Гольдберг Михаил Анатольевич 11:20 14/01/2014
Квартира – это самое дорогое приобретение, которое делает подавляющее число домохозяйств за весь период его существования. Собственное жильё – это не пальто, бытовая техника и даже не автомобиль, и мало где в мире большая часть населения может позволить себе его покупку за счёт собственных средств. Ипотека - это возможность приобрести в собственность жильё уже сейчас, без необходимости копить сумму его полной стоимости. Накопления такого рода могут занять очень много времени, причём семья это время также должна где-то жить. Таким образом, при помощи ипотеки заёмщик приобретает благо уже сейчас, банк выплачивает сумму кредита продавцу недвижимости также уже сейчас, а заёмщик погашает долг малыми платежами в будущем. Давайте разберемся, откуда банк берёт средства для того, чтобы предоставить их заёмщику? Они также не достаются ему бесплатно. Банк привлекает средства с финансовых рынков, выпускает ипотечные ценные бумаги, задействует депозитную базу. По всем этим обязательствам банк также выплачивает проценты. Вашим кредитом занимаются сотрудники банка, которые в свою очередь работают за компьютерами в офисе, используют информационные системы. За всё это банк также должен платить. Не забывайте про инфляцию – те сто рублей, которые банк дал вам сейчас, через год будут стоить уже 105 рублей. Кроме этого, приобретая жилья, вы получаете актив, который на длинном периоде вырастет в цене. Не забывайте, что, приобретая недвижимость, вы приобретаете право на вычеты из налогооблагаемой базы. Таким образом, если посчитать все выгоды и затраты тщательно, вы можете остаться в выигрыше. В любом случае, размер так называемой переплаты уменьшится в разы. Так, например, если бы семья в 2004 году для приобретения квартиры 54 кв.м за 983 тыс. рублей (18,2 тыс. за квадратный метр в среднем по РФ) взяла ипотеку под 15% годовых на 10 лет (с первоначальным взносом в 30%), то к 2014 г. их квартира стала бы стоить 2,8 млн рублей. Таким образом, чистый прирост рыночной стоимости их квартиры (1 857 тысяч рублей) почти в три раза превысил бы сумму уплаченных процентов по кредиту (644,9 тыс. руб.). Конечно, сейчас на такую динамику цен рассчитывать сложно, но опыт показывает, что в долгосрочном периоде недвижимость растёт в цене, несмотря на возможные колебания год от года. Что касается второй части вашего вопроса, то доступность ипотеки зависит от многих факторов, в первую очередь, от общего состояния финансовой системы и самочувствия экономики. Поскольку банки для того, чтобы выдать ипотечный кредит должны где-то привлечь средства, то уровень ставок по ипотеке напрямую зависит от стоимости денег для самих банков. Стоимость денег для наших банков существенно выше, чем для банков, работающих на развитых рынках, где нет такого оттока капитала, где присутствуют источники долгосрочной ликвидности. Посудите сами, если для российских банков основным источником средств для кредитования пока ещё являются депозиты населения (в целом по банковской системе их доля составляет почти 30% всех активов банков), то если население не готово нести средства в банки под 1 - 3% годовых, как в Европе, то банк не может выдать такой же дешёвый кредит. Кроме того, в Европе, например, большинство кредитов выдается не по фиксированной ставке, как у нас. То есть у вас есть размер ежемесячного платежа, он фиксирован на весь срок кредита, вы равными платежами её выплачиваете — вот это фиксированная ставка. В Европе в большинстве случаев, фактически 90% кредитов, выдается по плавающей ставке. То есть сейчас она, да, 4–5%, но если случается какой-то катаклизм, то эта ставка у вас очень быстро и легко поднимается. Тем не менее, по сравнению с первой половиной 2000-х годов за счёт произошедших улучшений в экономике доступность ипотеки повысилась: если раньше лишь каждая десятая семья имела доходы, достаточные для получения ипотечного кредита на приобретение квартиры в 54 кв. м по среднероссийским ценам, то сейчас такая возможность есть у каждой четвёртой семьи. Стоит помнить, что доступность ипотеки не должна являться самоцелью: ипотека - это лишь инструмент, с помощью которого часть семей может улучшить жилищные условия, приобретя жильё в собственность уже сейчас. Для этого у таких семей должен существовать выбор из имеющихся на рынке квартир, в том числе новостроек. С другой стороны, в силу разных причин не всем семьям требуется приобретение жилья в собственность. Молодые специалисты, например, которые только начинают своё восхождение по карьерной лестнице и которые готовы поменять не только место работы, но и место проживания в поисках лучшего места работы, приобретая квартиру в собственность оказываются «привязанными» к определённому населённому пункту, и решиться в дальнейшем на переезд для них оказывается крайне сложно. Выходом может стать проживание в арендном жильё, например, и в ситуации когда денег на первоначальный взнос по ипотеке пока ещё не накопилось. Такая форма проживания достаточно распространена за рубежом, где государство регулирует как права арендодателя (особенно в части возможностей выселения добропорядочного арендатора), так и права арендатора (особенно в части регулирования ставок аренды). В России же формирование такого сектора сейчас является одной из главных целей государственной жилищной политики. И Агентство по ипотечному жилищному кредитованию также активно участвует в этом процессе, предлагая финансовую поддержку для создания арендного жилья с доступными ставками найма.