В Госдуму внесены законодательные поправки, допускающие изъятие у собственников квартир в районах, где планируется строительство.
Цель законопроекта — создать условия для обновления ветхой застройки, включая расселение аварийного жилья с привлечением частных инвестиций. Но будет ли она достигнута, если станут нарушаться права владельцев недвижимости? Как вести реконструкцию городов, используя московский и мировой опыт? «АиФ» обсудил эти проблемы с исполнительным директором Фонда «Институт экономики города» Татьяной Полиди.
Несогласных не спросят
Алексей Макурин, «АиФ»: — Каждый восьмой многоквартирный дом в России изношен больше чем на 65% (см. инфографику). Другим городам тоже нужна такая реновация, как в Москве, где новые кварталы создаются на месте старой застройки и в них переезжают жители снесённых хрущёвок. Почему тогда тревожит законопроект, ориентированный на эти задачи?
Татьяна Полиди: — На самом деле он ни одну из существующих проблем не решает, а только усугубляет. Начать с того, что размыты критерии, на основе которых власти могут определять территории, требующие комплексного развития и сопутствующего изъятия недвижимости. В законопроекте об этом сказано лишь одно: не менее 50% таких земельных участков должна занимать аварийная застройка, многоквартирные дома или нежилые здания, внесённые в адресные программы по сносу и реконструкции, а также самовольные постройки. С опасными аварийными строениями всё ясно. По законодательству такой дом и земельный участок изымаются у собственников принудительно. Но нет критериев, на основе которых объекты включаются в адресные программы. А требования ко второй половине развиваемой территории и вовсе отсутствуют, хотя там могут находиться жилые дома или торговые центры, построенные не очень давно. И если предложенные градостроительные новации будут приняты, чиновники смогут очертить на карте города участки, где все строения рядом с аварийными планируется снести, оповестить граждан и бизнес о попадании в эту зону — и мнение несогласных значения не имеет.
— Как такое возможно?
— Законопроект не требует, чтобы власти сначала спросили, что думают о проекте владельцы всей недвижимости, находящейся на развиваемой территории. А процедура голосования о включении многоквартирного дома в адресную программу сноса и реконструкции оставляет простор для манипуляций. Судьба такого дома определяется двумя третями голосов собственников и нанимателей жилых помещений. Но требования к кворуму не определены. Голосование будет законным, сколько бы жильцов в нём ни участвовало. На собрание могут прийти всего десять человек, семеро снос одобрят, а десятки других квартир должны подчиниться.
— И что взамен?
— Предполагается, что жители аварийных домов и домов, включённых в адресную программу сноса и реконструкции, получат равнозначные квартиры в том же районе. Собственники недвижимости могут также выбрать денежную компенсацию, размер которой не меньше рыночной стоимости их старого жилья. Что касается всех других объектов, которые могут попасть в границы развития, то их владельцам предлагается выкуп недвижимости — и больше никаких альтернатив.
Как в других странах?
— Комитет Госдумы по жилищной политике тоже обратил внимание на недостатки законопроекта и рекомендовал одобрить его после доработки. Но вдруг спорные нормы останутся? Начнётся тогда принудительное переселение?
— Не думаю. В целом похожие процедуры изъятия недвижимости были прописаны в Градостроительном и Земельном кодексах РФ ещё в 2016 г. Но ни один город их до сих пор не применял. Мэры и губернаторы понимают: люди грудью встанут на защиту своей собственности, возможны большие волнения. Поэтому, если государство планирует начать реконструкцию городских территорий не только в Москве, но и в других городах, нужно, напротив, укреплять права владельцев недвижимости.
— Каким образом?
— Важно детально прописать в законодательстве, на каких территориях разрешается масштабный снос в целях нового строительства. Это должны быть только районы с застройкой, угрожающей жизни и здоровью людей, либо районы с концентрацией сильно изношенных зданий и зданий, не подлежащих капитальному ремонту.
При этом обязательным условием реализации проекта должно быть согласие большинства собственников недвижимости. Во многих странах реконструкция территории начинается с опроса всех, кого она коснётся, включая владельцев жилья и магазинов в многоквартирных домах, собственников индивидуальных домов и коммерческих объектов. И людей не просто спрашивают — их заинтересовывают разными видами компенсаций. Если у человека свой дом, ему могут предложить взамен свободную землю и деньги на новое строительство. Если человек проживает в двухкомнатной квартире, ему могут предложить трёхкомнатную по той же цене или с доплатой. В России вариантов компенсации тоже должно быть больше. 
Где возможна реновация
— Какие города наиболее готовы к старту таких программ по обновлению жилого фонда, как в Москве?
— Один, два, три участка, которые лучше полностью перестроить, есть в каждом миллионнике — Петербурге, Новосибирске, Красноярске, Волгограде, Самаре, Краснодаре, Ростове-на-Дону. Но чаще нужна ювелирная работа: какие-то здания рационально снести, какие-то — реконструировать, какие-то — ремонтировать.
При этом деньги на компенсацию собственникам недвижимости можно найти только за счёт продажи новых объектов. Построенные дома не должны стоять пустыми. Поэтому в городе, где начинается реновация, должен быть хороший спрос на недвижимость. Как правило, это города, где живёт больше 300 тыс. человек.
Кроме всего, важно найти бюджетные ресурсы, чтобы поддержать реновацию на старте. Но денег у муниципалитетов нет и взять их пока неоткуда. Всплеск интереса к приобретению жилья, который мы видим сейчас, на мой взгляд, долгим не будет. Спрос не может быть устойчиво высоким в кризис, когда доходы населения падают. Поэтому 2021–2022 гг. будут очень трудными для старта проектов, подразумевающих строительство новых кварталов на месте старых. Их время придёт позже. И тем более особое значение имеет выбор площадок. Застройщики будут отдавать предпочтение территориям ближе к центру, куда удобно добираться, где не нужно специально строить новые школы и поликлиники.
— А есть такие?
— Немало. Например, в Краснодаре многие центральные улицы заняты в основном ветхой индивидуальной застройкой. Каждый новый мэр этого города начинает с того, что обещает его расселить. Но денег на решение этой задачи нужно столько, что ситуация там меняется очень медленно.
— Есть данные, что в России до сих пор не снесена половина аварийных домов, где уже никто не живёт. Это так?
— Да. Программа по расселению аварийного жилья, которая завершилась в 2018 г., была однобокой — нацеленной только на переселение и не решавшей дальнейшую судьбу дома, эффективного использования земли, на которой он стоит. В новой программе, вступившей в силу в 2019 г., этот аспект уже отражён. Она предполагает, что Фонд ЖКХ начнёт стимулировать развитие территорий, где есть аварийные многоквартирные дома, и привлекать для их расселения частных инвесторов. Последним фонд будет компенсировать до 25% затрат на переселение. Но, если не появится механизма учёта мнения большинства собственников, такие проекты далеко не продвинутся.
