Как ипотека защищает от мошенничества с недвижимостью?
Ипотека — это не только переплата по процентам, это еще и защита от мошенничества. Одалживая заемщику деньги на покупку недвижимости, банк берет эту недвижимость в залог, на случай если заемщик не сможет обслуживать кредит. Тогда финансовая организация заберет жилье, продаст его на аукционе, а вырученными деньгами компенсирует долг ипотечника. Именно поэтому банки тщательно проверяют объект залога и не дают жилищные кредиты на те квартиры, у которых сомнительные документы — финансовое учреждение должно быть уверено, что недвижимость ликвидна и на нее внезапно не предъявят претензии, например, наследники бывшего собственника.
«При рассмотрении объекта недвижимости прежде всего учитываются риски утраты имущества (по тем или иным причинам), поскольку речь идет о предмете залога, которым обеспечивается выдаваемый ипотечный кредит. В первую очередь анализируются сам факт приобретения права собственности у продавца (приватизация, дарение, наследование или купля-продажа), сроки владения, причины снятия с регистрационного учета проживавших ранее жильцов, технические характеристики объекта недвижимости, соответствие кадастровым данным и данным техплана (например, аварийность состояния дома или наличие неузаконенной перепланировки в квартире). 
И конечно, проводится проверка на наличие обременений, залогов в отношении объекта недвижимости, а также анализ сведений о продавце (о банкротстве, судебных спорах, задолженностях, исполнительных производствах)», — рассказывает эксперт Дирекции финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.
Что может обнаружить проверка банка?
Например, в квартире могут оказаться потенциальные жильцы, имеющие право пожизненного проживания, но не зарегистрированные там. «Однажды на пороге может появиться незнакомый человек, который будет иметь законное право на регистрацию (по месту жительства) в квартире и фактически иметь право проживать в ней. Это относится к тем, кто был снят с регистрационного учета в связи с заключением в места лишения свободы или службой в армии, в связи с нахождением в специализированных диспансерах и интернатах, а также к не участвовавшим в приватизации несовершеннолетним и тем, кто отказался от приватизации (но по решению суда имеет право проживать)», — говорит Дайнеко.
Могут нарисоваться и наследники, которые пропустили и восстановили срок вступления в наследство или успешно оспорили договор дарения.
Если квартира покупалась в период, когда продавец состоял в браке, она считается совместно нажитым имуществом. При ее продаже обязательно должно быть согласие супруга. Если его нет, сделка может быть оспорена.
Бывает, что продавец квартиры проходил лечение в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ограничен в правах или имел уже оспоренные судом сделки и, конечно же, он скрывает это. Банк проверяет, нет ли в квартире несогласованной перепланировки. Узаконивание такой перепланировки может дорого обойтись новому владельцу: регистрация потребует затрат, либо может не состояться вообще ввиду допущенных конструктивных нарушений и потребуется восстановление прежних характеристик объекта, говорит Дайнеко. На квартиру с неузаконенной перепланировкой банк ипотеку не даст.
Может ли проверка банка заменить юриста и риелтора?
Нет. Все-таки банк это не бюро расследований. Специалисты кредитной организации лишь оценивают степень рисков при рассмотрении объекта недвижимости для залога, не углубляясь в детали. Если уровень возможного риска высок, покупатель не получает одобрения на такой объект. «Наличие у продавца „свежего“ договора дарения, недавнее вступление в наследство, отсутствие согласия супруга/супруги на продажу, отсутствие сведений обо всех переходах права собственности (при необходимости) и наличие судебных тяжб будут рассматриваться банком как факторы риска. В ряде случаев достаточно предоставить дополнительные документы и сведения (например, архивную выписку о переходах прав собственности с 1998 года), погасить долги, и появится возможность выйти на сделку», — поясняет эксперт.
Проверка юридической чистоты, безусловно, полезная практика: несмотря на то, что проверку банк осуществляет прежде всего в своих интересах (оценивая риск утраты залогового имущества), для покупателя недвижимости это также полезно, добавляет Дайнеко.
«Прежде всего потому, что проверка подтверждает добросовестность покупателя. Практически все судебные споры по оспариванию сделок купли-продажи связаны с понятием „добросовестный приобретатель“. Согласно Гражданскому кодексу, это лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело имущество у лица, не имеющего право на отчуждение. Как можно доказать свое незнание? Выпиской из ЕГРН. Если в выписке нет сведений, препятствующих осуществлению сделки, то приобретатель „добросовестен“ (п.6 ст. 8.1 ГК РФ). При самом негативном варианте (квартиру истребовали по судебному решению и деньги не вернули) добросовестного приобретателя защищает закон „О государственной регистрации недвижимости“. У добросовестного приобретателя есть право на получение единовременной компенсации за счет казны РФ за утрату жилого помещения», — резюмирует она.
