По данным аналитиков рынка недвижимости, в 2016 году доля квартир площадью до 30 кв. м в жилых комплексах массового сегмента составила 30,6 %. При этом ещё два года назад в новостройках их доля была микроскопической. Сколько стоят такие квартиры?
Мелкий бизнес-класс
Малогабаритными квартирами в России иногда называют жилплощадь с низкими потолками в панельных «хрущёвках» (пятиэтажных домах первых серий панельного домостроения СССР, возведённых при генсеке КПСС Н. С. Хрущёве) или переделанные под отдельные клетушки помещения бывших общежитий. Но переделанные общежития — это всё-таки случай не самый типичный, а общая площадь «хрущёвок», даже однокомнатных, всегда превышала 30 квадратных метров (на 3 минимум). Настоящие малогабаритки пришли к нам из «буржуйских» Нью-Йорка, Лондона, Парижа, Сан-Франциско, и особенно — Гонконга, где в аренду можно снять капсулу в 2 квадратных метра. В России пока такого нет, но растёт предложение объектов площадью до 25 кв. м.
«Студии площадью до 30 кв. м, безусловно, имеют свою устойчивую аудиторию, которую тем не менее нельзя назвать многочисленной: это молодёжь, главным образом студенты. Всего таких объектов на рынке не более 4 % от общего объёма предложения первичного жилья», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп». Сейчас самая маленькая студия на столичном рынке имеет площадь 21,9 кв. м и стоит 3,4 млн руб.
Интересно, что в кризисный 2014 год Россия не только очень активно переняла у мировых капиталистов опыт строительства малогабаритного жилья, но и слегка эту практику «усовершенствовала». Во всём мире считается, что малогабаритным может быть дешёвое жильё эконом-класса, в крайнем случае — слегка улучшенное, которое принято выделять в особую категорию: комфорт-класс (хотя отличия невелики). Но у нас появились квартиры бизнес-класса площадью до 30 кв. метров! А площадь самой маленькой студии бизнес-класса, представленной на столичном первичном рынке, — всего 20,7 кв. м. Она стоит 5,8 млн руб.
Даже в категорию «премиум» наши дельцы умудрились впихнуть «малогабаритный формат», хотя премиальные «малышки» имеют площадь 40-60 кв. метров, такова «конура» по элитным стандартам. Самая маленькая элитная однушка — площадью 41,5 кв. м — продаётся за 28 млн руб.
Нормальная площадь — это сколько?
Сокращение площадей — вынужденная мера, это признают все участники рынка: более дорогие «обычные» квартиры гражданам просто не на что покупать. По оценкам экспертов, спрос снизился более чем на 20 %.
«Жить в тесноте не хочет никто, но покупатели приобретают компактную недвижимость из-за недостатка средств, — подтверждает Литинецкая. — Для тех, кто обладает ограниченным бюджетом, мини-студия часто является единственной альтернативой съёмной квартире или комнате в коммуналке. Застройщики, в свою очередь, „нарезают“ площадь, чтобы расширить круг покупателей и сохранить высокие темпы продаж».
«Покупатели стали подходить к выбору недвижимости более рационально, чем несколько лет назад, — отмечает Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР». — Тем не менее большинство из них (и особенно — семьи с детьми) видят все возможные минусы тесного жилья и по-прежнему заинтересованы в покупке комфортных квартир».
Росту спроса на «мини-жильё» способствует и тот факт, что у многих покупателей ещё нет длительного опыта проживания в компактных студиях. Строительство большинства комплексов с малогабаритным жильём, представленных сегодня в продаже на первичном рынке, началось один-два года назад. Многие из них будут построены в 2017-2018 годах. На бумаге малогабаритки площадью 20-25 кв. м с рационально расставленной мебелью выглядят вполне привлекательно. Но на практике может оказаться, что такое жильё неудобно, и определённая доля сегодняшних покупателей малометражек захочет сменить их на более просторные квартиры.
Мини-формат подходит для проживания студентов, молодых людей, которые решили приобрести своё первое жильё, как временный вариант, например, для приезжих из регионов, начинающих строить карьеру в столице. Однако для семей с детьми малогабаритные квартиры — антикризисный продукт, в этом уверены эксперты. По мере стабилизации экономической ситуации их неизбежно вытеснит жильё оптимальной площади. Например, в массовом сегменте золотой серединой считается 35-40 кв. м для однокомнатных и 55-65 кв. м для двухкомнатных квартир. В бизнес-классе это 50-60 кв. м и 70-90 кв. м, в элитном сегменте — 60-70 кв. м и 80-100 кв. м соответственно.
