Однако многие из них не получают обещанных девелопером коммуникаций. Что же нужно предусмотреть покупателю, чтобы не оказаться в подобном положении?
Трезвые расчеты
Количество продаваемой земли без подряда все растет. По оценкам экспертов агентства DOKI, в 2008 году на рынке предлагалось около 50 коттеджных поселков в Московской области с участками без подряда, в 2009 году – 150, а в нынешнем – уже около 250. Более 70% предложения приходится на дешевые варианты первичного рынка, ниже 200 тыс. руб. за сотку – и это в радиусе 50 км от Москвы! Причем часто девелоперы уверяют, что в эту сумму входят и коммуникации, которые планируется подвести после окончания продаж поселка, пишет Собственник.
Однако расчеты экспертов агентства DOKI показывают, что только себестоимость подведения коммуникаций составляет в Московском регионе не менее 200 тыс. руб. на сотку. Для примера они выбрали участок площадью 10 соток, расположенный в коттеджном поселке площадью 40 га в 50-километровой зоне от МКАД. Стоимость подведения коммуникаций к такому участку будет складываться из следующих составляющих: прокладка внешних сетей к поселку в целом – 25 тыс. руб. за сотку; стоимость дорог, тротуаров и установки бордюрного камня – 70 тыс. руб.; прокладка хозяйственно-бытовой канализации – 20 тыс. руб.; подведение к участкам электричества – 30 тыс. руб.; водопровода – 10 тыс. руб.; газопровода с подачей газа низкого давления – 20 тыс. руб.; прокладка ливневой канализации по поселку – 20 тыс. руб.; дренажной сети – 5 тыс. руб.
С учетом строительства минимального числа объектов социальной инфраструктуры в поселке – ограждения, домика охраны – общая себестоимость 1 сотки земли составляет уже не менее 250 тыс. руб. И это при условии, что территория покупалась девелопером до 2003 года, когда цены были не на самом высоком уровне. Что же получается: у тех, кто купил участки по дешевке, нет шансов дождаться коммуникаций?
Похоже, так и есть. Причем, если коммуникации не были заложены в стоимость участка, не факт, что они будут подведены даже за дополнительную плату. Иван Синицын, партнер проекта «Новые дачи – Гагаринлэнд», полагает, что, по косвенным данным, не менее 20% участков без подряда на рынке останутся без коммуникаций. В DOKI еще более пессимистичны: по прогнозам агентства, в 2010 году это может случиться с 75% покупателей такой недвижимости.
Почему это происходит
Что же мы видим на рынке земли – массовое мошенничество или тотальное неумение девелоперов просчитать свои возможности? Причин неисполнения обещаний может быть несколько.
Сейчас землевладельцы, отчаявшись сбыть крупную территорию целиком, дробят ее на множество маленьких участков и продают без подряда. Но, поскольку многие из них занимаются девелопментом впервые, понимание того, как подводятся коммуникации и сколько это может стоить, у них весьма приблизительное. А дело это непростое: нужно добыть необходимые разрешения, в некоторых случаях получить добро на прокладку коммуникаций по частным территориям, да еще уметь «договориться» с чиновниками, что бывает недешево, и т. д. «Вопросы, связанные с коммуникациями, продавец попросту не умеет эффективно решать, а то и не хочет. Ну не заработает он на этом, да и ладно. Не продавцу же там жить. А деньги, если земля – непрофильный актив, зарабатываются совсем в другой сфере, – комментирует Сергей Поправка, юрист компании Penny Lane Realty. – Бывают и сложности, не связанные с продавцом и покупателем. Это объективные трудности, спектр которых весьма широк и лежит в самых разных плоскостях – от отсутствия технической возможности до коррупции».
Невозможность получения техусловий на подведение электричества и газа – самый тяжелый случай, при этом часто продажа земли начинается до их согласования и получения девелопером. «К сожалению, на рынке продается и такая земля, на которую ТУ никогда не будут получены, потому что в округе попросту нет ТЭЦ, от которой можно запитать сети, – говорит Александр Дубовенко, директор по развитию компании Good Wood. – Эти участки продаются очень дешево, но что такое земля без электричества? Это значит, что дачникам придется вырабатывать его при помощи собственного генератора».
Возможен вариант, что стоимость подведения коммуникаций оказывается настолько высока, что земля из экономкласса сразу превращается в бизнес, то есть суммы необходимых доплат будут не по карману владельцам участков. Или девелопер рассчитывал, что подводить коммуникации будут 70% купивших участки, а деньги сдали только 20%. «При таком раскладе он не укладывается в собранные средства, – комментирует Анна Шишкина, начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент». – В итоге девелопер, не имеющий собственных инвестиционных средств, фактически ждет решения остальных собственников участков. Или уже не ждет. Ведь основной продукт – земельный участок – продан, а подведение коммуникаций было дополнительной услугой, лимитированной по времени, пока не истекут ТУ. Обычно такие коллизии происходит в поселках, где стоимость земли дешевле подключения электричества».
