Почему не стоит брать кредит для первоначального взноса по ипотеке?
Второй год в России продолжается ипотечный ажиотаж. Дошло до того, что соотечественники берут кредиты для первоначального взноса. По данным рейтингового агентства «АКРА», доля ипотеки, в которой для первоначального взноса использовался другой заем, составляет по меньшей мере 7%, сообщает «Коммерсант».
Эксперты рекомендуют не влезать в ипотеку с минимальным первоначальным взносом (10-15% от стоимости жилья), а первоначальный взнос, полученный в кредит, — это вообще опасно. Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова рассказала, почему:
«Как правило, банки выдают ипотечные кредиты не на полную цену приобретаемой недвижимости, а кредитуют максимум до 85% ее стоимости, обозначенной в договоре. Соответственно, минимум 15% стоимости объекта заемщик должен перед сделкой аккумулировать на своем счете (либо иным способом, устраивающим банк) и предоставить подтверждение. Только после соблюдения данного условия (и всех других) сумма ипотечного займа будет перечислена или выдана наличными для расчета по сделке.
От суммы первоначального взноса, имеющейся у заемщика, которую он изначально указывает в анкете, а затем подтверждает, зависит и процентная ставка по кредиту. Как правило, чем взнос больше, тем ставка ниже. Для заемщика это вдвойне выгодно: проценты банком начисляются на остаток, то есть чем меньше сумма кредита, тем меньше проценты. Также само небольшое тело кредита выплатить проще и быстрее.
Кроме первого взноса на приобретаемую недвижимость у ипотечника возникает ряд других дополнительных обязательных платежей: единоразово за оценку объекта для одобрения банком его пригодности для совершения сделки, госпошлина и расходы по регистрации договора, возможно, аренда ячейки или открытие аккредитива, оплата других способов расчетов по сделке, а также ежегодное страхование объекта недвижимости. Это может вылиться в кругленькие суммы, так как многие выплаты считаются в процентах от стоимости недвижимости.
Нормально, когда у заемщика первоначальный взнос на ипотеку — собственные, а не заемные средства. Такой подход свидетельствует об обдуманном подходе к серьезной покупке, о способности откладывать деньги, разумно распоряжаться ими и уметь считать.
Сейчас распространенным стало получение потребительского кредита в другом банке именно для первоначального взноса за квартиру. Если раньше заемщик старался скрывать этот факт от банка и совпадение двух почти одномоментных займов у одного заемщика могло более негативно сказаться на одобрении, то сейчас банки сами стали предлагать подобные услуги.
Потребительский кредит выдается обычно под гораздо более высокий процент, чем ипотечный (от 7,9% до 17% и выше). Условием его получения является либо дополнительная обязательная страховка (которая прибавляется к сумме кредита), либо залог недвижимости, либо то и другое. Плюс высокий процент, так как банки смотрят и на кредитную историю, и на уровень доходов, и другие критерии. Кроме того, потребительский кредит более ограничен сроками выплаты (в основном до 10 лет максимум), поэтому ежемесячные платежи будут высокими.
В случае неуплаты в срок проценты накапливаются, добавляются неустойки, пени, и далее банк компенсирует себе то, что было обозначено в договоре потребительского кредита. Если это был залог недвижимости (какой-то отличной от ипотечной квартиры, ведь в залог можно с согласия родственников предоставить и их жилье), то, не рассчитав свои силы, можно подставиться и лишиться имущества.
Параллельно с потребкредитом за первоначальный взнос обычно уже с первого месяца после выдачи ипотечного кредита начинаются платежи и по нему. Заемщик получает два кредита сразу, залог купленной недвижимости (а возможно, еще и какой-то другой), аннуитетные платежи, состоящие в первый период в основном из процентов банку и только незначительной суммы самого кредита.
Достаточно большой риск и стресс на несколько лет: 3, 5, 10, 15 понадобится для выплаты одновременно двух кредитов, а потом — оставшегося одного ипотечного, который дают обычно до 25 лет.
Прежде чем ввязываться в льготные низкие ипотечные ставки, стоит трезво рассчитать свои силы, возможности, риски, чтобы не получилось так, что несколько лет кряду человек платит банкам из последних сил, отказывая себе во всем, не справляется, лишается квартиры, и выясняется, что он еще и должен».
