В докоронавирусные времена в Черногорию приезжало по 300 тысяч россиян в год (для сравнения: в республике всего проживает 600 с лишним тысяч человек). Наши соотечественники занимают первое место среди покупателей черногорской недвижимости: за неполный 2019 год россияне потратили на квартиры, апартаменты, дома 33 миллиона евро, говорится в материалах Центробанка страны.
Наиболее популярна у граждан РФ недвижимость на побережье, в районе Тивата, Будвы, Которского залива, в окрестностях Бара. Рассказываем, что нужно знать о покупке недвижимости в Черногории и насколько это вообще выгодно.
Вид на жительство и гражданство
Недвижимость в Черногории не такая дешевая, как в Грузии или Турции. Квадратный метр в центре Будвы стоит 219,5 тысячи рублей, за пределами центра — 132 тысячи. В Тивате — 230 тысяч и 161 тысяча рублей соответственно. За квартиру площадью 40 метров придется выложить минимум 5,2 миллиона рублей. Впрочем, в Москве все равно дороже: в центре столицы квадратный метр стоит 421 тысячу рублей, а в спальном районе — 202,9 тысячи (данные сервиса сравнения цен Numbeo). Это 8,1 миллиона рублей.
При этом в последнее время недвижимость в Черногории стабильно дорожала в среднем на 10-15% в год. Росту цен способствовали развитие паромного сообщения, запуск новых авиарейсов, недорогие чартерные перелеты из России и, конечно, активное строительство новых домов.
В конце 2015 года в Черногории был принят закон, позволяющий иностранному гражданину при покупке недвижимости любой стоимости получить годовое разрешение на проживание на территории страны (вид на жительство) с возможностью его дальнейшей пролонгации, рассказывает Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами.
Кстати, помимо покупки недвижимости, ВНЖ иностранцу можно получить также через лечение, обучение, трудоустройство по найму, открытие бизнеса, воссоединение семьи.
А в 2018 году в республике стартовала программа получения гражданства за инвестиции в проекты недвижимости, одобренные государством. Продлится эта программа до 31 декабря 2021 года.
«Необходимая сумма инвестиций зависит от расположения объекта: от 450 000 евро на юге страны и от 250 000 евро — на севере. Обязательным условием участия является также внесение невозвратного благотворительного взноса в 100 000 евро в государственный фонд, занимающийся развитием региональных областей Черногории, включая проекты сельского хозяйства и промышленности», — рассказывает Анисимова.
Совершеннолетние родственники инвестора, подтвердившие свою финансовую зависимость от него, также смогут получить гражданство Черногории. Дети до 18 лет могут быть включены в заявление с получением гражданства по достижении совершеннолетия. Двойное гражданство в Черногории возможно в качестве исключения только для граждан, получивший свой статус путем инвестиций по данной программе.
Как купить недвижимость в Черногории?
Строительный сектор республики довольно активен. Помимо крупных жилых комплексов, здесь возводят виллы и малоэтажные жилые дома.
У иностранных инвесторов популярны апартаменты. Они хорошо подходят для собственного проживания и для сдачи в аренду. Наша читательница Маргарита Р. не была в Черногории полтора года, свои апартаменты в Будве девушка сдает: квартирантов нашла удаленно, доход получает в евро.
«Доход от сдачи в аренду может составлять 5-7% годовых. При этом владельцу необходимо открыть счет в местном банке, с которого будут уплачиваться налоги на недвижимость (0,1-1% от кадастровой стоимости объекта), плата за содержание жилья, выплачиваться подоходный налог согласно местным тарифам. Для российских граждан важно руководствоваться также нормами российского законодательства, в частности ФЗ-117 „О валютном регулировании и валютном контроле“», — предупреждает Анисимова.
По ее словам, при выборе объекта недвижимости для покупки следует обращать внимание на отсутствие пробелов в документации и на наличие разрешения на строительство. Это характерная проблема Черногории.
Также важны гарантийные документы от застройщика и соответствие объекта нормам сейсмоустойчивости.
Черногорское законодательство требует обязательного нотариального заверения всех сделок с недвижимостью. Нотариус самостоятельно передает пакет документов в государственный кадастр недвижимости для внесения записи о новом собственнике.
При этом договор с участием иностранца обязательно переводится на родной язык покупателя и подписывается переводчиком вместе с нотариусом и продавцом. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то после государственной рыночной оценки жилплощади нужно уплатить налог в размере 3%. А если это новостройка, то налог платить не надо.
Есть ли ограничения для иностранцев?
Никаких ограничений для иностранцев в приобретении недвижимости по сравнению с местными гражданами нет. Ограничения по покупке для всех физических лиц, вне зависимости от гражданства, — до 5 000 квадратных метров для земельного участка.
Юридические лица могут приобретать любую землю, разрешенную к продаже (кроме зеленых зон, национальных парков и т. п.).
А что с коммуникациями?
Как и везде, стоимость недвижимости в Черногории зависит от целого ряда факторов: населенного пункта, района, инфраструктуры, удаленности от моря, вида из окна, обслуживания и содержания дома, площади, количества спален и санузлов, ремонта, балкона, гаража, сада, участка, бассейна, отопления, коммуникаций...
«Рекомендую уточнять про утепление стен и гидроизоляцию, нарушение которых в средиземноморском климате с повышенной температурой в помещении летом и пониженной — зимой может приводить к неизлечимой плесени.
В некоторых районах страны отсутствуют центральное водоснабжение и канализация, большинство домов в Добра-Вода и южнее до сих пор пользуются резервуарами с привозной водой», — предупреждает эксперт.
Центральное отопление везде, кроме столицы, в Черногории отсутствует. Жители используют кондиционеры, теплые полы, дровяные камины или печи.