Сегодня Центробанк РФ вновь поднял ключевую ставку — на этот раз сразу на 2 процентных пункта, — до 15%. Эксперты aif.ru рассказали, почему ситуация складывается не в пользу владельцев и покупателей вторичного жилья, а также о том, что может поддержать рынок жилья в стране.
Еще в июле этого года ключевая ставка была вдвое ниже — 7,5%. За четыре месяца регулятор поднял ее, чтобы ослабить рост цен на фоне ограниченного предложения товаров и ослабления рубля.
Но вместе с ключевой ставкой подорожали и все кредиты, включая ипотечные. Статистика Росреестра, а также крупнейших банков говорит о том, что охладить спрос и цены на рынке жилья пока не получается: в сентябре и октябре во многих регионах обновили рекорды по выданным ипотечным кредитам и заключенным договорам долевого участия. Эксперты стараются не делать далеко идущих прогнозов о ценах на жилье и ставках, но сходятся во мнении, что рынок жилья еще не вошел в стадию стагнации.
«В кругу риэлторов есть такое мнение: плюс один процент к ключевой ставке — это минус 5 процентов к спросу, — отмечает риэлтор-практик Евгений Коноплев. — Но в августе-сентябре быстро охладить спрос и цены на жилье не получилось. После предыдущих повышений ключевой ставки в Москве наблюдали аномальный спрос на рынке первичного жилья, и это на 18% больше августа 2023 года. Если обычно в столице заключаются в месяц около 10-12 тысяч сделок, то в сентябре их было 13590. Еще год назад никто не сказал бы, что такое в текущей ситуации вообще возможно».
По словам эксперта, высокая ипотечная ставка пока не отпугнула покупателей. С одной стороны, люди видят прогнозы о возможном ужесточении по отношению к заемщикам и росте минимального первоначального взноса. С другой стороны, они понимают, как меняется инфляция. Аккумулированные страхи населения толкают их на то, чтобы вложиться в недвижимость здесь и сейчас. Потому что есть опасения, что через полгода-год банки уже могут не дать нужную сумму, а если и дадут, то ее может не хватить на подорожавшие метры.
«Мы наблюдаем сильный перекос в сторону первички: она стоит сильно дороже вторичных объектов, в которые уже завтра можно переехать, — говорит Евгений Коноплев. — С господдержкой, конечно, можно взять квартиру по ставке до 6%, но без нее она будет в два с лишним раза выше. На вторичке стоимость ипотечного кредита еще дороже. Вторичному рынку нужна поддержка, потому что именно она подпитывает сделки в новостройках. Не нужно пускать этого поросенка под нож. Чаще всего люди продают свое “бэушное” жилье, чтобы таким образом сформировать первоначальный взнос, оформить кредит и купить более современную квартиру».
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин уверен, что на рынке наблюдаются признаки охлаждения. «Ставки выше 12% уже отчасти являются заградительными, спрос падает, — поясняет собеседник aif.ru. — По словам коллег, снижение идет на уровне 15-20%. Потребители понимают, что недвижимость остается высоколиквидным активом, и пока готовы вкладывать в него сбережения. Критичного падения спроса в текущей ситуации не ожидаем. Если говорить о поддержке рынка, то ею может стать расширение программ господдержки».
Условия по ипотеке между первичкой и вторичкой почти полярные, и разрыв в процентной ставке и ценах за квадратный метр растет. 
Для потребителя это означает, что у него сужается выбор вариантов решения жилищного вопроса, объясняет руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков. «Если сейчас человеку нужна новая квартира, то он видит, что условия для покупки на вторичке резко ухудшились. Правда, на первичке покупатель платит за поднявшиеся цены, — продолжает аналитик. — Возможно, произойдет корректировка цены, и вторичный рынок приблизится к новостройкам. Но на это обычно уходит не менее полугода. До последнего времени еще действовали предыдущие одобрения по ипотеке. Вероятно, в ноябре продавцы ощутят, что покупателей вторички становится существенно меньше. Часть продавцов уже сняла объекты с продажи и заняла выжидательную позицию».
Покупателям, которые стоят перед выбором «брать или не брать», Михаил Хорьков рекомендует опираться на жизненные приоритеты. Он полагает, что иногда покупка новой квартиры — это вынужденная необходимость; например, люди больше не могут жить вчетвером в однокомнатной квартире. Тогда оформляют ипотеку под высокий процент в надежде, что через пару лет рефинансируют кредит под более низкий процент. Если это будет невозможно, то, скорее всего, инфляция сделает платежи по кредиту к тому сроку не такими заметными.
