Удорожание ипотеки не остановит даже договор

Если сравнивать нынешние процентные ставки по ипотеке с предложениями банков годовой давности, то может показаться, что ставки продолжают плавно снижаться. Но на самом деле спад прекратился около трёх месяцев назад, и за это время ставки выросли как минимум на 1%.

Не уверен? Не бери!

Многие банки урезали свои ипотечные программы или вообще их приостановили. Всё больше тех, кому отказали в займе, — если в 2007 г. кредит получал каждый десятый обратившийся, то сейчас «конкурс» вырос и банки соглашаются одолжить деньги только одному из 12-14 человек. — Скорее всего, в самое ближайшее время ставки по ипотеке поднимутся в среднем ещё на 2%, — рассказала «АиФ» руководитель Клуба банковских аналитиков Марина Медведева. — Во-первых, из-за финансового кризиса в Европе нашим банкам стало труднее брать там займы, а во-вторых, Центробанк увеличил ставку рефинансирования (цену, по которой он «отпускает» деньги банкам. — Ред.), поэтому отечественные кредитные возможности для банков тоже станут дороже. Это потянет за собой ещё большее ужесточение требований к заёмщику. Чем это грозит лично вам? К примеру, более длительная и тщательная проверка ваших документов может вылиться в то, что за время оформления кредита подобранная квартира может просто подорожать.

Кстати

Увеличить процентную ставку по уже выданному кредиту банк может только в том случае, если это разрешено договором. Когда такого пункта нет, а банк объявляет о поднятии ставок, можете смело подавать на него в суд. Правда, финансисты находят и другие пути, как компенсировать потери от ипотеки, ставшей менее рентабельной. Например, вводят комиссии за перевод денег, увеличивают сбор за обслуживание счёта. Чтобы понять, законны действия банка или нет, внимательно читайте договор (лучше вместе с юристом).

А тем, кто ещё не подписался на многолетний «роман» с банком, можно посоветовать лишь одно. Не ломайте голову над тем, когда в США закончится ипотечный кризис или насколько подорожает недвижимость в России до конца года. Главное, что должен сделать потенциальный заёмщик крупной суммы денег, — подсчитать, не станет ли для него кредит непосильной ношей. Да, можно ползарплаты отдавать банку в течение 20 лет, не ездить в отпуск и урезать все расходы до минимума. Но будете ли вы и ваша семья довольны своим резко ухудшившимся качеством жизни? Не пожалеете ли вы, что попали в кабалу на много лет вперёд? Ведь тот факт, что вы успели подписать договор до поднятия ставок по ипотечному кредитованию, послужит для вас весьма слабым утешением.

Заём по-московски

Как меняются условия по долларовому ипотечному кредиту, показываем на примере москвича (совокупный доход его семьи — 3 тыс. долл./мес), который хочет продать свою квартиру за 200 тыс. долл., взять кредит в банке (160 тыс. долл.) на 20 лет и купить большую по площади квартиру на вторичном рынке.

Экзотический долг

В прошлом году появилась такая услуга, как кредит в швейцарских франках. Большинство заёмщиков она насторожила. А корреспондент «АиФ» рискнула им воспользоваться. Что из этого получилось?

Почему франки?

Вторичное жильё я не могла себе позволить из-за высоких цен, поэтому требовалась новостройка. После изучения предложений банков оказалось, что наиболее выгодный кредит на сентябрь 2007 г. был вексельный (на строящуюся (!) недвижимость) в швейцарских франках под 8,6% годовых (аналогичный кредит менее привлекательным заёмщикам дают под более высокий процент).

За взятые в банке 100 тыс. франков при погашении кредита за год надо переплатить 8600 франков, что в пересчёте на рубли с учётом потери на разнице курсов составит 202 100 руб.

Аналогичную сумму в рублях (100 тыс. франков — это около 2,3 млн. руб.) можно было одолжить только под 12%, с переплатой примерно в 276 тыс. руб. Получается, что, взяв кредит во франках, я сэкономила за год около 74 тыс. руб.

Подводные камни

1. Возможное увеличение ставки. При заключении сделки выяснилось, что через 5 лет банк имеет право изменить (увеличить или уменьшить) процентную ставку. Если меня не устроят новые условия, я обязана полностью погасить кредит за 2 месяца.

Это называется плавающей процентной ставкой, которую сейчас стали практиковать некоторые банки. Проценты по таким кредитам немного ниже, но при нынешней мировой нестабильности на рынке ипотечного кредитования предугадать, повысится или понизится процентная ставка через 5 лет, практически невозможно. Следовательно, велик риск потерять энную сумму денег.

Но если вы уверены, что в течение пяти лет сможете рассчитаться с банком, то риск оправдан.

Имейте в виду, на этапе подписания документов отказаться от займа сложно. Так как к этому моменту вы уже оплатили страховку и некоторые комиссии, которые не возвращаются. Следовательно, расспрашивать обо всех нюансах вашего кредитного инспектора нужно заранее. Сам он вряд ли расскажет о подобных «мелочах».

2. Дополнительные расходы. В моём случае банк выдавал лишь недостающую сумму для покупки квартиры, а все дополнительные расходы легли на меня: комиссия за выдачу кредита — 1 тыс. франков, оформление недвижимости в собственность — 2% от стоимости квартиры, страхование жизни — около 0,3% от суммы кредита. Итого: около 120 тыс. руб.

Это далеко не все расходы, которые вы можете понести. Если вторичное жильё (ваше собственное и/или приобретаемое) остаётся в залоге у банка, то кроме всего вышеперечисленного вы должны будете оплатить оценку недвижимости — от 3 тыс. руб. и её страхование — около 0,5% от суммы кредита.

3. Налог. Радость от небольшой процентной ставки улетучилась, когда я узнала о дополнительных платежах. Так как мой процент по кредиту ниже ставки рефинансирования, по закону эта разница считается моей материальной выгодой и облагается налогом. В моём случае сумма платежа — около 3 тыс. руб. в год.

Успокаивает только то, что с 1 января 2008 г. от уплаты этих процентов освобождаются те, кто имеет право на налоговый вычет (предоставляется после оформления недвижимости в собственность). Так как я впервые покупаю квартиру, могу рассчитывать на этот вычет. Значит, моя сумма налога на материальную выгоду уменьшится.

Что будет дальше?

После того как дом будет построен и я стану собственником квартиры, перезаключается договор с банком. Жильё теперь считается «вторичным», и на него устанавливаются новые процентные ставки. За полгода в «моём» банке они повысились приблизительно на 1%.

Если меня не устроят новые проценты, я имею право взять кредит в другом банке. Но при перекредитовании придётся проходить всю процедуру оформления заново и ещё раз платить комиссии.

Итог. Оказалось, что брать кредит во франках по сравнению с рублями было действительно выгодно. Хотя в сравнении с долларовым займом за полгода я немного проиграла из-за понижения курса «зелёного». Но впереди ещё как минимум 5 лет выплат, и благодаря швейцарским франкам я могу планировать мои расходы по кредиту, так как за полгода курс этой валюты изменился незначительно.

Подробно о том, как и почему ужесточились условия выдачи ипотеки, читайте ЗДЕСЬ.