксаков, президент АРБР, член национального банковского совета ЦБ, депутат Госдумы;
— Олег Иванов, вице-президент АРБР;
— Евгений Богомольный, зампредседателя Комитета по собственности;
— Владимир Киевский, исполнительный вице-президент Ассоциациии российских банков;
— Илья Метёлкин, директор управления страхования ипотечных и финансовых рисков компании «Росгосстрах»;
— Елена Тарасова, старший вице-президент, замдиректора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24;
— Василий Палаткин, руководитель департамента ипотеки и управления продуктами розничного бизнеса банка УРАЛСИБ;
— Екатерина Токарева, начальник отдела маркетинга Департамента развития розничного бизнеса ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк»;
— Павел Дядин, начальник Управления ипотечного кредитования АКБ «СОЮЗ»;
— Анна Козлова, директор департамента ипотечного кредитования, КИТ Финанс Инвестиционный банк;
— Сергей Бессонов, заместитель Председателя Правления КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК»;
— Константин Карташов, председатель Совета директоров БГ «Мой Банк»;
— Сергей Постнов, президент Национальной Ипотечной компании;
— Владимир Дудницкий, гендиректор строительной компании «СтройТэк2006»;
— Светлана Сурина, отдел по работе с партнёрами Абсолют Банка.
Что со ставкой?
Как ни странно, на «круглом столе» обсудили один из самых животрепещущих вопросов, как для банкиров, так и для их клиентов, — закон об эффективной ставке* по ипотеке, который рассматривает Госдума. Анатолий Аксаков усомнился в его пользе для рынка и сообщил, что у него есть собственный законопроект о потребительском кредитовании.
— Этот сектор должен регулироваться Центральным банком и никакими другими надзорными органами.
Владимир Киевский не счёл возможным назвать эффективную ставку по ипотеке:
— Можно предположить, что некоторые заёмщики будут нарушать условия договора, например задерживать платежи. Банку приходится защищаться с помощью штрафов. А как будущие пени могут войти в полную стоимость кредита? Никак!
Финансисты согласились: такой закон переводит отношения банка и клиента в плоскость сослагательных: «Если — то, иначе — всё». Но исполнять директивы властей согласились.
Анатолий Аксаков напомнил, что подорожали деньги, которые наши банки занимают на Западе. В ответ банкиры подняли ставки по ипотеке, инфляция предательски разогналась. Но Центральный банк вовремя предпринял действия, чтобы снивелировать последствия зарубежного кризиса. Евгений Богомольный озвучил важные цифры:
— Если бы не 2004 год, когда приняли пакет из 27 законов по рынку доступного жилья, сейчас нам нечего было бы обсуждать. В 2005 году появился национальный проект «Доступное жильё». ЦБ подвёл итоги за 2007 год — 556 млрд. рублей ипотечных кредитов. Это в 2,1 раза больше, чем в 2006 году.
Олег Иванов от лица Ассоциации региональных банков России предложил создавать целевые срочные накопительные вклады, с помощью которых россияне за 3-7 лет собрали бы сумму для первого взноса.
Между банкирами завязалась дискуссия. Многие утверждали, что не повысят процентную ставку по ипотеке, а только будут заставлять новосёлов «по всей форме» подтверждать доход. Дескать, раньше-то выдавали кредиты кому ни попадя… Илья Метёлкин порадовал заёмщиков: тарифы страховщиков в отличие от ставок банков снижаются. Василий Палаткин считает это «отрезвлением рынка».
Владимир Дудницкий назвал «реальные цены на 1 кв м», по которым люди могли бы покупать недвижимость, — $450 в регионах и $2000 по Москве. По его мнению, необходимо дать «зелёный свет» средним и мелким строительным компаниям, которые умеют строить дёшево, но не имеют денег на взятки чиновникам.
Какой процент в стоимости жилья приходится на коррупционную составляющую? Кто-то придерживался мнения, что на первичном рынке это 40%, кто-то утверждал, что все 50%. Анатолий Аксаков предложил банкирам по мере сил влиять на застройщиков, чтобы сделать их деятельность прозрачной. Елена Тарасова воспротивилась: почему банкам приходится проверять «чистоту» документации объекта? Кто-то посоветовал работать только со строителями, соблюдающими 214-ФЗ*. Банкиры откликнулись: «Уйдём в регионы!» Ведь там с соблюдением законодательства проблем практически нет…
Банки желают вам отдельной квартиры
Мы попросили участников круглого стола «Новосёл-2008», профессионалов рынка ипотеки, ответить на вопросы читателей «АиФ», которые уже взяли ипотечный кредит или только собираются это сделать.
