Как купить квартиру, которая в залоге у банка, и насколько это безопасно?
Ипотечник может продать квартиру, которая находится в залоге у банка — для этого нужно всего лишь получить одобрение финансовой организации. Мы подробно рассказывали, как продать ипотечную недвижимость. Теперь расскажем, как такую недвижимость купить и какие есть риски.
Схема приобретения ипотечной квартиры проста — за счет денег покупателя гасится долг продавца перед банком покупатель становится новым владельцем жилья. Есть два способа такой сделки — за наличные деньги или с привлечением жилищного кредита (в таком случае квартира остается в залоге у банка).
У первого способа есть подводные камни. Дело в том, что часть денег покупателя идет на погашение ипотеки продавца, а другая часть кладется на аккредитив или в ячейку банка, их продавец не получит, пока не произойдет смена собственника. Приведем пример: допустим, продается квартира стоимостью 8 миллионов рублей, где 3 миллиона — это долг по ипотеке (который перечисляется банку), а 5 миллионов — разница, которая кладется на аккредитив/в ячейку. Риск здесь в том, что после передачи денег продавцу, он может отказаться от сделки — тогда покупателю останется только ходить по судам и возвращать переданные деньги. Именно деньги, а не квартиру, потому что на нее покупатель никаких прав не приобрел.
«Что касается сделки с „ипотечной“ квартирой за наличный расчет, то необходимо провести полную проверку продавца и объекта недвижимости, собрать все необходимые документы и сведения. И только после этого деньгами покупателя, полученными по предварительному договору, погасить ипотеку продавца, далее подписать договор купли-продажи и вместе со всеми документами сдать на государственную регистрацию перехода права в Росреестр. Остаток средств необходимо разместить на безопасном счете банка. 
Далее продавец и банк должны подать заявление о погашении записи об ипотеке, после которого Росреестр проведет государственную регистрацию права покупателя», — объясняет директор департамента обеспечения безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг международной компании, независимый эксперт Минюста России Алексей Нилов.
Лучше всего процесс передачи денег фиксировать у нотариуса.
Если сделка заключается по схеме «ипотека покупателя на ипотеку продавца», то она проходит через банк, и шансы остаться без квартиры и без денег минимальны. В договор купли-продажи включаются обязательные пункты о наличии залога и перевода денежных средств напрямую банку после регистрации перехода права собственности.
А если ипотечную квартиру продает банк?
Бывает и так, что ипотечник не справляется с долговой нагрузкой и залог (то есть его квартиру) забирает банк. Финансовые организации реализуют такую недвижимость с торгов, для участия в которых нужна электронная цифровая подпись и сумма задатка (10-20% от стоимости лота).
Если квартиру не покупают на первых торгах, на вторые она выставляется с дисконтом, на третьих — с еще большей скидкой... В итоге стоимость жилья может быть гораздо ниже рынка. Но нужно понимать, что такие квартиры, как правило, продаются с проживающими и зарегистрированными людьми, бывшими владельцами. И освобождать от них жилплощадь — задача нового собственника.
«Нужно физически освободить помещение от бывших собственников и получить справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Не все владельцы торопятся покинуть свой дом даже после того, как торги уже состоялись. Следует быть готовым к походам в прокуратуру, полицию, к органам опеки, давать интервью журналистам, уметь пользоваться болгаркой, договариваться с ТСЖ, иметь невероятное терпение», — перечисляет финансовый эксперт Алексей Лашко.
Несговорчивых бывших собственников придется выселять через суд. «Заложите время на два заседания (около 10 месяцев) плюс отсрочку исполнения (до 12 месяцев), так как судья — тоже человек. Бывшие собственники научились давить на жалость, приводят в суд своих детей. Просто вломиться в квартиру, пусть даже в свою по документам, в данной ситуации нельзя. За это предусмотрена уголовная ответственность», — подчеркивает эксперт.
Суд встанет на сторону нового собственника и постановит выселить бывших хозяев. На этом этапе можно столкнуться с испорченной жилплощадью — испачканными и порванными обоями, сломанной сантехникой и т. п., а также с неоплаченными коммунальными услугами. Если суммировать расходы на новый ремонт, на оплату ЖКУ, на судебные тяжбы, покупка залоговой квартиры может оказаться не такой уж и выгодной.
