Развитие городов, попавших в зону Подмосковья, условно названную серединной, зависит от направления и качества дорог, инфраструктуры, наличия градообразующих предприятий, обеспечивающих занятость местного населения. Наиболее интенсивное жилищное строительство ведется там, где связь этих факторов сильнее. Соответственно и предложение в новостройках здесь довольно обширное.
В престижной западной и юго-западной части Московской области располагается несколько городов, которые эксперты рынка недвижимости отметили как наиболее застраиваемые. Это Звенигород, Истра, Апрелевка и Троицк. По словам ведущего аналитика ФСК «Лидер» Сергея Грудолова, основными покупателями недвижимости в них, как правило, являются местные жители, а также приезжие из других российских регионов, подбирающие для себя бюджетные варианты, пишет журнал Недвижимость и цены.
По словам Артема Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», всего на конец июля 2010 г. в открытой продаже в Подмосковье было представлено более 560 жилых корпусов новостроек. Из них на Звенигород пришлось 3% от всего объема предложения, на Апрелевку — 1,5%, Троицк — 0,6%, Истру — 0,4%. Для сравнения: максимальные показатели в объеме предложения новостроек Подмосковья в последние годы сохраняют города-спутники Москвы: Красногорск (6%), Одинцово (5,8%) и Балашиха (5,4%).
Звенигород: новое строительство в древнем городе
«Из рассматриваемого пула населенных пунктов наибольшее количество новостроек, в том числе на стадии реализации проекта, находится в одном из старейших городов Подмосковья — Звенигороде», — рассказывает С. Грудолов. В настоящее время это город со сложившейся инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью (автомобильной и железнодорожной), благоприятной экологией. Местные новостройки являются привлекательными не только с точки зрения инвестиций, но и постоянного проживания. По словам эксперта, на территории этого небольшого города с населением чуть больше 14 тыс. человек насчитывается шесть объектов, находящихся в различной степени готовности. Это жилые комплексы «Родные Просторы», «Курорт», «Заречный», «Чехов», а также дома в микрорайонах Пронино и Восточный.
В частности, в микрорайоне Восточный застройка разбита на две очереди: первая включает корпуса № 1, 4 и 5. Планируется, что жилье будет сдано госкомиссии до конца 2010 г. Строительные работы по второй очереди только начинаются — это корпуса № 2, 3, 6. Договора на покупку недвижимости здесь заключают в соответствии с 214 ФЗ. В настоящее время в данном жилом комплексе представлены различные варианты жилья. В частности, в корпусе № 4 имеются одно-, двух-, трехкомнатные квартиры общей площадью 46–79 кв. м. В корпусе № 5 — такой же набор комнат в квартирах, но их площадь варьируется от 41 до 84 кв. м. Минимальная цена предложения — 36 тыс. руб. за 1 кв.м.
Микрорайон Пронино (корп. № 6, 7, 9) уже сдан госкомиссии. Застройка представлена одно-, двух-, трехсекционными монолитно-кирпичными домами высотой в 10–12–14 этажей. Первые этажи выделены под размещение обслуживающей инфраструктуры: отделений банка, супермаркета, аптеки, салона красоты, фитнес-центра. Проведено общее благоустройство территории, организована детская площадка, открытая гостевая парковка. Кроме того, в микрорайоне предусмотрено строительство детского сада на 120 мест. В продаже имеются квартиры: однокомнатные — 35–61 кв. м; двухкомнатные — 62–102 кв. м. и трехкомнатные — 94–131 кв. м. Цена предложения — 43–57 тыс. руб. за 1 кв. м.
Завершено строительство и ЖК «Родные Просторы» на ул. Василия Фабричного. Монолитно-кирпичный дом состоит из шести секций высотой четыре, пять, шесть этажей. На нижних этажах предусмотрены торговые, офисные помещения, а также помещения общественного назначения. Прилегающая территория огорожена и озеленена. В доме представлены одно-трехкомнатные квартиры. Минимальная площадь 37 кв. м, максимальная — 81 кв. м. Цена 1 кв. м начинается от 54 тыс. руб.
ЖК «Чехов» (ул. Чехова, 1) — один из наиболее престижных объектов Звенигорода. В нем покупателям предлагаются одно-четырехкомнатные квартиры в монолитно-кирпичном доме переменной этажности (пять и шесть этажей) по цене от 4,1 до 10,1 млн руб. (от 65 до 90 тыс. руб.). Площадь квартир составляет от 50 до 135 кв. м. Территория комплекса огорожена и охраняется круглосуточно. Дополнительную безопасность жильцам обеспечат консьержи. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», после завершения строительства на первых этажах комплекса откроются косметический салон, кофейня, парикмахерская, магазин спортивной одежды, химчистка, аптека, прачечная и другие объекты.
