В январе рынок жилья в России не порадовал своей динамикой, даже несмотря на то, что начало года у риэлторов считается тихим временем. По оценкам опрошенных aif.ru экспертов, падение спроса на новые и вторичные квартиры в сравнении с декабрем составило от 30 до 50%. Причем доля сделок с ипотекой снизилась еще сильнее.
Урезают ипотеку
Если на первичное жилье покупатели еще могут подобрать себе льготную ипотечную программу, то купить «вторичку» в кредит стало проблемой. По подсчетам аналитиков департамента ипотечного кредитования компании «ТСН Недвижимость», в декабре 2023 года среднее значение ипотечной ставки на вторичном рынке жилой недвижимости 15,71% годовых. Так, самые выгодные кредиты на покупку квартиры в Московской области выдавались под 14%, самые дорогие — под 18,1%.
«К январю ставки по ипотеке на „вторичку“ стали очень высоки — от 17% годовых, а при первоначальном взносе в 10% доходят до 19%. Понятно, что ежемесячный платеж по ипотеке получается недоступным для многих россиян. Например, в Подмосковье для 
покупки небольшой двухкомнатной квартиры стоимостью 10 млн рублей в кредит на 25 лет с первоначальным взносом в 20% по ставке в 17,5% годовых платеж составит порядка 120 тысяч в месяц», — рассказала руководитель департамента ипотечного кредитования «ТСН Недвижимость» Юлия Позаченюк.
Эксперт добавила: к началу 2024 года доля сделок с ипотекой на «вторичке» упала с 75% до 45%. Среди покупателей есть те, кто все-таки соглашается кредитоваться под запретительные ставки. Но сумма кредита обычно небольшая — порядка 20-30% от стоимости квартиры.
Платят наличкой и торгуются
Многие потенциальные покупатели с одобренными в ноябре-декабре кредитами не смогли выйти на сделки в январе. Банки ужесточили условия в одностороннем порядке. Поэтому продавцам на «первичке» и «вторичке» приходится искать либо покупателей с наличными, либо отчаянных ипотечников, готовых переплачивать за кредит в ожидании снижения ставки.
«Берут кредит даже под 18%, если не хватает для покупки жилья 10-20%, — говорит риэлтор-практик Владимир Шмелев. — Рынок сейчас поддерживают альтернативные сделки, когда человек сначала что-то продает, а потом покупает объекты меньшей либо большей площади. Продавая объект, люди понимают, что нужно готовиться к торгу, и закладывают возможные потери в цене».
Что касается новостроек, то покупатели пока пользуются льготными ипотечными программами, насколько это возможно в свете дополнительных ограничений.
«Нужно заметить, что кредитуют банки только тех застройщиков, которые субсидируют процентную ставку. Из чего вполне можно ожидать, что застройщики заложат эти расходы в стоимость квадратного метра, и жилье в новостройках вновь поднимется в цене», — говорит эксперт.
Интересуются домами
Хотя льготное кредитование на новостройки пока еще работает, инвесторы начали больше интересоваться индивидуальным жилищным строительством. По словам риэлтора Натальи Перескоковой, можно выгодно взять кредит с господдержкой, семейную ипотеку или найти другие приемлемые условия покупки.
«Покупатели рассматривают все: и дорогие объекты, и экономсегмент как на первичном, так и на вторичном рынках. Тут мало что изменилось, но в целом объем запросов очень снизился — до 50% в сравнении с декабрем», — говорит она.
Руководитель семейного агентства «Агентесса» Евгений Харитонов добавляет: январь оказался месяцем застоя на рынке жилья.
«Рынок придавило высокими процентами по ипотеке, потому что ключевая ставка повысилась. Наблюдается охлаждение, снизилось число запросов на покупку любого жилья. Но особенно ярко это проявляется у продавцов. У некоторых звонки вообще прекратились, и им пришлось снижать цены. Вижу такое и по жилью, и по апартаментам. На новостройки спрос как-то держится за счет льготных программ, хотя с учетом цен за квадратный метр в новостройках это все равно далеко не всегда выгодно», — резюмирует эксперт.
