Чаще всего обращают внимание на планировку квартиры, наличие подсобных помещений, площади комнат, кухни, прихожей и т. д.
Жилые и нежилые
Помещения, входящие в состав квартир, делятся на жилые (собственно комнаты) и нежилые (кухня, коридоры, холлы, санузлы и т. п.). Соответственно, возникает вопрос: каким должно быть оптимальное соотношение площадей этих помещений? Своего рода рекордсменами являются хрущевки, к которым понятие «оптимальность» неприменимо. Предполагалось, что для советских трудящихся главное — жилые помещения в принципе, а остальное — как-нибудь… В результате в проектах тех лет комнаты максимально «разгоняли» за счет всех прочих помещений, и доля именно комнат зачастую достигала 75–80% всей площади квартиры. Сейчас на рынке другие веяния: архитекторы и строители понимают, что для нормального существования жильцам нужны не только комнаты, пишет журнал Недвижимость и цены.
«В целом сегодня соотношение жилых и нежилых площадей — 70 к 30, — говорит Артем Кохановский, директор департамента элитной недвижимости агентства Great reality. — Однако это довольно условные цифры. Во-первых, многое зависит от общей площади квартиры: чем она больше, тем меньше (в процентном отношении) будут комнаты. А во-вторых, доля, приходящаяся на жилые помещения, уменьшается с ростом класса недвижимости: в домах категорий бизнес и элит общая площадь иногда может быть в два раза больше жилой. Например, не так давно мы продавали квартиру площадью 300 кв. м, в которой одна только терраса занимала 110 кв. м».
Надежда Волохова, заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», добавляет, что квартиры элитного сегмента продаются, как правило, со свободной планировкой. Это означает, что деление площади на жилую и нежилую происходит в соответствии с пожеланиями владельца. «Многое зависит от целей, с которыми приобреталась недвижимость, — отмечает эксперт. — Если они представительские, то жилая площадь может составлять всего 20%. Если же квартиру купили для собственного проживания, то жилая площадь составляет примерно 60%».
Сколько метров до потолка?
Важнейшая характеристика квартиры — высота потолков. «Именно они, а не размер комнат создают ощущение простора и объема, — убежден А. Кохановский. — Этот параметр, который изменить невозможно, становится одним из основных критериев в определении качества жилья».
Теоретически с тезисом «чем выше, тем лучше» можно поспорить. Можно и высоту потолка довести до абсурда, например до 10 м. Однако это теория. На практике таких потолков не бывает, разве что в мансардных этажах, где собственники объединяют часть площадей по вертикали, используя высоту двух этажей. Такое помещение служит своего рода торжественной залой, где можно без труда поставить пятиметровую новогоднюю елку.
«На рынке есть любые предложения: от 2,5 м в хрущевках до 5 м в дореволюционных домах, — говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Наиболее оптимальной является высота чуть более 3 м: она обеспечивает достаточный объем воздуха для проживания. Кроме того, в таком помещении можно сделать натяжные потолки, провести вентиляцию».
«В домах классов эконом и комфорт высота потолков составляет, как правило, 2,7–3 м, — отмечает Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья». — В более высоких ценовых сегментах — от 3 до 4 м».
Соблюдая пропорции
Площади комнат также имеют значение, когда говорят об удобстве квартиры. Их нижняя граница установлена законодательно. Согласно московским городским строительным нормам, площадь жилого помещения не может быть меньше 9,25 кв. м, а ширина — менее 2,5 м. Верхний предел государством не ограничен — тут действует только здравый смысл застройщиков и покупателей.
«В современных панельных домах минимальный размер комнаты составляет 11,4–14,8 кв. м, — говорит Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест». — Максимальный размер — около 20,5 кв. м. Что касается монолитных зданий бизнес-класса, то там размеры существенно больше. Например, в ЖК VERSIS (класс бизнес-плюс) площадь комнаты может составлять около 30 кв. м».
