В 1990-х России началась приватизация жилья, полученного в СССР по договорам социального найма. Следом начал развиваться рынок вторичной недвижимости, сделки на котором стали происходить на основании договора купли-продажи.
Несмотря на то, что большинство приватизированных квартир уже по несколько раз сменили владельцев, на рынке по-прежнему можно встретить недвижимость с правом собственности, полученным в результате приватизации, рассказывает генеральный директор московского агентства недвижимости Наталия Кузнецова.
Старший преподаватель департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Марчел Кырлан долю приватизированных квартир на вторичном рынке оценивает в 10-15% и отмечает, что, когда в 1991 году началась приватизация недвижимости, законодательство было несовершенным, и эти несовершенства, опасные для покупателей такого жилья, существуют и в наши дни. Рассказываем о подводных камнях покупки приватизированной квартиры.
Скрытые собственники
Если право собственности на квартиру возникло в результате приватизации, следует установить два обстоятельства. Во-первых, кто мог участвовать в приватизации и кто в ней реально участвовал, а во-вторых, за кем сохранилось право бессрочного (пожизненного) проживания в квартире, говорит руководитель направления «юридическая проверка недвижимости» в юридической компании Артур Пронин.
Дело в том, что, если кто-то не участвовал в приватизации, но имел на это право, и при этом не оформлял отказ от участия в приватизации, его права нарушены. Приватизация квартиры в этом случае может быть оспорена.
«Если кто-то имел право на участие в приватизации, но оформил отказ от участия, за ним сохраняется право пожизненного (бессрочного) проживания даже в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу», — объясняет юрист.
Проще говоря, в случае с отказником от приватизации покупатель приобретает квартиру с посторонним человеком, вместе с которым он будет жить.
Известны ситуации, когда кто-то из прежних жильцов был снят с регистрационного учета в связи с отбыванием тюремного срока, и приватизация квартиры происходила без его участия. По возвращении такой гражданин оспаривал сделку приватизации.
«До января 2015 года осужденные к лишению свободы снимались с регистрационного учета по прежнему месту жительства. Несмотря на это, как было разъяснено в Постановлении Конституционного суда РФ от 23.06.1995 № 8-П, временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением. Теперь же, после внесения изменений в законодательство, такие граждане не снимаются с регистрационного учета по месту жительства, а значит, снижен риск нарушения прав таких лиц.
Тем не менее, учитывая то, что большое количество квартир было приватизировано до января 2015 года, проблема все еще остается актуальной для покупателей приватизированных квартир», — предупреждает Пронин.
В свою очередь, юрист Самвел Меграбян добавляет, что бывают ситуации, когда в приватизации недвижимости не участвовали несовершеннолетние дети. Зачастую родители специально выписывали их на время приватизации. А через несколько лет подросший несостоявшийся собственник приходит к новому владельцу жилья и требует выделить долю в квартире.
А бывает, что квартиру приватизировали, когда кто-то из жильцов был признан безвестно отсутствующим или даже умершим, а потом этот человек объявлялся. То же самое с гражданами, вернувшимися из интерната. Суд в таком случае восстановит их право бессрочного проживания в квартире, несмотря на то, что у нее уже другой хозяин.
Как проверить приватизированную квартиру?
Если не проверить как следует документы на квартиру, есть риск как минимум получить «обременение» в виде бессрочного права проживания постороннего гражданина, а то и вовсе остаться без жилья.
«При покупке квартиры, в истории которой была приватизация, необходимо проверить документы по приватизации (договор передачи, заявление на приватизацию, правоподтверждающий документ), а также расширенную (архивную) информацию по ранее зарегистрированным лицам (например, выписку из домовой книги).
Изучив эти документы, можно оценить возможные риски приобретения такого жилья», — указывает Пронин.
Он также рекомендует проверить прежних жильцов квартиры на участие в судебных спорах. Возможно, кто-то из них был признан недееспособным или его дееспособность была ограничена, признан безвестно отсутствующим или объявлен умершим, осужден к лишению свободы или помещен на принудительное лечение в психоневрологический интернат… Наличие таких судебных актов может свидетельствовать о потенциальных рисках при покупке квартиры.
В каком случае покупать приватизированную квартиру безопасно?
Когда в приватизации участвовали все ранее проживавшие в квартире лица, какие-либо риски маловероятны.
Да, важно также проверить, что на момент совершения сделки в квартире отсутствуют зарегистрированные лица (исключение может быть сделано только для самого продавца при условии, что в договоре будет указана его обязанность сняться в определенный срок с регистрационного учета), а лица, имевшие право бессрочного (пожизненного) проживания, утратили это право, резюмирует Артур Пронин.
