Можно ли рефинансировать ипотеку, если квартира куплена на маткапитал?
С этого года материнский капитал в размере 466 617 рублей платят за первого ребенка. Потратить эти деньги можно на будущую пенсию мамы, на образование ребенка или на покупку жилья. Соотечественники чаще всего выбирают последний вариант: по данным Пенсионного фонда, на улучшение жилищных условий маткапитал направляют 77% семей.
У использования материнского капитала на ипотеку есть свои подводные камни. Один из них — сложность с рефинансированием ипотеки. Рассказываем о ней.
Подробности
За рефинансированием обычно обращаются заемщики, оформившие ипотеку несколько лет назад, когда проценты по кредитам были высокими. Сейчас отечественные финансовые организации ставки, следом за Центробанком, снизили. Это значит, что можно погасить кредит с более высокой ставкой за счет другого, с более низкой ставкой.
Процедура рефинансирования занимает примерно месяц, подходит она как для новостроек, так и для вторичного жилья. Сначала банк рассматривает потенциального заемщика — его кредитную историю и платежеспособность. После его одобрения финансовое учреждение рассматривает объект недвижимости, которое будет заложено. Если жилье куплено с использованием материнского капитала, то дальше процесс зависит от того, выделены в квартире/доме доли детям или еще нет, говорит ипотечный брокер Татьяна Георгадзе.
По словам руководителя консалтинговой компании Натальи Матвеевой, тем, кто потратил материнский капитал на покупку жилья и оформил ипотеку, банки в большинстве случаев отказывают в рефинансировании: для финансовых организаций это невыгодно и даже опасно.
Дело в том, что при использовании маткпитала на приобретение жилья семья обязана выделить ребенку долю в квартире или доме. При игнорировании этого требования у родителей будут проблемы с Пенсионным фондом и прокуратурой.
«При погашении ипотечного кредита материнским капиталом вы даете письменное согласие о выделении долей детям в течение шести месяцев после снятия обременения. При процедуре рефинансирования обременение сначала снимают, а потом, через несколько дней, опять накладывают в пользу нового банка. Получается, что кредит погашен, обременение снято и, согласно обязательству, в течение шести месяцев нужно выделить доли детям. Новый банк идет на большой риск, потому как в залоговом жилье будет присутствовать доля несовершеннолетнего ребенка. Если заемщик перестанет платить или обанкротится, то банк вправе продать ипотечную квартиру. А вот при наличии детей это сделать очень сложно. Чтобы избежать такой ситуации, некоторые банки предпочитают не связываться с такими кредитами», — поясняет Матвеева.
Если рефинансирование одобрено
С другой стороны, как говорит руководитель кредитных сервисов инвестиционной компании Елена Чатаева, банк не всегда может понять, что за рефинансированием к нему обращается заемщик, использовавший материнский капитал. «Так что бывает, что банки оставляют этот вопрос на зону ответственности клиентов», — отмечает она.
По словам Татьяны Георгадзе завершить сделку по рефинансированию можно только после согласия органов опеки и попечительства на изменение кредитного договора. «Процентная ставка в такой сделке аналогична стандартной. Затраты при рефинансировании равны затратам при получении ипотеки: это оплата страховой, оценочного отчета из независимой экспертизы, регистрация в МФЦ», — объясняет эксперт.
В свою очередь Матвеева напоминает, что в январе этого года на рассмотрение Госдумы был внесен законопроект, облегчающий процесс рефинансирования ипотечных кредитов для семей, использовавших материнский капитал. «При рефинансировании не потребуется согласие органов опеки, и выделение долей детям произойдет, когда заемщик полностью погасит долг по ипотеке. Закон рассмотрен пока в первом чтении, а значит семьям можно пока только решать эту проблему с банком в индивидуальном порядке», — резюмирует она.