Старая квартира может стать вашим первым взносом за новую!
— Цены на квадратные метры — фантастические! У меня нет денег на первоначальный взнос, но я готов продать машину, есть небольшое наследство и, главное, однокомнатная квартира, в которой я сейчас живу. Могу я это использовать, как взнос за большую жилплощадь? Владимир Ипатьев, Мытищи
Василий Палаткин, руководитель департамента ипотеки и управления продуктами розничного бизнеса БАНКА УРАЛСИБ:
— Совершенно согласен: цена квадратного метра завышена. В Европе и Америке соотношение стоимости жилья и доходов человека совершенно другое! У нас люди продают однокомнатную квартиру, чтобы купить двухкомнатную. И их волнует только та разница, которую нужно заплатить. Они оценивают не доступность метра жилья, а по карману ли им эта самая разница. И количество таких клиентов сегодня растёт.
В нашем банке сейчас есть предложения, которые дают заёмщику возможность безболезненно и удобно продавать одно жильё и покупать другое. Лимит дохода клиента мы рассчитываем не на всю стоимость новой квартиры, а только на разницу между старой и новой жилплощадью. Максимально упрощена процедура регистрации обременения первой квартиры залога, её последующей продажи и, соответственно, приобретения и обременения другой квартиры залогом.
Проще говоря, ваше старое жильё и становится первоначальным взносом. Причём очень хорошим, который позволяет заёмщику уменьшить его платежи по кредиту. А банк одалживает ему меньше денег, снижая свои риски.
Перед ипотечной страховкой равны и худой, и толстый
— Я оформляю ипотеку. Страховая компания направила меня на медобследование. А я очень худенькая и всегда такой была. Мне тут же повысили коэффициент страхования! Полина Молотова, Москва
Илья Метёлкин, директор Управления страхования ипотечных и финансовых рисков компании «Росгосстрах»:
— Банки определяют стоимость ипотеки по ситуации на рынке. Страхование работает немного в другой плоскости. У нас есть статистика по России: смертность, заболевания, количество инвалидностей на 1000 человек… На основании этого опыта мы формируем определённые тарифы в зависимости от возраста, пола и так далее. Ту же худобу (или полноту) можем рассматривать как склонность к заболеваниям. При этом, если девушка берёт кредит на относительно короткий срок, никто не будет «придираться» к её конституции. А если надолго — тут страховщики по опыту знают, что дефицит или излишек веса могут привести к страховому случаю. Но мы совершенствуемся. Наши тарифы в целом снижаются, процедуры по медицинскому освидетельствованию упрощаются. Скажу больше: заёмщики по ипотеке менее склонны к заболеваниям, чем остальные россияне! Потому что, взяв кредит на жильё, они более ответственно относятся к своему здоровью. Когда человек берёт большой заём, мы отправляем его на медицинское обследование в определённую медицинскую клинику, как правило, бесплатно. Нам это надо для того, чтобы адекватно применить к нему тариф. В связи с тем, что уже лет 20 у нас в стране не существует практики обязательной диспансеризации, люди понятия не имеют, что происходит с их здоровьем. А те, кто берёт ипотечный кредит, автоматически это выясняют, начинают лечиться, вести правильный образ жизни. В этом смысле мы — нужная сопутствующая услуга, а не «выкручиватели рук». Страхование жизни в первую очередь ориентировано на заёмщика и его семью. Если заёмщик, не имеющий страховки, не дай бог, умрёт, банк имеет полное право продать квартиру. Наследникам его достанется всего «маленький кусочек» денег, если они сами не смогут выплачивать взносы. А если страховка была, им останется жилплощадь.
Как рефинансироваться… с детьми?
— Пять лет назад я взяла ипотечный кредит на 20 лет под 15% годовых в долларах. Сейчас ставки куда меньше. Как мне рефинансировать свою ипотеку? Что делать, куда идти и сколько я, собственно, выиграю? Кстати, за это время у меня родилось двое детей… Варвара Челядкина, Новосибирск
Сергей Постнов, президент Национальной Ипотечной компании (НИКом) — оператора Национального резервного банка (НРБ) на ипотечном рынке:
— У нас в НРБ — НИКом ставка в долларах сейчас такая, что вы выиграете не менее пяти процентов в течение всех 15 лет, которые вам осталось выплачивать кредит. Вы можете прийти к нам, написать заявление, подать документы — те же, что при оформлении кредита. Мы посмотрим на вашу платёжеспособность. Ведь даже если вы деньги занимали у нас, за 5 лет с вами могло многое произойти: смена работы, замужество, развод, появление детей, получение наследства. Затем мы назовём вам сумму, которую можем выдать, вы сравните её со своим долгом, после чего мы подпишем договор. И вы будете погашать свою ипотеку в НРБ — НИКом по более низкой ставке. Если вы брали кредит в другом банке, мы также рассмотрим все документы, вы оплатите наши комиссии, застрахуетесь, подпишем кредитный договор, погасим ваш долг перед старым кредитором, вы вместе с предыдущим банком снимите обременение с квартиры в регпалате* (ведь ваша квартира была в обременении в другом финансовом институте). После этого наш представитель идёт с вами снова обременить квартиру залогом, а вы начинаете делать выплаты с новой, более низкой процентной ставкой.
