Одна из важных предпринимательских задач — поиск помещения для своего бизнеса. Но как выбрать хорошие условия? Бизнес-тренеры рекомендуют разбить задачу на составляющие и решать её поэтапно. Aif.ru с помощью экспертов центра «Мой бизнес» составил такую пошаговую инструкцию.
Решить, действительно ли нужно помещение
Нужно ли вам помещение — именно так с самого начала следует ставить вопрос, уверены эксперты. «Самая большая статья расходов у малого бизнеса не налоги, а аренда, — говорит известный бизнес-гуру Дмитрий Потапенко. — Поэтому начинать работу лучше в формате мобильного офиса».
Но если аренда помещения всё же необходима, то следует помнить, что для этого по крайней мере не следует менять свой юридический статус: арендовать помещение у государства или других собственников могут как физические, так и юридические лица. Преимущество аренды помещения у государства заключается в том, что ее срок может составлять до десяти лет, а размер арендной платы, как правило, в несколько раз ниже коммерческой.
Изучить возможности
«Лучше арендовать место в коворкинге или бизнес-инкубаторе, — советует начальник отдела поддержки предпринимательства ГБУ ЯО Корпорации развития МСП Максим Пономарёв (Ярославль). — Сняв там необходимую площадь, вы убьёте сразу двух зайцев: сэкономите на содержании отдельного офиса и дадите возможность своим сотрудникам работать в команде. Бизнес-инкубаторы позволяют сэкономить не только на аренде, но и на оборудовании. Можно использовать то, что в инкубаторе уже есть, например компьютеры. Интернет там бесплатный».
Программа «Рубль за квадратный метр» действует для московского социального бизнеса. Объекты по ней предоставляются через открытый аукцион, который проводится Департаментом города Москвы по конкурентной политике. Список объектов и лотовая документация приведена на Инвестиционном портале города Москвы, сайте для размещения информации о проведении торгов и сайте Департамента города Москвы по конкурентной политике.
Право льготной аренды получает победитель аукциона, но при условии восстановления объекта за свой счет. Ставка 1 руб. за кв. м в год начинает действовать после завершения реконструкции объекта и выполнения требований программы.
Выберите помещение
Определитесь с выбором помещения. Рынок предлагает офисные помещения, складские комплексы, торговые площади и многое другое. Их стоимость зависит от района, состояния, размеров, новизны и много чего еще. Самыми востребованными помещениями для бизнеса являются объекты площадью от 100 до 300 кв. м. На таких площадях обычно размещаются кафе, магазины по продаже одежды и продуктов.
При выборе помещения обратите внимание на срок аренды, сумму задатка, размер ежемесячных выплат, размер платежа за право заключить договор.
Искать информацию можно самостоятельно. Однако лучшим вариантом для начинающего предпринимателя будет обращение в региональный центр «Мой бизнес». Здесь предоставляется «Услуга по подбору по заданным параметрам информации об имуществе, включенном в перечни государственного и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации», и свободном от прав третьих лиц». Причём помогут бизнесмену абсолютно бесплатно. Как правило, при желании можно будет заранее увидеть приглянувшееся помещение — при соблюдении необходимых формальностей вроде заполнения заявки на осмотр.
Выбрать способ
Выбрав помещение, нужно взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным. Поэтому стоит подумать о способе. Арендовать помещение можно, приняв участие в торгах на аукционе либо по договору субаренды. Помните, что арендатор имеет право выкупить помещение (через 3 года после аренды), а также уступить права аренды за определенную плату.
Чтобы принять участие в торгах в Москве, необходимо подать заявку в городской Департамент по конкурентной политике и собрать необходимые документы.
Юридическим лицам необходимо предоставить оригинал или заверенную нотариусом выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, а также выписку уполномоченного органа юрлица о том, что он одобряет совершение сделки.
Индивидуальному предпринимателю нужно предоставить оригинал или заверенную копию выписки из Единого государственного реестра ИП, а простому «физику» — копию паспорта. Столичный пакет документов выглядит типичным, но в других регионах могут быть свои особенности.
Внесите задаток и примите участие в торгах
Чтобы принять участие в торгах в Москве, потенциальному арендатору требуется уплатить задаток (примерно 25% от стоимости помещения) и предоставить платежный документ с отметкой банка о платеже по установленным реквизитам. В платежном поручении (квитанции) об оплате необходимо указать размер задатка за объект, адрес, общую площадь, номер лота и дату проведения аукциона.
Информацию можно найти на официальном федеральном сайте для размещения информации о проведении торгов. Там необходимо зарегистрироваться и перейти в раздел «Аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление имуществом, иные договоры, предусматривающие передачу прав владения и пользования в отношении государственного и муниципального имуществ». В лотах должны быть указаны данные об организаторе торгов и помещении — его местоположение, описание, площадь, количество комнат, номер объекта, целевое назначение, срок заключения договора, размер ежемесячной платы, начальная цена.
Торги проводятся только в том случае, если их организатор получил две или более заявки. Если заявитель только один, то торги не проводятся. С единственным участником заключается прямой договор аренды. Торги не проводятся также в тех случаях, если было решено отказать всем заявителям и если победитель отказался подписать протокол о результатах аукциона или договор.
Если претендент не внёс задаток, неправильно оформил аукционную документацию или имеет решение о ликвидации или приостановлении деятельности, ему скорее всего не разрешат участвовать в аукционе.
После аукциона
При победе на аукционе необходимо подписать протокол проведения торгов, договор аренды и написать заявление в установленной форме. При проигрыше в торгах претенденту возвращается сумма задатка в течение пяти дней.
Сдающееся в аренду помещение обычно не имеет массы необходимых документов. Поэтому арендатору будет необходимо самостоятельно заключить все необходимые договоры и получить заключения (СЭС, о пожарной безопасности и т. п.).
С 3 июля 2018 года действует Федеральный закон от 03.07.2018 № 185-ФЗ, который расширяет имущественную поддержку малого и среднего бизнеса. Этот закон устанавливает бессрочное право выкупа арендуемого государственного и муниципального имущества и возможность использования земельных участков при оказании имущественной поддержки субъектам МСП.
Для этого необходимо не иметь задолженности по арендной плате, быть включенным в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, а также владеть или пользоваться арендуемым имуществом непрерывно в течение двух и более лет.