Троицк и Апрелевка — ближе к Москве
Троицк и Апрелевку объединяет то, что, хотя они и отнесены к серединной зоне Подмосковья, но расположены ближе других названных городов — на расстоянии около 20 и 26 км от МКАД соответственно. В последнее десятилетие эти города активно развивались. Наряду с современными жилыми комплексами здесь строят и объекты инфраструктуры, улучшают транспортное сообщение с Москвой. По словам А. Ржавского, целевая аудитория покупателей жилья в этих городах делится на три группы, куда входят москвичи, местные жители (включая тех, кто проживает в соседних городах Подмосковья), а также граждане, прибывшие из других регионов РФ. Общая картина по Апрелевке и Троицку выглядит следующим образом: доля москвичей составляет около 64% от всех покупателей новостроек, 23% приходится на местных жителей, а остальные 12% — на приезжих из других регионов РФ.
По данным ФСК «Лидер», в настоящее время в Троицке на рынке представлены две новостройки, в Апрелевке — три.
Крупный проект Троицка расположен на ул. Нагорной, мкр-н Е-21, на берегу р. Десны. Комплекс включает четыре одно- и двухсекционных монолитно-кирпичных дома разной этажности, с цокольным этажом для офисных и технических помещений. На двух верхних этажах односекционных домов запланированы пентхаусы. Квартиры сдают без отделки. В корпусе № 4 (это односекционная 17-этажная башня) можно приобрести квартиры общей площадью от 38 до 161 кв. м. по цене от 54 до 76 тыс. руб. за 1 кв. м.
Второй объект располагается на Октябрьском проспекте, вл. 3 (мкр-н Д). Это 17-этажный монолитно-кирпичный дом на 176 квартир с подземным паркингом на 154 машино-места. Проектом предусмотрены одно-трехкомнатные квартиры площадью от 42 до 91 кв. м. Срок сдачи — II квартал 2011 г. Интересно, что данный объект практически не рекламировался, большую часть квартир раскупили местные жители. Цена 1 кв. м — 55–65 тыс. руб.
В Апрелевке эксперты корпорации «ИНКОМ» выделили ЖК «Апрелевский». Он представляет собой трехсекционное монолитно-кирпичное здание высотой 14 этажей. Первые этажи комплекса отведены под магазины, кафе, предприятия сервиса, салон красоты, фитнес-клуб. Здесь проведено благоустройство и озеленение прилегающей территории: устроены газоны, цветники, детские и спортивные площадки, открытая гостевая стоянка. В шаговой доступности расположен продуктовый и строительный рынки, а также зона отдыха на лесопарковой территории. ЖК сдан ГК. В продаже остались одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 46 до 65 кв. м. Цена — от 60 тыс. руб. за 1 кв. м.
ЖК «Новая Апрелевка» находится на Парковой улице, рядом с железнодорожной станцией и неподалеку от центра города. Он представляет собой несколько монолитно-кирпичных зданий (10, 12 и 14 этажей) с одно-трехкомнатными квартирами площадью от 45 до 93 кв. м. Секции 4, 5, 6 уже введены в эксплуатацию, а в секциях 1, 2, 3 завершены строительно-монтажные работы. Цена 1 кв. м — 54 тыс. руб. в однокомнатных квартирах, 49 тыс. руб. — в двухкомнатных и 50 тыс. руб. — в трехкомнатных.
Третий объект располагается на ул. Полевой и включает три 12–14-этажных здания. Один дом уже сдан, на двух других идут монтажные работы. Завершить строительство девелопер планирует в IV кв. 2011 г. Сейчас в продаже имеются двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 66 до 88 кв. м. В зависимости от этажа и выбранной планировки двухкомнатные квартиры продают по цене от 40,5 до 49 тыс. руб., а трехкомнатные — от 41 до 50 тыс. руб. за 1 кв. м.
Истра
«Истра удалена от МКАД на 40 км. По этой причине доля москвичей в общей структуре спроса здесь несколько ниже и составляет 24%», — рассказывает А. Ржавский. Большинство покупателей — местные жители, их почти 2/3. А на граждан из других регионов РФ приходится немногим более 10% реального спроса.
По данным ФСК «Лидер», в г. Истра и пригородах сейчас насчитывается четыре новостройки. Это дома на ул. Рабочей, 27, и в поселках Глебовский, Новопетровский и Павловская Слобода. Пятнадцатиэтажный монолитно-кирпичный дом на ул. Рабочей сдан в 2009 г., но в продаже еще есть одно-трехкомнатные квартиры площадью от 42 до 88 кв. м. Минимальная цена предложения — 61 тыс. руб. за 1 кв. м. Дом в поселке Новопетровское тоже сдан. Это пятиэтажное кирпичное жилое здание с одно-трехкомнатными квартирами площадью от 50 до 102 кв. м. Жилье продается по цене от 44 тыс. руб. за 1 кв. м.
Что касается анализа актуальной ценовой ситуации, то по состоянию на июль 2010 г. (по данным «АКЦ МИЭЛЬ») средняя цена предложения на первичном рынке в Звенигороде составила 41,4 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 5,9% больше, чем в начале года. В Троицке отмечен рост на 1,8% (57,5 тыс. руб. за 1 кв. м). В Апрелевке, наоборот, произошло снижение средней цены на 4,5%, до 44,7 тыс. руб. за 1 кв. м.