Если в какой-то момент наши условия ипотечного кредитования изменятся, вам это ничем не грозит. У нас в договоре прописан определённый процент в долларах. Вот из этого расчёта вы и будете делать взносы, хоть для новых заёмщиков ставка поднимется.
Года три назад у нас была такая смешная история с заёмщицей, ипотечный кредит для которой мы уже одобрили. Она скрыла, что у неё есть дети. Звоним ей домой, трубку берёт девочка: «Сейчас маму позову». После этого мы ей отказали.
Иждивенцы не сильно влияют на ситуацию: обязательные расходы на детей, которые учитывает банк при расчёте размера кредита, минимальны. А вот ложь влияет. Ведь если заёмщик начинает врать «на берегу», то где гарантия, что он не будет обманывать банк постоянно? Лучше ничего не скрывать. А мы сами подумаем, как сделать так, чтобы дать вам кредит.
Сколько быть в долгу?
— Пытаюсь понять, на сколько лет мне стоит взять ипотечный кредит? Как обычно люди выплачивают такие суммы? Подскажите! Владимир Кокошин, Нижний Новгород
Екатерина Токарева, начальник отдела маркетинга Департамента развития розничного бизнеса ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк»:
— Сейчас на рынке наметилась тенденция к увеличению среднего срока ипотеки. Это в первую очередь связано с тем, что банки стали предлагать кредиты на более длительный срок. Однако наши клиенты считают деньги. Чем «длиннее» заём, тем он дороже. Самые популярные кредиты в ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» — 15 лет. Это оптимально для нашего «среднего» клиента 35-43 лет, не так тяжело психологически, и сумма процентов меньше, чем у долгосрочных аналогов. Ипотека на срок, например, 25 лет пользуется явно меньшей популярностью. Она интересна в основном молодым заёмщикам, которые пока не могут позволить себе выплатить весь долг за 10 лет. В контексте нашего рынка стандартный «срок жизни кредита» — 5-7 лет. Многие стараются погасить его досрочно. В Европе, например, такого нет, и этим наш заёмщик отличается от европейского.
Как выбрать банк для самой выгодной ипотеки?
— Как мне выбрать, где лучше всего взять ипотеку? Сегодня практически все крупные банки предлагают такие кредиты, условия разные: в чём-то выигрываешь, в чём-то проигрываешь. На что обращать внимание? Наталья Лазебная, Подольск
Елена Бушнякова, директор дирекции розничных продаж ОТП Банка:
— Для начала нужно определиться с квартирой, дачей или другой недвижимостью, которую вы хотели бы приобрести. Далее нужно ознакомиться с условиями и предложениями банков, которые выдают ипотечные кредиты, и отобрать те из них, где есть наиболее подходящие программы по вашим возможностям. После нужно посмотреть и проанализировать стоимость программ, а также дополнительные условия и возможные «подводные камни». Так станет окончательно ясно, что наиболее предпочтительно для вас, а что неприемлемо. В получившийся итоговый список банков можно подавать заявки на ипотеку и собирать необходимые документы. Сейчас лучше брать кредит в долларах США — с учётом постоянной тенденции снижения курса американской валюты заёмщики, которые получают зарплату в российских рублях, смогут выиграть на разнице курсов. Также выгоден кредит в швейцарских франках, по которому годовая процентная ставка ниже по сравнению с кредитами в долларах США и в рублях. Тем не менее всегда существует вероятность повышения курса. Поэтому для клиента имеет смысл «снизить валютный риск»: оформить ипотеку в тех денежных единицах, в каких ему платят зарплату.
А если раз — и Обама?
