Большая часть квартир покупается в ипотеку. Так, например, на рынке новостроек Старой Москвы на долю жилищных кредитов приходится 78,2% сделок, Новой Москвы — 81,8%, свидетельствуют данные агентства недвижимости Est-a-Tet.
С 2009 по 2020 г. россияне взяли порядка 10,5 миллиона ипотечных займов на 20 триллионов рублей, жильем с помощью кредита обзавелась каждая пятая семья, 
говорится в исследовании сервиса ЦИАН. При этом, как рассказала aif.ru адвокат Екатерина Демченко, практический каждый третий бракоразводный процесс связан с разделом совместно нажитого имущества, взятого под залог, и определением выплат по кредитному договору.
Что будет с квартирой и ипотекой зависит от статуса разводящихся. Рассмотрим каждую из ситуаций.
Ипотека оформлена до регистрации брака
В таком случае право собственности на имущество возникает у того супруга, который взял ипотеку до вступления в брак. Но если второй супруг вкладывался в улучшение внешнего вида недвижимости, что увеличило ее стоимость, такой объект может признаваться общим (ст. 37 Семейного кодекса РФ). Главное — сохранять платежные документы, подтверждающие расходы на ремонт, покупку мебели и прочее.
«Если кредит был взят лицом, допустим, 1 марта, а брак был заключен 1 мая, то после развода супруг может претендовать на возврат части суммы этих платежей. Ведь они оплачивались уже из семейного бюджета», — подчеркивает Демченко.
Ипотека оформлена обоими супругами
Так тоже бывает, когда мужчина и женщина еще не расписались, но уже взяли ипотечный кредит на полюбившуюся обоим квартиру или дом. В таком случае каждый приобретает статус заемщика по договору и право собственности на определенную долю, являющуюся индивидуальной собственностью каждого (ч. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ), поясняет адвокат.
Оба заемщика должны обслуживать ипотеку в соответствии с графиком платежей. Можно договориться, что долг вместе с недвижимостью переходит одному супругу — таким способом при разводе воспользовались москвичи Анна и Александр, однушка вместе с 10-летней ипотекой отошли молодому человеку.
Ипотечную квартиру можно продать: частью вырученных денег погасить долг, оставшуюся часть разделить между супругами. Как это сделать — aif.ru рассказывал здесь.
Супруг заключил ДДУ до заключения брака
Самый сложный случай — это когда один из супругов заключил договор уступки или долевого участия и вложился в строительство недвижимости до заключения брака. А получил ключи от квартиры уже будучи в официальном статусе. Имущество может быть признано совместным, поскольку право собственности возникло на момент нахождения в браке (ч.1 ст. 37 Семейного кодекса РФ), предупреждает Демченко.
Кредит взял один супруг
А это самая распространенная ситуация. Один из супругов берет ипотечный кредит. Следовательно, право собственности возникает на момент его нахождения в браке. Имущество априори является совместной собственностью. Даже если второй член семьи никак не вкладывался в его покупку и благоустройство (например, потому что не работал и не имел иных источников дохода).
«Особенно тщательно государство защищает права тех, кто в семье не получает собственный доход (вследствие, например, ухода за маленьким ребенком). Семейный кодекс закрепляет права таких лиц на общее имущество.
Впрочем, судья может признать имущество личной собственностью каждого, если оно приобреталось, когда супруги уже жили порознь, или процесс расторжения брака уже был начат», — говорит эксперт.
Как проходит процедура раздела ипотечной квартиры
Инициировать процесс раздела ипотечного жилья можно, находясь в браке или уже разведясь. Вопросы регулируются нотариально заверенным соглашением о разделе общего имущества (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Если бывшим супругам сложно достичь обоюдного согласия и определить долю в имуществе самостоятельно, это сделает суд. В таком случае доли супругов признаются равными.
«Особое внимание нужно уделить вопросу раздела имущества при наличии долгов. Долги считаются общими, если они возникли по инициативе обеих сторон в интересах семьи. Распределение с дальнейшим обязательным погашением происходит пропорционально принадлежащим гражданам долям», — резюмирует Демченко.
