Кто считается добросовестным приобретателем по ГК РФ?
С 1 января 2020 года вступит в силу закон, защищающий права добросовестных приобретателей недвижимости. Соответствующий документ, подписанный Владимиром Путиным, опубликован на официальном портале нормативных правовых актов. Согласно ему граждане, которые купили недвижимость у мошенников, признаются добросовестными приобретателями, если они воспользовались информацией из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и не знали об отсутствии у продавца права на продажу этого имущества.
Кто такой добросовестный приобретатель?
Как пояснил АиФ.ru судебный юрист Натан Будовниц, при покупке недвижимости добросовестным считается тот приобретатель, который проверил чистоту сделки, выяснил, что квартира не находится под запретом, под арестом, что лицу, которое продает эту недвижимость, не запрещено ее отчуждать.
«Это все проверяется через официальные источники, через Росреестр. Берется выписка, где будет указано наличие или отсутствие обременений. Если человек не знал и не должен был знать о том, что в отношении этой недвижимости существует какой-то спор, что эта квартира выбыла из рук собственника незаконным путем, то в этом случае он считается добросовестным приобретателем, так как он не знал о каких-то притязаниях на эту недвижимость», — говорит юрист.
Будовниц добавляет, что определение «добросовестный приобретатель» четко в Гражданском кодексе не прописано. Так, в частности, этот термин используется в ст. 302 ГК РФ, регламентирующей порядок истребования имущества от добросовестного приобретателя, и в ст. 303 ГК РФ «Расчеты при возврате имущества из незаконного владения». По словам Натана Будовница, юристы толкуют этот термин на основании ряда статей Гражданского кодекса и постановлений Верховного и Конституционного суда.
«Есть постановление Конституционного суда, которое также говорит, что у добросовестного приобретателя нельзя просто так отнимать имущество, и это возможно только в том случае, если оно выбыло против воли первого собственника», — поясняет Будовниц.
В основном определение «добросовестный приобретатель» используют при сделках с недвижимостью. Однако, как уточняет Будовниц, оно может использоваться, например, и при продаже транспортного средства. «Есть случаи, когда автомобиль числится в угоне или находится в залоге, а потом его продают. И банк, в свою очередь, пытается у добросовестного приобретателя транспорт изъять», — заключает юрист.
Что поменяется после вступления в силу нового закона?
Как ранее пояснял глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, закон должен защитить граждан, купивших жилье у мошенников, поскольку до внесения поправок в ГК РФ им не выплачивались никакие компенсации.
Как следует из федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», приобретатель недвижимости, который при ее покупке полагался на данные ЕГРП, признается добросовестным до того момента, пока суд не докажет, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у предыдущего владельца.
В июле 2019 года Госдума также приняла в третьем чтении закон о введении денежной компенсации добросовестным приобретателям. Компенсации будут выплачивать за утрату права собственности на жилое помещение, изъятое у владельцев по решению суда из-за того, что предыдущие сделки с недвижимостью были совершены с нарушениями закона. Выплата будет производиться из государственного бюджета. Размер денежного возмещения может рассчитываться либо исходя из суммы реального ущерба, либо из кадастровой стоимости недвижимости.
В каких случаях нельзя истребовать имущество у добросовестного приобретателя?
Согласно новым поправкам в Гражданский кодекс, если суд отказался истребовать имущество у добросовестного приобретателя, то тот признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. Это право собственности может быть оспорено только в судебном порядке.
Срок приобретательской давности начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение такого покупателя. Если же было зарегистрировано право собственности, то не позднее государственной регистрации имущества. Новый закон также запрещает федеральным, региональным и муниципальным властям истребовать жилое помещение у добросовестного приобретателя, если с момента его регистрации прошло три года.
