Уходящий год принес несколько рекордов российскому рынку жилья. Выдача ипотеки шла в гору, число сделок тоже росло, как и цены за квадратный метр. А что дальше? К чему готовиться покупателям и продавцам вторичного жилья в 2024 году, aif.ru рассказали представители риелторского сообщества и аналитики.
Ипотека «сожмется»
В 2023 году ЦБ РФ несколько раз поднимал ключевую ставку, чтобы сдержать инфляцию. В итоге к декабрю 2023 года показатель дошел до 16%. По ипотечным займам и другим кредитам ставки тоже вырастали и достигли заградительного уровня.
«Банки предлагают совершенно непривлекательные условия по кредитам на „вторичку“. Смельчаков, которые согласятся на них в надежде потом рефинансироваться, будет немного. Останется часть покупателей, для которых покупка „вторички“ будет жизненно важна, либо же те, кому нужно взять в кредит небольшую сумму для доплаты за объект. 
Ажиотажа на вторичном рынке в ближайшие месяцы нового года не будет», — поясняет заместитель руководителя комитета Российской гильдии риелторов по аналитике Михаил Хорьков.
Придется торговаться
О ценах на 2024 год эксперты говорят с осторожностью и уточняют: максимальный срок прогноза в текущей экономической и политической ситуации — полгода. Экономист, председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павел Самиев полагает, что самый вероятный сценарий развития событий — это стагнирование рынка жилья. Это значит, что цена квадратного метра на «вторичке» радикально меняться не будет — предпосылок к этому нет.
«Но может сократиться разрыв между вторичным и новым жильем, который сейчас превышает 40%, — уточняет эксперт. — Это, вероятно, произойдет в том случае, если девелоперы все-таки начнут снижать цены на новостройку».
Финансист добавил, что продавцы могут придерживать объекты до лучших времен. Но тем, кому действительно нужно реализовать «бэушные» метры, придется соглашаться на торг. Ведь уже сейчас не так много покупателей с наличными или одобренной ипотекой.
«Будет ли снижаться цена на „вторичку“? Возможно, но не везде, — добавляет Михаил Хорьков. — Важнее следить не за ценами, а за поведением продавцов. Если они будут выходить на рынок и наращивать объем предложения, то появятся условия для снижения цены. Но пока в большинстве городов России нет избытка предложения по „вторичке“. Так что в ближайшие полгода вряд ли будут явные ценовые колебания».
Предпочтут аренду
Для людей постарше жизненно важно иметь квартиру — пусть даже небольшую, но свою. А вот подрастающему поколению, которому сейчас 16-18 лет, совсем не хочется «якориться» на одном месте. Полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов Валентин Корытный замечает, что подростки, которые через 5-6 лет будут искать себе жилье, первым делом начнут смотреть именно на аренду. Причем запрос будет на качественную недвижимость с хорошими условиями для жизни.
«В уходящем году мы уже увидели повышенный запрос на аренду апартаментов в крупных городах. Молодежь не стремится покупать что-то, особенно впрок; ей важна свобода передвижения. Для девелоперов это тоже важная информация к размышлению: пора развивать систему доходных домов, чтобы не получить впоследствии огромный банк непроданного жилья», — уточняет эксперт.
В Гильдии риелторов Москвы уточнили, что из-за неподъемных ставок по ипотеке на вторичные объекты арендовать жилье сейчас может быть значительно выгоднее. Многие потенциальные покупатели предпочли снимать свой угол и теперь ждут, пока условия по выдаче кредитов на «вторичку» не улучшатся. Правда, из-за повысившегося спроса на съемные квартиры ставка аренды тоже пошла в рост.
Дом вместо «вторички»
Руководитель компании «Rich Недвижимость» Олег Бендриков отмечает: желающих построить дом в последние годы становится все больше. Тренд получил новое развитие на фоне роста стоимости кредитов на «вторичку». Эксперт замечает, что часто покупателями своего дома становятся те, кто изначально хотел переехать в более просторную квартиру. Но так как кредиты на неновое жилье стали малодоступны, покупатели отказываются от квартир в пользу строительства своего дома. Пока еще на это действуют льготные ипотечные программы (с господдержкой, «семейная», «сельская»).
Возврат мены
По мнению Валентина Корытного, современный рынок вторичной недвижимости во многом напоминает конец 90-х годов, когда в ходу были сделки мены. В 2024 году возможен возврат к этой истории из-за нехватки своих и заемных средств для покупки вторичного жилья.
«Условно говоря, человек для покупки „трешки“ отдает продавцу деньги с реализации своей „двушки“ плюс гараж или, например, автомобиль. Это неновая для нашей страны схема, о которой вспоминают, когда появляется дефицит покупателей с наличными или кредитными деньгами», — заключает спикер.
