Покупатели с опаской относятся к квартирам, доставшимся по наследству: на рынке вторичной недвижимости полно случаев, когда граждане отдавали деньги за жилье, а потом объявлялись наследники, претендующие на квадратные метры.
Но далеко не все продавцы доставшихся по наследству квартир — мошенники. Как им продать недвижимость?
Доказываем, что других наследников нет
Алгоритм продажи квартиры, полученной по наследству, абсолютно такой же, как у продажи любого недвижимого имущества. Чтобы продать такую жилплощадь, нужно пройти государственную регистрацию собственности и дождаться получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру, говорит юрист, член Ассоциации юристов России Кирилл Афонин.
А вот потом начинаются сложности: покупатели или просят неприличных скидок, или попросту сторонятся квартир, полученных по наследству.
Как говорит управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка, подтверждением юридической чистоты квартиры являются заверенное в установленном порядке завещание, в котором наследником указан продавец, а также документы о праве собственности (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН).
Если в завещании указаны несколько лиц, продавцу следует документально подтвердить их отказ от принятия наследства.
В свою очередь, юрист юридической службы «Единый центр защиты» Андрей Харчиков рекомендует продавцам подготовить следующие документы: «Во-первых, это выписка из ЕГРН. В ней содержатся актуальные сведения об объекте недвижимости, в том числе информация о собственнике (или собственниках), наличие обременений, и без нее покупать квартиру вряд ли кто-то станет. В случаях с унаследованным имуществом встречаются ситуации, когда обременение состоит в том, что в квартире может кто-то проживать. Например, квартира оставлена в наследство сыну Ивану, но при этом проживать там может и тетя Антонина. И вот такое обременение или его отсутствие тоже отражается в ЕГРН. Обратите внимание покупателей на это. Выписку желательно регулярно обновлять до момента продажи, чтобы она была не старше месяца.
Во-вторых, потребуется свидетельство о праве на наследство. В-третьих, у нотариуса или иных наследников стоит взять еще и отказы от наследства в вашу пользу, если таковые были. В-четвертых, потребуется техническая документация», — отмечает эксперт.
Кроме того, понадобятся справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц, добавляет Афонин.
По словам владельца строительной компании Максима Лазовского, проще всего доказать клиенту безопасность сделки, если вы единственный прямой наследник — сын или дочь — и у наследодателя нет братьев или сестер. Тут опасений быть не может.
«Наследников первой очереди регламентирует статья 1142 Гражданского кодекса РФ: это дети, супруг и родители наследодателя», — указывает он.
Продажи три года ждать?
Наиболее безопасным способом является продажа квартиры минимум через три года после вступления в наследство. В большинстве случаев за это время наследники успевают заявить о своих правах и урегулировать спорные ситуации, как поясняет Надежда Коррка. К недвижимости, доставшейся по наследству более трех лет назад, покупатели относятся с меньшей опаской.
«Если наследник пропустил срок вступления в наследство без уважительной причины, то шансы его в судебном процессе практически равны нулю. Риски для покупателей возникают тогда, когда эта причина признается судом уважительной, например, наследник отсутствовал в связи с болезнью или работой за границей. Да, всегда существует опасность, что через пять или десять лет появится ранее не учтенный наследник и заявит свои права», — говорит директор департамента обеспечения безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг международной компании, независимый эксперт Минюста России по антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов Алексей Нилов.
Договор купли-продажи
Чтобы через несколько лет к покупателю квартиры не пришли наследники, продавцу следует прописывать в договоре купли-продажи пункт о том, что он единственный наследник, и в случае появления других наследников обещать самостоятельно с ними разобраться, подсказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
«Также не помешает прописать в договоре и положения о штрафных санкциях, которые предельно четко формализировали бы каждый из возможных негативных сценариев», — добавляет Афонин.
«В будущем не избавит от проблем совсем, но поможет сохранить квартиру или получить деньги. Суды, как правило, на стороне добросовестных приобретателей, а дополнительные пункты в договоре помогут это доказать», — добавляет Харчиков.
То есть если вы продаете квартиру, доставшуюся по наследству, и точно знаете, что никто из наследников больше не объявится, вам не стоит опасаться такого пункта в договоре.
