После очередного роста ключевой ставки ЦБ РФ рыночная ипотека подорожала до 27-28% годовых. Эксперты aif.ru рассказали, кто и на каких условиях пока еще соглашается покупать вторичные дома и квартиры.
Спрос на ипотеку есть?
Если по первичному жилью ипотеку пока еще берут с использованием льготных программ, то вторичные объекты по ним не купишь. Желающих кредитоваться под 25-28% почти нет. Для абсолютного большинства россиян ставки выше 15-16% годовых уже являются заградительными. Так что очередное повышение ключевой ставки на рынок жилой недвижимости заметного влияния не окажет, полагает генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин.
«Наши граждане уже смирились с тем, что ипотека недоступна. К кредитам по рыночным ставкам на жилье прибегает лишь тот, кто продает какую-то квартиру и полученные средства направляет на улучшение жилищных условий, — говорит эксперт. — Не имеющие недвижимости граждане давно предпочитают аренду. Даже если у них есть какие-то накопления, то их с учетом высокой ставки стараются положить на депозит в банк. В таком случае доход по вкладу может быть соизмерим с той суммой, которую они платят арендодателю».
Однако есть те, кому рыночная ипотека нужна почти любой ценой. Независимый эксперт, риелтор Иван Солдатенков поясняет: к жилищным займам при покупке «вторички» прибегают в основном при альтернативных сделках. Условно говоря, продают свою «однушку», берут для доплаты кредит и покупают что-то более просторное.
«Когда ставка была на уровне 20%, ипотечники брали для доплаты по альтернативным сделкам не более 2-3 миллионов рублей, — добавляет он. — Сейчас под 24-28% готовы брать не больше одного-двух миллионов и на очень короткий срок».
Каким должен быть доход, чтобы дали ипотеку?
При одобрении кредита банки смотрят, чтобы на платежи по займу у человека не уходило больше 40-50% его дохода. Но так как процентные ставки сильно подскочили, то заемщику нужно показать весьма впечатляющую зарплату.
«При нынешних ставках минимальный доход, который нужно показать банку, — около 500 тыс. руб. в месяц, — подсчитал ипотечный брокер Дмитрий Ракута. — И это без учета других имеющихся кредитов. Тогда заемщик может взять 10 млн руб. на 30 лет, чтобы купить в ипотеку квартиру в крупном российском городе за 14 млн руб. Но ежемесячный платеж составит около 240 тыс. руб. За такие деньги можно снимать великолепную квартиру с дизайнерским ремонтом и в отличном месте, что многие и делают».
Кто еще покупает вторичное жилье?
Кроме альтернативных сделок, «вторичку» пока еще поддерживают покупатели с «живыми деньгами». Некоторые снимают деньги со сберегательных счетов и «перекладывают» накопления в квадратные метры. Руководитель компании «RICH Недвижимость» Олег Бендриков замечает: те, кто положил деньги на вклад под 20%, уже через год смогут создать отложенный спрос на жилье.
«А пока люди переезжают, например, за счет различных жилищных сертификатов — например, из Курской области, — рассказывает эксперт. — Кроме того, довольно много запросов поступает от иностранцев, включая граждан из стран бывшего СНГ. Они тоже смотрят объекты, прицениваются и покупают их без использования ипотеки».
Какую скидку можно получить?
В условиях, когда ипотека сходит на нет, продавцы конкурируют друг с другом за покупателя. Редко какой объект сейчас продается без торга. Генеральный директор агентства недвижимости Cosmopolis Finance Дмитрий Шапцев уверен, что вполне можно рассчитывать на скидку до 10%, а в некоторых случаях размер дисконта вырастает и до 30%.
«Кроме скидок, продавцы готовы идти и на другие особые условия, — уточняет он. — Одна из моих прежних клиенток продала свою квартиру в беспроцентную рассрочку на 5 лет. Ее недвижимость долго не продавалась, и ей пришлось согласиться на подобные условия. Ей не нужна была вся сумма сразу, и сделка оказалась выгодна обеим сторонам».