Помимо площади комнаты характеризуются еще одним важным параметром — соотношением длин стен. Если это помещение длинное и узкое, риэлторы пренебрежительно называют его «вагон» или «пенал»: и неуютно, и психологически некомфортно. Максимально удобными наши эксперты назвали квадратные комнаты (соотношение стен 1:1) либо с пропорциями 1:1,5. «Такая планировка считается оптимальной, она наиболее удобна для расстановки мебели», — отмечает А. Банников.
А как с кухней?
Площадь кухни — важнейший параметр. Об этом говорит и краткое описание квартиры, используемое специалистами, — три числа (например, 75/45/10), где первое — общая площадь, второе — жилая, а третье — кухня.
Если не принимать во внимание квартиры гостиничного типа, то минимальный размер кухни 5 кв. м (в хрущевках). В среднем по вторичному рынку площадь этого помещения составляет 9,5 кв. м, для новостроек — 10,8 кв. м (данные АН «Азбука Жилья»). В последнем случае размер зависит от количества комнат в квартире. Так, в панельных домах современной серии П-44Т кухня в однушке составляет 7,3 кв. м, а в больших двух- и трехкомнатных квартирах — почти 13 кв. м.
Весьма популярным вариантом планировок (или перепланировок, если речь идет о квартирах старого фонда) стало создание кухонь-столовых. Их размер может достигать 30–40 кв. м — такое помещение становится центром квартиры, в котором хозяева проводят много времени, встречают гостей. А в самом дорогом ценовом сегменте, рассказывает Н. Волохова, иногда встречаются весьма необычные варианты. Например, изолированная кухня с отдельным входом с лестничной площадки.
Вспомогательные помещения
Всевозможные кладовки, чуланы и «тещины комнаты» известны в архитектуре с незапамятных времен. Конечно, можно обойтись и без них, тем более что современная промышленность предлагает встроенную мебель, о которой наши предки и не слыхивали. Но будет ли так лучше? «Наличие темных комнат очень удобно, ведь даже в маленький чулан площадью 3 кв. м поместится гораздо больше вещей, чем во встроенный шкаф, — убеждена И. Кирсанова. — Эти помещения позволяют не загромождать комнаты лишней мебелью — квартира в итоге становится более просторной». По словам А. Кохановского, в последнее время большой популярностью стали пользоваться гардеробные комнаты. «Одно такое помещение площадью 6–8 кв. м заменяет в квартире все шкафы, — говорит эксперт. — Правда, их можно позволить себе только при достаточно внушительном метраже».
Мокрое место
Помещениям, где располагаются туалеты, при просмотре квартир уделяют особое внимание. Как правило, раздельный санузел считают большим благом. Там, где он совмещен с ванной, зачастую прибегают к перепланировке, чтобы разделить их. Тем не менее есть проекты перепланировок, объединяющие в одно помещение санузел и ванную. Кем востребованы такие проекты? «Если в квартире живет один, максимум два человека, лучше иметь просторный совмещенный санузел, как на картинках из глянцевого журнала, — считает А. Банников. — Если же проживающих больше, то единственный совмещенный санузел — зло».
Кроме того, во многих квартирах (даже в типовых панельных домах) сегодня часто устраивают два санузла. Иногда один из них — так называемый гостевой, в котором установлены только унитаз и раковина. А второй — полноценный и, как правило, совмещенный. В более дорогих квартирах все санузлы (и два, и даже три) — полноценные, с полным набором сантехники. «В идеале на трехкомнатную квартиру санузел должен быть не один, — подводит итог А. Шленов. — А раздельные они или нет, это уже значения не имеет».
О ценах
Удобная планировка, вспомогательные помещения, высокие потолки делают объект привлекательным в глазах покупателя. «Все это влияет на ликвидность: удобная квартира продается по заявленной цене и в короткие сроки, — отмечает А. Кохановский. — Если же планировка неудачная, то квартира продается дольше и цену приходится снижать». Конкретную цифру отважился назвать А. Банников: в квартирах с удобным зонированием пространства и оптимальными площадями комнат стоимость 1 кв. м в среднем на 10–15% выше по сравнению с данным показателем в аналогичных по площади, но нерационально спланированных квартирах.
