Широко обсуждают изменения, которые с 1 апреля коснутся вопросов перепланировки жилья, а также перевода помещений из жилого в нежилое. Указано, что узаконивать придется даже демонтаж встроенного шкафа. О том, что на самом деле стоит за поправками, aif.ru рассказал эксперт по перепланировкам, юрист Лев Лев.
Антонина Лопаева, aif.ru: — Лев, давайте разъясним, что именно изменили поправки в закон?
Лев Лев: — В декабре прошлого года были приняты поправки в ФЗ № 608. Если говорить о порядке узаконивания перепланировки, то в сущности он и не изменился. Больше внесли ясности для ведомств и судов, чтобы те могли выносить решения более корректно. Например, конкретизировали, что именно будет считаться перепланировкой, а что — относиться к переустройству.
— Это правда, что демонтаж встроенного шкафа тоже придется узаконивать?
— Если он обозначен на техническом плане, то да, но это правило действовало и раньше. Вообще изменения в законодательство напрашивались давно. В некоторых муниципалитетах объединение двух комнат или смежных помещений раньше считались реконструкцией, а где-то внутренней перепланировкой, поскольку внешние стены не затрагивались. Теперь есть ясность, что перепланировкой считаются такие изменения на объекте, при которых образовываются новые помещения, меняются границы или площади уже существующих.
Основным изменением, которое в большей степени касается собственников, я бы назвал то, что теперь данные о перепланировке нужно вносить в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Раньше считалось, что достаточно получить разрешение на перепланировку от местной администрации и акты ввода в эксплуатацию — и все. А теперь нужно позаботиться о том, чтобы в ЕГРН появилась соответствующая отметка. Только тогда перепланировка будет считаться узаконенной.
— Давайте разъясним, что нужно делать человеку, который решил, например, объединить санузел и сломать стенку между туалетом и ванной комнатой?
— Готовятся технический паспорт, проект перепланировки и переустройства. Затем документы подаются на рассмотрение в местную администрацию. В большинстве регионов это можно сделать через Госуслуги или через МФЦ. Также есть вариант принести пакет документов непосредственно в архитектуру или комитет по строительству. Затем ждем решения. Если оно положительное, собственник делает ремонт по утвержденному проекту, вызывает кадастрового инженера. В некоторых городах, например в Москве и Санкт-Петербурге, вместе с ним приходят еще и представители Госжилинспекции. После осмотра все стороны подписывают акт ввода объекта в эксплуатацию, делается запись в технический план. Потом сведения о внесении изменений заносятся в Росреестр.
— Сколько времени занимает этот процесс?
— В разных муниципалитетах разные сроки. У кого-то 21, у кого-то 40. Где-то удается согласовать только за 65 дней, где-то вообще за 120. Дело в том, что сроков ожидания у человека будет два: сначала ждем разрешения на ремонт, а потом ждем ответа по поводу окончания перепланировки и переустройства. Плюс какое-то время займет сам ремонт. Также необходимо помнить, что если объект недвижимости находится в залоге, то нужно будет получить согласие залогодержателя, а при ипотеке от банка — еще и согласие страховой компании, поэтому сроки растягиваются.
— Почему так отличаются сроки рассмотрения дел по узакониванию перепланировки?
— Многое зависит от загрузки соответствующих ведомств. На один небольшой город может приходиться всего полтора десятка перепланировок в год. А в городе-миллионнике только на одну комиссию подают по полторы сотни заявлений. Поэтому одни принимают решение в течение недели, а другие — гораздо дольше.
— Как считаете, кому все эти изменения пойдут на пользу?
— Это точно поможет тем, кто находится в судебных процессах или узаконивает в судах перепланировку. К сожалению, раньше суды выносили решения, только исходя из заявленных исковых требований. Например, если гражданин подает требование о признании помещения в перепланированном состоянии, то суд мог в исковых требованиях отказать. И объект зависал до следующего суда при условии, что будет подан новый иск, на котором бы решили, например, что объект нужно вернуть в первоначальный вид. А теперь если положительного решения нет, то ждать следующего заседания уже не нужно: суд сразу выносит решение о возврате в первоначальный вид. То есть сократилось количество подаваемых исков и заседаний.
— Закон также упростил процесс перевода из коммерческой недвижимости в жилую и обратно. Что тут нового?
— Если внутри помещения не будет перепланировки, если стены и перегородки остаются на месте, то этап ввода в эксплуатацию, как это было раньше, можно пропустить. Понадобятся заявление о переводе помещения, проект, в котором будут отражены все коммуникации (вентканалы, стояки и т. д.), техпаспорт. Затем собственник получает разрешение, если в помещении нет изменений, и готовится технический план. Документы сдаются на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ.
— Раньше перевод объектов из жилого в нежилое был очень популярен. Люди покупали квартиры на первых этажах, потом сдавали в аренду предпринимателям или открывали свой бизнес. А сейчас это по-прежнему актуально?
— Если раньше переводили из жилого в коммерческое, то теперь видим обратный процесс. Во многих городах России можно недорого приобрести коммерческие помещения на первых линиях. Из-за высокой аренды или отсутствия арендаторов площади не загружаются, но обычно с точки зрения проживания место удачное. Поэтому люди хотят перевести объект обратно в жилой, и поправки в законодательство позволят сократить срок.
