Аренда квартир в России за прошлый год в среднем подорожала более чем на 20%. Рост цен на съем в отдельных локациях доходил до 40% и может продолжиться в 2024 году. Важную роль в этом играют снижение доступности жилья, рост ключевой ставки Центробанка и демографические процессы, рассказали aif.ru эксперты рынка недвижимости.
Почему дорожает аренда
Сильное повышение цен на рынке недвижимости в последние три года не оставило многим россиянам выбора между арендой и покупкой, рассказал aif.ru ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. Теперь они могут только снимать квартиру, поскольку купить готовое жилье не позволяет высокая ставка по ипотеке на вторичку, а платить аренду и одновременно погашать кредит за новостройку в процессе возведения дома не позволяет уровень доходов.
«Эта тенденция сохранится на весь 2024 год, потому что многие люди отложили покупку собственного жилья. Снимать квартиру дешевле, чем платить за нее по ипотеке. И так будет до тех пор, пока ипотечные ставки не снизятся. Льготные кредиты выдают только на новостройки, заселения в которые зачастую приходится ждать годами, а ипотека на вторичку слишком дорогая. Поэтому для многих людей аренда стала безальтернативным решением, а цены находятся на подъеме», — пояснил эксперт.
Многие россияне стремятся экономить, поэтому выбирают арендное жилье с минимальной ценой, говорит основатель и генеральный директор компании «Смарент» Виктор Зубик. Важно и то, что молодые люди все чаще откладывают создание семей до зрелого возраста. Они живут раздельно в «однушках» и студиях, вместо того, чтобы совместно заселиться в двух- или трехкомнатную квартиру. В результате минимальная цена на рынке неуклонно повышается, а квартиры небольшой площади дорожают быстрее, чем просторные.
«Маленькие квартиры-студии популярны не только в российских городах, но даже в Дубае, где, казалось бы, кипит роскошная жизнь. А чем выше спрос, тем выше и цена. В студиях живут поодиночке и парами, поскольку люди хотят сэкономить хотя бы 5-10 тыс. руб. Что касается роста доли одиноких людей, то это глобальный мировой тренд. Перепись населения и данные Росстата показывают, что в России процент одиноко проживающих людей за последние тридцать лет как минимум удвоился. А если мужчина и женщина не спешат заводить семью, то им нужно две маленьких квартиры вместо одной большой», — рассказал Зубик.
Что будет с арендой дальше
Стремительный рост цен на квартиры действительно заставляет людей отказываться от покупки в пользу аренды, согласен с коллегами руководитель департамента сопровождения сделок с коммерческой и жилой недвижимостью коллегии адвокатов «Глобал Консалтинг» Алексей Силантьев. Скорее всего, съемное жилье продолжит дорожать и дальше.
«Квартиры подорожали, ипотека стала в целом менее доступной, поэтому люди, которые прежде планировали переехать в собственное жилье, не уходят с рынка аренды и продолжают снимать. Значит, та жилплощадь, которую они в других условиях могли бы освободить, не достается новым арендаторам, предложение на рынке сокращается. Это создает условия для роста цен. Такая ситуация может продолжаться и год, и два, так что и аренда, скорее всего, продолжит дорожать», — сказал эксперт.
В последние годы застройщики в крупных городах активно продавали квартиры-студии малой площади, порядка 20 кв. м и меньше, а приобретали их в основном состоятельные люди в качестве инвестиций, заметил Силантьев.
«Хозяева жить в таких квартирах обычно не планируют, они их сдают, и массовый выход на рынок подобного жилья может несколько повысить предложение и сдержать рост цен. Чтобы цены снизились, нужно либо резкое падение спроса из-за каких-то экстраординарных событий, либо покупка жилья должна стать по-настоящему доступной. Я лично снижения цен не жду», — пояснил он.
В предыдущие годы аренда не росла, а в некоторых классах жилья даже падала из-за пандемии и сокращения спроса, поэтому внушительный рост цен в 2023 году можно назвать восстановительным, считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Во время ковида в эконом-сегменте расходы людей на аренду значительно не менялись, а квартиры бизнес-класса и вовсе подешевели. Затем спрос упал из-за того, что арендаторы разъехались, в том числе экспаты, которые были готовы хорошо платить за комфорт. При этом инфляция на месте не стояла, коммунальные платежи повышались. Так что рост на 20%, который мы наблюдали в прошлом году, — не попытка арендодателей нажиться на арендаторах, а простая необходимость», — сказала она.
Ежемесячный платеж за аренду остается в разы ниже платежа по ипотеке за аналогичную квартиру, что свидетельствует о том, что съемное жилье по-прежнему доступнее покупки, добавила эксперт. «Рост цен в 2024 году может продолжиться, если темпы роста экономики не будут замедляться, но давать прогнозы здесь сложно из-за массы рисков и неопределенности в целом, включая возможные внешние шоки», — заключила Радченко.
Как сильно выросли цены
В крупных городах России аренда однокомнатных квартир в 2023 году в среднем подорожала на 18-24%, подсчитали аналитики госкорпорации «ДОМ.РФ». В Москве по итогам 2023 года средняя ставка аренды квартиры составила 91 тыс. руб., что на 40% больше, чем в 2022 году. В Санкт-Петербурге аренда за прошлый год подорожала на 24%, до 44 тыс. руб. Сильный рост был зафиксирован в среднем по всем городам-миллионникам.
Самый высокий рост показал рынок аренды в Челябинске, там ставка аренды выросла в среднем на 44%, до 31,3 тыс. руб. Также цены сильно выросли в Нижнем Новгороде, Кирове, Уфе, Перми, Якутске, Набережных Челнах, Улан-Удэ и Мурманске.
В городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек съемное жилье за прошлый год стало дороже в среднем на 24%. Медианная ставка аренды там достигла 30,5 тыс. руб. В городах с населением 100–500 тыс. жителей, включая курорты и вахтовые моногорода, ставки аренды увеличились на 22%, до 41 тыс. руб.
