Как решить проблему обманутых дольщиков в масштабах страны до конца 2023 г.? Для выполнения этой задачи, поставленной президентом России Владимиром Путиным, Фонд развития территорий ищет новые механизмы и способы восстановления прав граждан.
Системная работа
С 2013 г. объёмы строительства в России находятся на рекордно высоком уровне. Согласно статистике Росстата, в последние 10 лет – 742 млн кв. м (данные по РИА «Рейтинг»). Однако у этого процесса проявилась и обратная сторона – «долгострои». Из-за деятельности откровенных мошенников или некачественного управления девелоперскими проектами немало строек в стране так и не были завершены. В результате десятки тысяч людей, вложивших деньги в улучшение жилищных условий, остались без собственной крыши над головой.
Надо отдать должное – вопросу решения проблем обманутых дольщиков уделяется внимание на самом высоком уровне. «В законодательство уже внесены изменения, которые создают дополнительные гарантии и снижают риски граждан на жилищном рынке. Но, во-первых, нужно последовательно разбираться с долгами прошлых лет. И второе – надо отслеживать правоприменительную практику, не допускать новых проблем, чтобы недобросовестные застройщики, а то и откровенные жулики просто не отыскивали бы каких-либо юридических лазеек для обмана людей», – подчеркнул президент РФ Владимир Путин.
Более того, эти вопросы затрагивает также и недавно принятая Стратегия развития строительной отрасли до 2030 г. Она затрагивает процесс комплексного развития территорий, в том числе и освобождаемых под долгостроями. С учётом актуальности данной проблемы правительством РФ поставлена задача решить вопрос с обманутыми дольщиками до конца 2023 г.
Напомним, что для урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками в своё время был создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (с 1 января 2022 г. – Фонд развития территорий). В целом с 2019 г. по 01.11.2022 в рамках дорожных карт восстановили права 144,5 тыс. пострадавших граждан. По данным на начало ноября 2022 г., Фондом приняты решения в отношении 1363 проблемных объектов, при этом порядка 60,9 тыс. человек получили свои квартиры или компенсации.
«За 10 месяцев этого года Фонд развития территорий и субъекты в рамках своих дорожных карт восстановили права 36 тыс. российских дольщиков. Люди получили либо квартиры, либо компенсации за жильё, с обязательствами по строительству которого не справились застройщики», – рассказал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Он уточнил, что непосредственно силами Фонда развития территорий решены проблемы 20 тыс. обманутых дольщиков: 15 тыс. человек получили выплаты на общую сумму 53,6 млрд руб., а для 5 тыс. достроены дома.
Социальный эффект
Не менее важно и то, что, достраивая проблемные дома, Фонд развития территорий участвует в строительстве объектов социальной инфраструктуры, обещанной ранее нерадивым инвестором. Благодаря такому подходу площадки, занятые сегодня долгостроями и фактически выключенные из городской жизни, не просто смогут обрести новую жизнь, а стать частью инфраструктурного развития в своих городах. Рядом с жильём появляются детские сады, поликлиники, школы, Так, например, в ноябре этого года Фонд развития территорий достроил детский сад в рамках обязательств застройщиков-банкротов «СУ-155» и ГК «Урбан-Групп» в подмосковном микрорайоне Южный г. о. Домодедово. Новое здание полностью соответствует современным стандартам и оснащено всем необходимым для того, чтобы воспитание, обучение и оздоровление дошкольников были максимально комфортными и безопасными.
Там же, в микрорайоне Южный, Фонд, в рамках взятых на себя обязательств, продолжает активное строительство школы на 900 мест. В настоящее время полностью завершено возведение конструктивных элементов здания, ведутся инженерные и кровельные работы, идёт монтаж, оштукатуривание стен и другие виды работ.
Мониторинг и профилактика
Стоит отметить, что Фонд не только работает с уже проблемными объектами, но и ведёт мониторинг работы девелоперов на предмет угрозы появления новых обманутых дольщиков. По итогам мониторинга специалисты выделяют три категории проектов: безрисковые, со средним уровнем риска и с высоким, т. е. «критические». В основе оценки лежат такие критерии, как отставание от промежуточных графиков строительства, проблемы с земельным участком, а также наличие признаков банкротства.
