Два года назад, 1 июля 2019 г., застройщики перестали напрямую привлекать деньги дольщиков для возведения многоквартирных домов. Граждане, покупающие квартиры на начальных этапах строительства, теперь инвестируют в проект через специальный счет эксроу, где их средства хранятся до момента до момента, пока строительная компания не выполнит свои обязательства. Строительство ведется за счет банковских кредитов. Этот механизм был внедрен в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», чтобы защитить покупателей жилья. Огромное количество людей потеряло в прошлом свои вложения из-за банкротства девелоперов, которые не смогли довести проект ко конца. Каковы результаты двухлетней работы по новым правилам?
По данным «ДОМ.РФ» на конец июня 2021 года, в России было введено уже почти 1,6 тыс. многоквартирных домов, построенных с помощью счетов эскроу и банковского проектного финансирования. При этом общее количество квартир в этих домах превышает 190 тыс. По схеме с использованием счетов эскроу ведется уже 64% всего долевого строительства в стране, и эта доля растет по мере завершения проектов, начатых по старым правилам. Ожидается, что объем строительства на основе эскроу к концу 2021 г. достигнет 85%, а к концу 2022 г. — 95%.
В общей сложности проекты с эскроу реализуются в 76 регионах. Лидеры по переходу на эту схему — Челябинская область (98% от регионального жилищного строительства), Удмуртская Республика (93%) и Нижегородская область (93%). На самом крупном жилищном рынке, в Москве, как сообщала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, с применением счетов эскроу реализуется около 60% проектов.
При этом не оправдались опасения насчет того, что при новой схеме темпы жилищного строительства затормозятся. Напротив, они непрерывно растут на протяжении последних десяти месяцев. С августа прошлого года по май 2021 г. сдано 30,9 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 64% больше по сравнению с аналогичным периодом 2019-2020 гг.
Сумма средств на счетах эскроу, внесенных участниками долевого строительства, достигла почти 2 трлн руб., что больше фактической задолженности застройщиков перед банками. Это позволяет кредитным организациям устанавливать пониженные ставки для жилищных проектов. В среднем получение проектного финансирования в жилищно-строительной сфере стоит сегодня 3-4% годовых, что заметно ниже ставок по другим банковским кредитам нефинансовым организациям сроком свыше одного года.
Явный плюс также в том, что девелоперы приобрели канал финансирования, не зависящий от результатов текущих продаж жилья. Начатые проекты нормально достраивались в прошлом году, когда в условиях пандемии продажи шли неровно.
Впервые в истории застройщики получили также возможность финансировать с помощью банков приобретение земельных участков. Это сократило издержки на начальной стадии реализации проектов и позволило быстрее начинать возведение домов.
Что касается людей то в 2020 г. 80% опрошенных ВЦИОМ сообщили, что положительно оценивают произошедшие изменения. 77% респондентов согласны, что благодаря реформе риски покупателей жилья на стадии строительства домов стали ниже.