— Беру ипотеку. Что, если выборы выиграет Барак Обама и доллар вырастет? Илья Штейн, Обнинск
Константин Карташов, председатель Совета директоров БГ «Мой Банк»:
— Как правило, ипотечный кредит берут на много лет. Те процессы, которые сегодня происходят в мировой экономике, сопряжённые с падением американской валюты по отношению к другим мировым денежным единицам, носят локальный характер. Эта локальность может измеряться 1-2 годами. За последние несколько лет динамика падения курса доллара к рублю составила немногим более 2-3 пунктов. Экономика России растёт, наша казна увеличивается. С учётом повышающихся цен на нефть, лидерства «Газпрома» на ресурсных рынках, увеличивающихся золотовалютных запасов, профицита бюджета и прочих положительных тенденций финансового кризиса у нас быть не должно. Поэтому сейчас, конечно, ипотеку выгоднее брать в долларах: чтобы выплатить долг, вам надо всё меньше и меньше рублей. Да, ситуация может измениться. Когда вы приходите за ипотекой, вы смотрите не только на курсы валют, это вопрос комплексный. Соотнесите цену и качество кредита с финансовыми возможностями и примите решение.
Кто виноват и что делать?
«АиФ» конкретизировал извечный русский вопрос: кто виноват в росте стоимости жилья и что нам, потенциальным новосёлам, с этим делать? Участники «круглого стола» предложили свои версии.
Владимир Киевский:
— Жильё, которое покупают по программам ипотеки, вторичное. Не это ли важнейший фактор удорожания жилищно-ипотечного кредитования?
Евгений Богомольный:
— Кроме ипотеки существуют жилищно-накопительные, жилищно-строительные, потребительские кооперативы, они помогают людям собрать сумму, необходимую для первоначального взноса. Сегодня 42-45% новостроек — индивидуальное жильё. Готовится ко второму чтению закон по малоэтажному и индивидуальному строительству. Чем больше будет форм и возможностей купить жильё, тем больше появится вариантов снизить цену.
Константин Карташов:
— Важная задача — снижение стоимости строительства, эту проблему нам надо сегодня совместно решать.
Сергей Постнов: — Прозрачная строительная отрасль плюс возросшие доходы населения — и все будут с жильём. Конкуренции на строительном рынке либо нет, либо она полукриминальная. А технологии? В Москве 20-этажный дом строится 2,5-3 года. В Сингапуре — за 6 месяцев. Эмпайр-стейт-билдинг был построен за один год! Сто с лишним этажей — да ещё в каком году!
Анна Козлова:
— Цены повышают сами продавцы, владельцы жилья. У нас вчера было намечено 15 сделок. 70% из них сорвалось, потому что продавцы прямо на месте назвали новую цену — на 100 тысяч долларов больше!
Елена Тарасова:
— Наших заёмщиков никто не защищает от продавцов. Кредитуя клиента на этапе строительства, банк назначает более высокую ставку: риски значительнее, нет зарегистрированной ипотеки. А вы рассчитываете на определённый срок ввода жилья и уменьшение суммы выплат. Застройщики, невзирая на ФЗ № 214, не соблюдают эти сроки. И ответственности за это никто не несёт.
Павел Дядин:
— Срыв сделок происходит только в Москве. В регионах картина совершенно иная.
Евгений Богомольный:
— Нельзя брать за основу Москву и Подмосковье — это всего лишь 20% рынка. С нынешней котировкой нефти в Россию каждый день приходит 1 млрд. долларов. На рост стоимости недвижимости, как это ни смешно, давит покупка жилья для социальных нужд, местные бюджеты достаточно серьёзные. Для первичного рынка и жилья-то особенно не остаётся. Да, зарплаты растут, но повышаются и цены на продовольствие, оттягивая деньги с этого рынка. Пока мы не дойдём до ввода 80-100 млн. кв. метров в год, ситуация не изменится.
Владимир Дудницкий:
— Цена на стройматериалы не снизится. Строители и инженеры не будут работать за меньшую зарплату. Главная составляющая — стоимость лицензии, разрешения (то есть входа в рынок), вот с чем надо сегодня работать, это единственная возможность сделать жильё более доступным.
Словарь ипотеки
*АИЖК — Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию.
*Андеррайтинг — проверка рисков.
*Дефолтный заёмщик — человек, взявший ипотечный кредит и не выплачивающий его.
*ИЦБ — ипотечные ценные бумаги.
*К/З — соотношение суммы кредита и стоимости закладываемой недвижимости, кредит/залог.
*Регпалата — регистрационная палата, где фиксируют сделки, в том числе и с недвижимостью.
*Скоринг, скоринговые системы — специальный алгоритм проверки платёжеспособности заёмщика.
*Эффективная ставка — процентная ставка при кредите, полностью отражающая размер выплат заёмщика.
*214-ФЗ — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
