Многочисленные скандалы с обманутыми дольщиками, ставшие уже «традицией» задержки сроков сдачи домов на 2-3 года привели к тому, что потребитель - когда ему квартиру все-таки дают - предпочитает «не смотреть коню в зубы». Хотя «конь»-то в данном случае явно не дареный - за него заплачено своими кровными.
Какими бывают строительные недоделки и брак, как с ними можно бороться - с этими вопросами разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.
Предтечи Равшана
Не знаем, насколько это может утешить покупателей «недоделанных» квартир, но «косяки» в строительстве существовали всегда. Наиболее известный пример - Пизанская башня. Этот случай, вероятно, единственный в истории, когда из строительного брака удалось извлечь пользу. Стояла бы прямо - никто бы о ней не знал?! А тут превратилась в достопримечательность мирового масштаба.
Можно найти и более древние прецеденты. Например, недавние исследования показали, что проблемы возникали при строительстве знаменитой пирамиды Хеопса в Египте. Ее центральную часть - «Камеру царя» - поддерживают гранитные балки. Специалисты обнаружили на них трещины, но долгое время полагали, что они появились в позднейшее время - все-таки, 4500 лет домику. Однако компьютерное моделирование показало, что балки просели в момент, когда высота пирамиды была только 120 м (ее окончательная высота - 146,6 м). Дальнейшее понятно без лишних слов: к месту аварии прибыл главный архитектор (история даже сохранила его имя - Хемиун). Не скупясь на пинки и зуботычины, он распорядился залить трещины специальным раствором. Сработало...
Сегодня строят лучше?
Нынешние времена вызывают смешанные чувства. С одной стороны, за последние 5-6 лет только в Москве произошли две страшные аварии - в «Трансваале» и Басманном рынке, и в обоих случаях вина как минимум частично лежит на строителях и проектировщиках. С другой - жилые дома подобные беды, к счастью, пока обходят стороной. Напротив, есть противоположные примеры. В апреле прошлого года в 22-этажке на улице Академика Королева произошел мощнейший взрыв - следствие потом установило, что хозяин квартиры на 10-м этаже в нарушение всех мыслимых норм работал со сварочным аппаратом. Лично меня в этой истории больше всего впечатлило то, что при всех разрушениях дом устоял, и о его сносе никто и не говорит. Так что строят сегодня, по меньшей мере, добротно.
Другое дело - всевозможные мелкие недоработки, недоделки. «Чаще всего в их числе можно назвать некачественно выведенные перегородки, а иногда и их отсутствие (там, где они должны быть), - говорит Роман Щекочихин, технический директор службы генерального подрядчика Группы компаний «Пионер». - Также довольно часто бывают некачественными окна, остекление балконов, витражные группы и прочие элементы того, что называется «светопрозрачной системой».
Есть и официальные данные столичного Стройкомплекса. Согласно им, основные жалобы новоселов приходятся на неудовлетворительное состояние узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам (22%), качество самих оконных и балконных блоков (16%) и отделочных работ (18%). Также жители недовольны состоянием фасадов, в том числе балконов и лоджий (12%), сантехники (9%), герметизации швов (4%), столярных изделий (5%), теплоизоляции и звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий (2%).
Примечательно, что опрошенные нами эксперты не согласились с тезисом о том, что «вот раньше при советской власти строили как надо»... «Строить за последние 20 лет стали качественнее, - считает Сергей Баранов, зам. директора компании «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп»). - Застройщики стараются держать определенный уровень даже в эконом-классе. В панельных домах новых серий квартиры стали более просторными, сейчас нет огромных швов на потолках, лоджии застекляют сами строители, что не только избавляет жильцов от лишних проблем, но и делают внешний вид зданий более эстетичным». «В панельных домах образца конца 80-х - начала 90-х недоделок было много, но на качество строительства тогда смотрели сквозь пальцы», - соглашается Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». Правда, признает она, позитивные изменения происходят еще достаточно медленно.