«Бывает, что в договоре просто сказано про подводку электричества. А девелопер дотягивает сети до трансформатора, и делать разводку по домам предлагает жителям за свой счет. Это может стоить им еще 100-200 тыс. руб. за участок, что для небогатых покупателей может оказаться серьезным обременением», – приводит пример Александр Дубовенко.
Вопрос с водой, канализацией и внутрипоселковыми дорогами проще, так как зависит только от девелопера, но и здесь не все гладко. Порой неопытный застройщик расходует полученные от продажи участков деньги на другие цели, а на коммуникации их уже не остается.
Покупайте правильно
Специалисты загородного рынка рекомендуют тщательно подходить к заключению сделки. Прежде всего, приглядеться получше к продавцу земли. Сергей Поправка советует изучить всю доступную информацию о будущем контрагенте, особенно вопросы, касающиеся продолжительности его работы на рынке недвижимости, реализованных проектов, репутации, участия (точнее, уж лучше неучастия) в судебных тяжбах. Дотошно читайте договор, требуйте внесения пунктов, закрепляющих перечень предполагаемых коммуникаций, сроки и ответственность за нарушение объемов и сроков выполнения работ. Не надо стесняться требовать закрепления в договоре всех устных обещаний.
Но даже если в договоре прописаны сроки прокладки коммуникаций и конкретные санкции за неисполнение или просрочку исполнения этих обещаний – подумайте, а будет ли с кого взыскивать задолженность? «Кто продал вам землю? Если это существующая полгода фирма, у которой нет активов, например, другой недвижимости и т. п., значит вы ошиблись в выборе контрагента и, скорее всего, будете наказаны за излишнюю доверчивость и невнимательность», – считает юрист. Потому что судиться с такой фирмой будет бесполезно.
Анна Шишкина советует заключать договор с девелопером, который имеет опыт продажи участков без подряда с коммуникациями и подведения коммуникаций. «Хорошо, если опыт есть именно в этом районе. Еще лучше, если можно приехать посмотреть на другие реализованные проекты. Идеально, если девелопер имеет как завершенные объекты строительства, так и текущие проекты, – говорит она. – Ну и вообще, договор лучше заключать с компанией, которая имеет имя на рынке. Понятно, что земли оформлены на разные юрлица, но для заключения договора идеально, когда гарантом является головная компания, выступая как агент. Мелкие компании можно закрыть, а крупная компания своим именем рисковать не будет».
Иван Синицын не рекомендует покупать землю без коммуникаций или с планируемыми коммуникациями, входящими в цену сделки. Или, по крайней мере, выбирайте участки в тех поселках, где у девелопера есть на руках технические условия на электричество – документы о выделении мощностей данной территории. Причем документы должны быть не старше 5 лет, предупреждает эксперт. «На электричество документы девелоперу выдаются сразу, на газ – когда на участке уже возведено строение, – уточняет Антон Ларин, руководитель департамента загородной недвижимости агентства Prime Time Realty. – Если это крупный коттеджный поселок, на котором продаются участки с подрядом, без подряда и готовые дома, то у застройщика должны быть документы на все коммуникации. На поселок выделяется определенная мощность, и она рассчитывается так, чтобы ее хватало на каждое владение».
Также желательно, чтобы до выбранного участка уже была проложена внутрипоселковая дорога. Если ее нет, просчитайте, есть ли у девелопера возможность подвести ее. «Прокладка дороги – дорогое удовольствие, – предупреждает Александр Дубовенко. – Обычная бетонная дорога стоит 2000 руб. за кв. м. При минимальной ее ширине в 5 метров один километр будет стоить 10 млн руб., а ведь порой необходима дорога в несколько километров. Еще требуется плата за съезд с шоссе, которая составляет от 1 до 3 млн. Таким образом, стоимость дороги в 1 км будет равняться цене 20 участков в поселке, если они продаются по 600 тыс. руб. Но ведь девелопер не может все деньги от продаж пускать на строительство дороги! Словом, если в поселке всего 50 владений, которые продаются по низкой цене, нужно понимать, что дороги не будет никогда». Точно так же нужно просчитывать и возможность подведения всех остальных коммуникаций.
Наконец, договор, как советует Иван Синицын, лучше всего оформить в два шага: сначала оплатить и подать на регистрацию договор купли-продажи земельного участка, в котором дать ссылку на приложение к нему. В приложении нужно зафиксировать сроки и стоимость проведения коммуникаций. Ну а оплачивать приложение по коммуникациям нужно, в идеале, по факту сдачи их в эксплуатацию.