Новый порядок привлечения денег у дольщиков сделал процедуру покупки жилья более прозрачной и безопасной. Однако в этой сфере остаётся немало юридических тонкостей и нюансов, которые позволяют недобросовестным предпринимателям мошеннически пользоваться доверием граждан.
Одним из распространённых случаев обмана является продажа жилья по договору переуступки прав, в то время как в отношении застройщика уже возбуждено производство о банкротстве. В попытке сэкономить многие покупатели жилья выбирают именно такую форму сделки, однако в этом случае они сильно рискуют. В связи с этим необходимо проводить тщательную проверку документов застройщика. А убедиться в том, что в его отношении нет судебных претензий со стороны его кредиторов, можно, например, на сайте kad.arbitr.ru.
Вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков, занятых долгостроями, также является важным направлением деятельности Фонда. И земля переходит в его собственность после решения проблем с пострадавшими. «По сути, участку даётся второй шанс. Это перспективное направление в нашей работе», – сообщил главный управляющий директор Фонда Константин Тимофеев.
Мнения экспертов
Заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по экономической политике Артём Кирьянов:
– В целях координации усилий регионов и федерального центра правительством РФ был создан Фонд развития территорий. Результаты деятельности этой структуры заметны невооружённым глазом – всего восстановлены в правах уже более 140 тыс. пострадавших дольщиков, а по итогам этого года Фонд совместно с регионами планирует восстановить права 47 тыс. обманутых граждан. Не менее важно и то, что правительство России занимается не только решением уже имеющихся проблем, но и предотвращением подобных ситуаций. Для этого потребовалось изменить порядок финансирования долевого строительства и систему взаимоотношений дольщиков с застройщиками. Теперь финансирование строительства жилья ведётся из средств банков – проектного сопровождения, а средства граждан, вложенные в приобретение жилья, хранятся на специальных эскроу-счетах. Воспользоваться ими застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию.
Законодательные акты по защите прав участников долевого строительства работают. Проблемных объектов в стране становится меньше, как и возможностей у недобросовестных застройщиков обмануть граждан.
Декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко:
– Новые схемы финансирования, в частности, внесение средств на эскроу-счета при покупке строящегося жилья, защищают людей от недобросовестных застройщиков. Мы видим, что разработанные и внедрённые механизмы защиты реально работают. Причём внедрение эскроу-счетов никак не повлияло на темпы жилищного строительства и на цены на рынке жилья. Мы видим устойчивую тенденцию к сокращению числа обманутых дольщиков в России.
Депутат Госдумы РФ, почётный строитель России и глава РАСК Николай Алексеенко:
– Достройка проблемных объектов, которую ведёт Фонд, всегда сложнее выплат компенсации. Перед строительными работами проводятся восстановление всей проектной и исходно-разрешительной документации, которая часто отсутствует, техническое обследование недостроенного здания, поиск нового инвестора. Всё это требует финансов, времени, усилий и внимательного отношения к проблеме.
Со временем сложность решения проблем обманутых дольщиков будет только расти – все решения по «простым» объектам уже приняты год-два назад. Не стоит сбрасывать со счетов удорожание стройматериалов, по ряду позиций в 1,5–2 раза, а также необходимость в замене ряда импортных материалов и технологий аналогами.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский:
– Большую часть земельных участков, высвобождаемых после решения проблем долгостроев, Фонд планирует продавать на торгах, а не застраивать собственными силами. Такая стратегия объясняется тем, что основной целью Фонда, ради которой он и был в своё время создан, является всё-таки не извлечение прибыли от реализации собственных девелоперских проектов, а прежде всего защита прав граждан – обманутых дольщиков. Реализация участков – инструмент, позволяющий компенсировать бюджетные затраты, направленные на восстановление прав обманутых дольщиков.
