Дольщики, получающие сейчас ключи в новостройках, неожиданно для себя сталкиваются с новыми правилами приема квартир. Например, им приходится сразу подписывать акт приема-передачи, даже если есть недостатки. Дело в том, что до конца этого года
Существенные и несущественные недостатки
Как было раньше: если дольщик замечал недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи квартиры и требовать от застройщика устранить их. Было неважно, что это за недостатки: плесень на стенах или небольшие неровности пола. Если они есть — все, акт можно не подписывать. Прав дольщик или не прав, доказывал застройщик.
Теперь недостатки разделили на существенные и несущественные — от этого зависит, как с ними работают дальше и можно ли не подписывать акт.
«Главный вопрос, что считать существенным недостатком. Это должен решить эксперт, которого стороны совместно привлекут для экспертизы. Взять любого эксперта со стороны не получится. Это должен быть человек, который отвечает нескольким требованиям:
- он состоит в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства,
- он работает по трудовому договору у компаний — членов соответствующей саморегулируемой организации», — поясняет Селезнева.
Если недостаток несущественный
Если недостаток признали несущественным (например, трещина на потолке, а вот дыра на полу — недостаток существенный), его будут исправлять после подписания акта.
Как было раньше: если у дольщика были замечания к квартире, он указывал их в акте осмотра. И дальше застройщик должен был их устранить в кратчайшие сроки, максимум в течение 45 дней. И только после этого подписывался акт приема-передачи квартиры.
«У застройщиков был стимул как можно быстрее передать квартиру дольщику: если вовремя этого не сделать, в какой-то момент начинала капать просрочка и застройщику могли начислить за это неустойку. Чтобы этого избежать, строительные компании старались быстрее исправлять недостатки или компенсировали дольщику такие недостатки деньгами», — рассказывает эксперт.
Как стало: если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает недостатки в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить за 60 календарных дней.
Не подписывать акт приема-передачи дольщик имеет право, только если недостатки существенные. На их устранение застройщику дается 60 дней.
Привлекать экспертов может только застройщик.
Как было: дольщик мог привлечь на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору, и выводы этого эксперта застройщик так или иначе вынужден был учитывать. Иногда дольщики даже скидывались на приемщика, чтобы он нашел максимум недостатков во всех квартирах.
Как стало: эксперта может привлечь только сам застройщик, но по согласованию с дольщиком и в определенные сроки.
Сразу в суд больше нельзя
Как было: если дольщик при осмотре находил недостатки и хотел самостоятельно устранить их, он мог получить деньги на это от застройщика: дольщик подавал иск в суд и чаще всего выигрывал. Таким образом, у дольщиков была возможность не ждать, когда строительная компания придет и исправит недостатки, а сделать все самим и получить компенсацию.
Как стало: дольщик должен дождаться, пока застройщик придет и все исправит. И только потом у него есть право пойти в суд. Фактически дольщика лишили права на судебную защиту, если он не дал застройщику возможности самому исправить недостатки, поясняет эксперт.
... и компенсацию тоже
Как было: при выявленных недостатках дольщик по своему выбору мог потребовать:
• безвозмездно устранить недостатки;
• уменьшить стоимость квартиры соразмерно проблемам;
• компенсировать расходы, чтобы он сам мог устранить эти недостатки.
Как стало: изначально дольщик может потребовать только одно: безвозмездно устранить недостатки, как существенные, так и несущественные. И только если застройщик не уложится в отведенные 60 дней или откажется устранять проблемы, у дольщика появляются варианты дальнейших действий — все те, что раньше были сразу.
Срок для застройщика, чтобы он удовлетворил денежное требование дольщика, — 10 рабочих дней с момента, как он получил требование.
Дольщики — не потребители
Помимо всего прочего, дольщиков вывели из-под действия закона о защите прав потребителей.
Как было: суды часто применяли к отношениям застройщиков и дольщиков закон о защите прав потребителей, то есть те же правила, как если бы покупали не квартиру, а бытовую технику или мебель. По этому закону, если застройщик уклонялся от исполнения своих обязанностей, дольщики могли взыскать с него огромные компенсации.
Так, за просрочку сдачи квартиры дольщик мог потребовать в суде неустойку, процент за пользование чужими средствами, 50% от неустойки в качестве штрафа за отказ выполнить требования в добровольном порядке, а еще моральный ущерб. За просрочку на три месяца дольщик по закону о защите прав потребителей мог легко взыскать с застройщика 100 тысяч рублей, перечисляет Селезнева.
Как стало: к отношениям дольщика и застройщика применяется исключительно закон о долевом участии в строительстве. А значит, взыскать деньги по закону о защите прав потребителей теперь невозможно. Осталась только неустойка, которая предусмотрена законом о долевом участии в строительстве, — 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Индивидуальные сроки передачи квартиры
Как было: у всех дольщиков в ДДУ был один и тот же срок передачи квартир. Если застройщик хотел его перенести, он должен был внести изменения в проектную декларацию.
Как стало: У каждой квартиры может быть свой срок передачи. Вносить изменения в проектную декларацию застройщику больше не нужно.
Это правило действует, только если дом уже введен в эксплуатацию, подчеркивает эксперт.