«И до последних повышений ключевой ставки уже не стоило брать ипотеку, — считает эксперт. — Высокая процентная ставка делает заемщиков беднее. Когда доходность по вкладам была 7%, а ставки по ипотеке 9,5%, то не было особого смысла откладывать большие покупки. Сейчас же ситуация совершенно иная».
Действующее сейчас значение ключевой ставки ЦБ составляет 21%, и обычную, не льготную ипотеку, банки выдают под 23-25% в год. Далее несложная арифметика сама подсказывает наиболее рациональный выбор.
«Если у гражданина есть 30% для первоначального взноса по ипотеке, то сейчас он может отложить покупку жилья, и разместить деньги на депозите или вложить их в высоконадежные корпоративные облигации. С учетом ежемесячных купонных выплат или капитализации процентов такая операция даст 36% годовых за три года».
В переводе с процентного языка на денежный это обозначает, что, не взяв ипотеку, а пустив деньги в рост, за три года стартовый взнос можно удвоить.
«Скромненькую однушку в России можно купить за 4,5 млн руб., — приводит пример Лашко. — Имея 1,5 млн руб. для первоначального взноса, через три года капитал вырастет до 3 млн. руб., и сумма ипотеки для покупки жилья сократится с 3 до 1,5 млн руб., а значит, сократится и сумма выплаченных процентов».
В сравнении с ипотекой депозит явно выигрывает, переплата по процентам по займу выглядит чрезмерной.
«Купив сейчас в ипотеку ту же однушку за 4,5 млн руб. при первоначальном взносе в 1,5 млн руб., заемщику придется выплачивать ежемесячно 60 тыс. руб. одних процентов, — подсчитал эксперт. — Конечно, ближе к дате погашения эта сумма будет снижаться, но тем не менее итоговый размер выплаченных процентов будет выглядеть внушительно».
В рублях в приведенном примере «внушительно» обозначает примерно 2 млн руб., в то время как предварительно прокрутив деньги на депозите эта сумма уменьшится до 1 млн руб. при условии, что срок ипотеки составит те же три года. Если же заемщик рассчитается быстрее, то сумма процентных выплат будет еще меньше.
Конечно, стройность подсчетов может поставить под сомнение изменение цен на недвижимость, за те три года, что деньги размещены во вклад, жилье может подорожать, что «съест» всю выгоду от депозитного дохода.
«Но спрос на недвижимость сокращается, — указал Лашко. — Цены на нее вряд ли сильно вырастут, они на текущий момент и так слишком высокие».
Поэтому пока ключевая ставка Банка России находится на высоком уровне, брать не льготную ипотеку по предлагаемым ставкам невыгодно. И пока ничто не указывает на возможные скорые перемены, напротив, в декабре ожидается очередное повышение значения ключевой ставки.
«Получается, — резюмирует эксперт. — Что с точки зрения математики, оформление сейчас коммерческой ипотеки — это финансовое самоубийство».
Ранее эксперт рассказал aif.ru, где брать деньги при высоких процентных ставках по потребительским кредитам.