Ключевая ставка растёт — соответственно, растут и проценты по кредитам. Но если новая квартира нужна сейчас, то откладывать покупку на потом не приходится. Однако безопасны ли сегодня сделки на первичном рынке? На этот вопрос отвечает экономист Андрей Бархота.
Если застройщик входит в топ
— За последние 5-7 лет покупка квартиры в новостройке стала более безопасной. Во-первых, кардинально изменились механизмы жилищного финансирования: покупатель больше не несёт деньги застройщикам напрямую — их помещают в банк на эскроу-счёт, который раскрывается только по окончании строительства. Во-вторых, сегодня всё прозрачно: данные обо всех строящихся объектах страны находятся в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Тем не менее учитывать риски нужно всегда, в том числе при приобретении квартиры в новостройке. Прежде всего, следует обратить внимание на наличие проектной декларации и соответствующих сведений в ЕИСЖС. Также стоит учесть масштаб деятельности девелопера и его финансовый профиль, финансовую нагрузку. В этом покупателю помогут рейтинги застройщиков, где девелоперы ранжируются по объёмам строительства или величине выручки.
Покупатель квартиры будет чувствовать себя увереннее, если застройщик входит в ТОП-20 строительных компаний страны и в ТОП-10 по тому региону, где строится заинтересовавший его дом. Ведь у крупного игрока всегда более высокий уровень устойчивости, чем у небольших и локальных девелоперов. Это связано со сравнительно меньшими удельными издержками у крупных компаний, а также с более пристальным их вниманием к своей репутации.
Остановимся в качестве примера на Москве. Здесь жильё комфорт-класса пользуется, пожалуй, наиболее высоким спросом. И в ТОП-5 девелоперов по сделкам в этом классе входят: ПИК, Level Group, ЛСР, «Самолёт» и «Брусника». Это выяснили — далее анализируем строящиеся объекты. Очевидно, что девелопер, занимающийся сразу несколькими проектами, заинтересован в долгосрочном развитии, а, следовательно, и проблем с ним не должно возникать. Для крупных застройщиков, в частности, в меньшей степени характерна задержка сдачи жилья. Третий фактор состоит в диверсификации портфеля жилищного строительства по районам, этажности и классу готовых объектов.
Риски сильно ниже
Помимо анализа строящихся объектов, большое значение имеет финансовая и операционная эффективность девелопера. Вообще-то, финансовую отчётность застройщик вправе и не раскрывать, но компании, нацеленные на развитие и укрепление своей инвестиционной привлекательности, размещают её на своих корпоративных сайтах.
На устойчивость девелопера сильно влияет также его возможность расплачиваться по кредитным обязательствам. И здесь нужно смотреть не просто на объём долга, а на его соотношение с количеством средств на эскроу-счетах. Если суммы на эскроу-счетах превышают объём проектных кредитов застройщика, то его проценты банку многократно снижаются, а значит, финансовая нагрузка и риски банкротства сильно ниже.
Особо сведущие в экономике покупатели могут обратиться к отчётности по МСФО и посмотреть на отношение чистого долга застройщика за вычетом суммы на эскроу-счетах к EBITDA. Минимальные значения свидетельствуют о финансовой устойчивости компании и возможности совершать более выгодные сделки по покупке участков для строительства и M&A в неблагоприятных рыночных условиях.
Кстати, среди застройщиков из ТОП-10 этот показатель за 1 полугодие 2024 года минимален у Level Group, Setl Group, ГК ПИК, ЛСР, ГК «Эталон» и «Эталон-Финанс». При этом мы видим, что наиболее устойчивое положение у Level Group с отрицательным значением чистого долга.
Вопрос цены
Вопрос цены новой квартиры, конечно, имеет большое, а часто и решающее значение для покупателя. За последние 3-4 года стоимость квадратного метра в новостройках Москвы выросла в 1,8-2 раза. В этой связи многим кажется, что цены на строящееся жильё достигли своего апогея и покупка квартир имеет низкую инвестиционную привлекательность. Однако это во многом умозрительный взгляд на ситуацию.
Во-первых, рынок жилищного строительства уже во многом адаптировался к высоким процентным ставкам и стал способен формировать новый спрос на квартиры без значимого снижения реальной стоимости объектов. Во-вторых, применение новых технологий жилищного строительства оборачиваются новым качеством жизни для будущих жильцов новостроек.
Источник:
https://www.gazeta.ru/comments/column/articles/20042611.shtml?updated
