Ипотечные ставки в российских банках растут, цены на новостройки падать тоже не собираются. На фоне этого риелторы все чаще стали предлагать клиентам покупку квартиры по договору переуступки. Эксперты рассказали aif.ru, какие тут могут быть риски и что нужно знать о таких сделках.
В чем суть?
При этой сделке человек может купить объект только в строящемся доме «с рук» у физлица или юрлица. Но так как дом еще не достроен и не введен в эксплуатацию, покупатель приобретает не саму квартиру, а право требования данной недвижимости. По договору переуступки приобретатель берет на себя обязанности и права дольщика, которым был продавец.
Нередко такие объекты выставляются в продажу как квартиры от подрядчика. Но чаще всего речь идет об инвестиционных объектах: их купили на старте продаж с целью дальнейшей перепродажи.
Что выгоднее?
Основатель сети агентств недвижимости «Инженер» Елена Недоспасова замечает, что здесь нужно проводить персональные расчеты. Ответ будет зависеть сразу от нескольких показателей. Например, на первичное жилье с господдержкой можно получить ипотечный кредит по льготной ставке — она будет в два с лишним раза меньше ставок на кредиты без субсидирования.
Но под льготную ипотеку попадают не все покупатели. И вот здесь не исключено, что будет выгоднее взять квартиру по переуступке.
«Каждая сделка индивидуальна. Иногда мы даже стараемся отговорить человека брать ипотеку под 14-15 процентов и рассмотреть жилье по договору переуступки. Такие квартиры в новостройке можно купить на 10-15% дешевле, чем обычно», — поясняет эксперт.
Какие риски?
Несколько лет назад основным считался риск недостроя объекта. Но после введения ФЗ-214 «О долевом строительстве...» удалось свести его к минимуму.
«Законодатель провел большую работу, введя счета-эскроу. К тому же основная часть новостроек в больших городах — это все-таки комплексное освоение территории. В таких проектах заинтересованы все: и девелоперы, и городские власти, и покупатели. 
Поэтому если человеку понравилась квартира, которая продается по договору переуступки, ее вполне можно приобрести», — говорит аналитик рынка недвижимости Денис Стукалов.
Можно купить в ипотеку?
Если покупка происходит у физлица, то на господдержку рассчитывать не придется.
«Зато их можно получить при покупке у юрлица — например, у инвестора, который участвовал в строительстве. Обращаю внимание на то, что если заемщику одобрили ипотеку на вторичку, то ее нельзя будет использовать по договору переуступки», — говорит риелтор-практик Олег Бендриков.
Можно потратить маткапитал?
Да, и в этом случае «материнские деньги» отправятся на счет продавцу. Правда, не все физлица готовы ждать несколько недель, пока будет произведена оплата. С другой стороны, маткапитал можно направить на первоначальный взнос по ипотеке. Здесь продавец никак не теряет свое время: все средства будут зачислены на его счет после регистрации договора переуступки.
Какие документы проверить?
Олег Бендриков рекомендует отнестись к сделке с договором переуступки так же, как и к купле-продаже вторичного жилья — когда право собственности на объект уже оформлено.
«У застройщика нужно взять справку о том, что предыдущий дольщик полностью исполнил обязательства и долгов за объект нет. По дольщику есть смысл запросить информацию из Бюро кредитных историй, чтобы исключить его банкротство. Не лишним будет запросить справку из психоневрологического диспансера, особенно если продавец — человек пожилого возраста», — говорит собеседник.
