Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?
Есть такое заблуждение, что, если квартира находится в залоге у банка, ее нельзя продать, пока не выплатишь жилищный кредит. На самом деле продать ипотечную квартиру можно. Рассказываем, как это сделать.
Механизм продажи-покупки таких объектов отработан риелторами и банками и не является высокорискованным, говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
«Доля таких объектов на рынке может расти в случае ухудшения экономической ситуации в стране, — прогнозировал эксперт в беседе с АиФ.ru. — Скорее всего, на рынок будут выходить объекты недвижимости, при покупке которых использовался минимальный первоначальный взнос до 20%, а также квартиры на первичном рынке, потому что их невозможно сдать внаем (как это делают некоторые ипотечники на вторичном рынке) и тем самым снизить долговую нагрузку заемщика».
В отличие от квартиры, которая в собственности, квартира, находящаяся в залоге, имеет обременение. Это значит, что ипотечник не может продать ее без согласия банка, поясняет президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования Александра Белоус. Перед тем, как выставить жилплощадь на продажу, нужно обратиться в финансовую организацию за разрешением. Как правило, банки не возражают, когда клиенты хотят продать заложенную недвижимость. Финансовое учреждение заинтересовано в том, чтобы вернуть одолженные на покупку квартиры деньги (плюс проценты), а не заложенную квартиру, которую придется продавать и, скорее всего, с дисконтом.
Важно: разрешение банка на продажу заложенной квартиры не бессрочно. Обычно оно выдается на два-три месяца, в течение которых необходимо найти покупателя и выйти на сделку. Бывает, что финансовые организации берут деньги за такое разрешение. В идеале — уложиться в срок, пока действует документ, — найти покупателя и провести сделку (процедура проверки квартиры и ее владельца может затянуться на целый месяц, имейте это в виду). 
Покупатель может купить вашу квартиру и за свои деньги, а может воспользоваться кредитом. В первом случае за счет его средств гасится ипотека, а оставшаяся сумма закладывается на аккредитив или в ячейку до регистрации права собственности — только после этого продавец получит деньги. Например, вы продаете квартиру за 10 миллионов рублей. 2 миллиона рублей должны банку, а 8 миллионов — разница, которую вы заработаете на продаже недвижимости. Так вот, 2 миллиона покупатель перечислит банку, на полное досрочное погашение, а 8 миллионов рублей оставит на счете до регистрации сделки в Росреестре. В таком случае покупатель несет определенный риск, поэтому часто такие сделки регистрирует банк, беря контроль перехода права собственности на себя. Риск заключается в том, что после передачи денег покупателем продавцу, тот может отказаться от сделки — тогда покупателю останется только ходить по судам и возвращать переданные деньги. Именно деньги, а не квартиру, потому что на нее покупатель никаких прав не приобрел. При таком раскладе нужно быть готовым к тому, что придется делать скидку на квартиру, а также потратиться на нотариуса, чтобы зафиксировать процесс передачи денег.
Если для покупки вашей квартиры покупатель берет ипотеку, здесь все еще проще, поскольку сделка проходит внутри одного банка. Постарайтесь договориться с покупателем, чтобы он оформлял жилищный кредит в той же финансовой организации, в которой заложена недвижимость — этого может потребовать и банк. Но если покупатель против или финансовая организация по какой-то причине не кредитует покупателя, возможно взять ипотеку в другом банке — тогда процесс перехода права собственности может быть несколько дольше.
В договор купли-продажи включаются обязательные пункты о наличии залога и перевода денежных средств напрямую банку после регистрации перехода права собственности. 
После того как заключен договор купли-продажи, переведены (или заложены в банковскую ячейку) деньги, подаются документы в Росреестр, где регистрируется сделка, снятие обременения и оформление жилья на нового собственника.