Бывают ли «законные недоделки»
Как и во многих других вопросах, законы, регламентирующие эту сферу жизни, у нас замечательные. «Законных» недоделок быть не может: все, что положено по нормативным актам - должно быть выполнено в реальности; все, что отсутствует или не доделано - должно устраняться строителями, - говорит Роман Щекочихин («Пионер»). - В договоре, который подписывает покупатель новостройки, должно быть оговорено, в каком состоянии будет сдаваться квартира. И вы имеете право требовать все, что обещано вам при покупке». Более того, отмечает эксперт, если договор идет вразрез с существующими нормативными актами, строители все равно обязаны сдавать жилье в соответствии с существующими нормами.
Что же это за нормативы? Различные ГОСТы и СНиПы (Строительные нормы и правила). Они детальнейшим образом прописывают практически все. Например, перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на 2 м, не может превышать 2 мм. Стены должны быть готовы под наклейку обоев - неровности в пределах 1 мм на 1 м длины. Никаких щелей между оконным блоком и стеной не допускается вовсе, да и герметизация панельных швов, оказывается, вовсе не дополнительная услуга, а обязанность строителей... В целом СНиПы - увесистый том, и разобраться в них может только хорошо подготовленный человек.
Если покупатель квартиры видит, что построенный объект, мягко скажем, не соответствует нормативам, вступает в силу ст. 29 закона «О защите прав потребителей», называемая «Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)». В соответствии с ней покупатель, может требовать:
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;
- соответствующего уменьшения цены выполненной работы;
- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.
Также потребитель имеет право отказаться от исполнения договора, если в указанный срок недостатки не устранены исполнителем. К тому же он может потребовать полного возмещения убытков.
Для объектов, которые строились по правилам, определяемым Федеральным закон №214 «Об участии в долевом строительстве...», можно применить ст. 7 данного ФЗ. Она называется «Гарантии качества, предусмотренные договором», и гласит, что «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». В случае нарушения - практически то же самое, что и в «Правах потребителя»: безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены или возмещение своих расходов на устранение недостатков.
А на практике?
Надо ли говорить, что в реальной жизни очень многие покупатели не обращают особого внимания на выявленные недостатки?! Покупатель привык к мысли, что приобретает он «голый бетон» - соответственно, готов вкладывать средства в квартиру. Сегодня приведение новостройки в жилой вид стоит от $300 за кв. м. По оценкам строителей, эта сумма могла бы быть на $50-70 меньше, если бы новостройка была без недоделок. Не так уж, кстати, мало - получается, покупатель квартиры площадью 100 кв. м, дарит застройщику $5-7 тысяч.
Если же с чем-то вы категорически не согласны, то самое эффективное - не подписывать Акт приемки квартиры. «Когда в квартире текут трубы, или нет стеклопакета, то это явно недочет строителей, и покупатель просто может не подписывать Акт, пока данные недоделки не устранят, - отмечает Сергей Баранов («Пересвет-Девелопмент»). - Обычно застройщик оставляет около 10% от общего фонда оплаты строительных работ на исправления недоделок».
Однако застройщики не особенно-то бросаются исправлять недостатки «У нас в ванной комнате дырища! - пишет счастливый новосел на одном из форумов жильцов новостройки, - в акте приемки-передачи все зафиксированно... но воз и ныне там... так что будем решать своими силами, тем более ремонт уже идет, и ждать пока застройщик устранит недоделки времени нет».
«Сегодня я видела курящих рабочих», - с надеждой замечает другая «форумчанка», однако остальные посетители форума уговаривают девушку с недоделками справляться самостоятельно.
Застройщики не торопятся и передавать готовые квартиры в собственность покупателей (не так давно мы писали об этом: «Собственность через суд: застройщики навязывают традицию. Принимать ее не нужно»). Большинство потребителей в итоге оказываются достаточным образом «промаринованными», чтобы радоваться получению документов о собственности - на любых условиях. К тем же, кто пытается «качать права», застройщики обращаются в духе «Илиады»:
«Ты же безмолвно сиди и глаголам моим повинуйся,
Или тебе не помогут ни все божества на Олимпе,
Если, восстав, на тебя наложу необорные руки»
Помогает застройщикам и тот факт, что после завершения строительства дом передается созданной им же управляющей компании. Она всячески «спускает на тормозах» жалобы от жильцов, добиваясь только одного - истечения гарантийного срока. После пяти лет (для муниципального жилья - два года) все претензии, связанные с качеством дома, предъявлять застройщику нельзя.
