Рынок недвижимости зависит от ситуации в экономике: растет экономика — растет и стоимость квадратного метра. С другой стороны, во времена финансовой нестабильности граждане покупают квартиры, чтобы сохранить сбережения, повышенный спрос на жилье толкает цены вверх. Подорожает ли недвижимость в скором времени? Этот вопрос АиФ.ru задал экспертам.
Наталья Мирзоян, доцент кафедры оценочной деятельности и корпоративных финансов университета «Синергия»:
«Российский рынок недвижимости неоднороден, наиболее активны рынки жилой недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и крупных городов миллионников.
По мере наступления первой фазы кризиса сначала реакция рынка недвижимости — увеличение предложения и спроса. Потенциальные инвесторы стараются завершить намеченные сделки, отсюда цены на рынке недвижимости вначале могут даже незначительно вырасти.
Однако при продолжении кризиса наступает дезактивация рынка недвижимости, цены снижаются, сокращается число платежеспособных покупателей на рынке, многие откладывают сделки до „лучших времен“.
Что же касается недвижимости, то сначала она очень резко дорожает, потом так же резко падает в цене, но ниже верхнего предела цены до кризиса падают только старые вторички. Более новое и качественное жилье обычно удерживается в ценах чуть выше тех, что были до кризиса.
Наибольшее снижение цен в течение кризиса наблюдается в сегменте элитной недвижимости. Наименее реагируют на кризис цены на недвижимость экономкласса.
Рынок новостроек обычно характеризуется замороженными ценами продавцов на докризисном уровне, но при этом заманчивыми скидками при проявлении серьезных намерений покупателя на совершение сделки».
Иван Татаринов, коммерческий директор инвестиционной компании:
«Все будет зависеть от того, как долго продлится текущая ситуация. При невысокой цене нефти доллар и евро будут расти, а доходы населения и, следовательно, покупательский спрос на рынке недвижимости — падать. Как следствие, стоимость жилья станет снижаться. Однако надо понимать, что доходность девелоперского бизнеса уже не так высока, как раньше, а маржинальность (разница между выручкой компании от продажи и переменными затратами — прим. ред.) проектов редко превышает 35%. Поэтому какого-то грандиозного падения рублевых цен на недвижимость — на 20% и более — не будет даже при самом негативном сценарии. Тем более в регионах, где маржинальность проектов еще ниже.
Я не думаю, что изменение цен будет разнонаправленным по классам, как бы дальше события ни развивались. Будет что-то одно: падение цен, стагнация или даже рост за счет притока покупателей, „бегущих“ из рубля. Если будет падение цен, то больше всех пострадает вторичка, так как она пользуется меньшим спросом. Менее остальных резкое снижение цен затронет массовый сегмент, потому что там маржинальность проектов ниже и падать особо некуда».
Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей:
«В моменте, вероятно, мы увидим ажиотажный рост цен на недвижимость, на 5-10%, но затем стоимость будет снижаться. В долларах — точно, в рублях — вероятен околонулевой рост или снижение. Мы это наблюдали в 2015-2019 годах: слабый рост экономики, снижение доходов населения и ухудшение демографии — это факторы, которые существенно ограничивают спрос и цены на недвижимость.
Покупать жилье стоит в том случае, если есть потребность купить для собственных нужд, как инвестиционная идея жилая недвижимость мне не кажется привлекательным вложением. Если кто-то копит в долларах, то можно их продать и купить квартиру или же взять рублевую ипотеку, так как ставки сейчас привлекательны и есть среднесрочный риск их повышения».
Михаил Иванов, генеральный директор строительной компании:
«Ослабленный рубль существенно влияет на всю строительную отрасль. Растет инфляция, возможно увеличение ключевой ставки. Это означает, что вырастет ипотека, подорожают кредиты для застройщиков. Увеличатся цены на строительную спецтехнику и запчасти. При курсе доллара на уровне 75 рублей мы ожидаем роста цен на недвижимость до 10-15%.
Стоимость жилой недвижимости в кризис увеличивается. Наиболее существенное подорожание мы прогнозируем в сегменте „бизнес“ и элитного класса. „Эконом“ и „комфорт“ подорожают незначительно. Если вы рассматриваете недвижимость не просто как способ сохранения денег, но и как инвестицию, то наиболее привлекательны для покупки апарт-отели, лофты, апартаменты. Это самые востребованные форматы с доходностью от 7 до 15% годовых».
Петр Барсуков, директор департамента финансов строительной ГК:
«Ближайшие два-три месяца станут периодом наибольшей неопределенности. Резких движений в это время лучше не предпринимать, любой прогноз станет „гаданием на кофейной гуще“. Падение рубля, пандемия и кризис на рынке углеводородов в первую очередь скажутся на уверенности потребителей и на их доходах. И, как следствие, практически во всех сферах экономики может случиться как кризис спроса, так и кризис предложения.
Но каких-то ярко выраженных предпосылок, чтобы повышать или понижать цену, у застройщиков нет. Этот процесс будет сдерживаться условиями проектного финансирования в рамках эскроу-счетов. Сейчас потребитель максимально защищен, а у застройщика есть гарантированный источник для завершения строительства. Ожидать значительного падения цен на недвижимость тоже не стоит. Скорее это будут разовые скидки, чем стратегическое снижение».
Рустам Арсланов, директор департамента продаж строительной компании:
«Цены на квартиры в ближайшей перспективе будут расти. Их рост возможен до конца 2020 года, так как себестоимость строительства и доля проектов с использованием проектного финансирования будут увеличиваться.
Большинство девелоперов, которые занимаются строительством жилья массового сегмента, давно придерживаются политики импортозамещения, чтобы избежать высокой валютной составляющей, которая влияет на себестоимость. Девальвация рубля, в свою очередь, приведет к увеличению цен на зарубежные строительные и отделочные материалы. И если у застройщика доля таких материалов, применяемых при строительстве, высока, то это приведет к удорожанию себестоимости строительства, что коснется в первую очередь сегментов жилья „бизнес“ и „элит“».
