Как безопаснее покупать квартиру: через риелтора или у собственника?
Читатель АиФ.ru Вадим С. несколько месяцев смотрит квартиры на северо-западе Москвы: одни неприлично дорого стоят, ремонт других влетит в копеечку, у владельцев третьих не все в порядке с документами. Недавно молодой человек нашел квартиру, которую продает собственница: адекватная цена, хороший ремонт, метро рядом. Вот только, когда пришло время смотреть недвижимость, ее стоимость выросла на 200 тысяч. Как оказалось, собственница привлекла риелтора, и ценник увеличился на его гонорар.
«Значит, с квартирой точно все в порядке, раз за дело взялся риелтор», — решил Вадим. Месяц назад молодой человек столкнулся с собственником, у которого были проблемы с документами на квартиру и который нелестно отзывался о риелторах и не работал с ними. Оказалось, что жилплощадь свою он продает давно и, несмотря на привлекательную цену и хороший ремонт, безуспешно. После той истории наш читатель уверен, что, если с продавцом работает риелтор, это гарантия безопасной сделки. Но так ли это? Вместе с юристами разбирался АиФ.ru.
Правовая экспертиза
Безопаснее всего покупать квартиру после ее правовой экспертизы. В противном случае избежать возможных проблем с добросовестностью риелтора или собственника не получится, говорит руководитель юридической коллегии Денис Хузиахметов.
«Первое, на что необходимо обратить внимание, — это история квартиры. В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.», — объясняет он.
Как добавляет юрист Елена Штеффер, такую выписку покупатель может запросить сам, без помощи посредника-риелтора. Для этого нужно сделать запрос на сайте Росреестра или через «Госуслуги». В выписке содержится информация о том, когда объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет, когда произведена государственная регистрация прав и на каком основании, а также вся история перехода прав собственности.
«Если квартира предыдущие пять лет бесконечно переходила от одного лица к другому, а последний собственник спустя два месяца вновь ее продает, стоит задуматься о рисках такой покупки», — отмечает Хузиахметов.
«Не так важно, покупается объект недвижимости через риелтора или сделка заключается непосредственно с собственником. Главное, чтобы при продаже были учтены все требования закона и нюансы: состоит ли в браке продавец, есть ли на его иждивении инвалид или он опекун того, чья квартира продается... Если квартира оформлена на несовершеннолетнего, получено ли разрешение органа опеки на сделку. Все это влияет на то, пройдет ли правовую экспертизу регистрирующего органа конкретная сделка», — указывает она.
А если оформить сделку у нотариуса?
Если есть какие-то сомнения, сделку лучше оформить через нотариуса, рекомендует Елена Штеффер. «Все вышеперечисленные вопросы он проверит сам, вы можете воспользоваться безопасным методом расчета через нотариальный депозит, но основной „бонус“ — это полная ответственность нотариуса за сделку, так как деятельность нотариуса застрахована, и в случае аннулирования права собственности по независящим от вас обстоятельствам вы получите полное возмещение суммы сделки», — поясняет юрист.
Да, есть сделки с недвижимостью, которые обязательно должны оформляться у нотариуса. Это:
— продажа недвижимости, когда собственником является несовершеннолетний гражданин;
— продажа недвижимости, когда гражданин признан ограниченно дееспособным;
— продажа недвижимости, когда предметом сделки является доля в совместной собственности.
А какие еще есть способы безопасной покупки недвижимости?
По словам Елены Штеффер, безопасно покупать квартиру на торгах. Такой способ может оказаться еще и выгодным, потому что на торги недвижимость выставляется с хорошими скидками.
«В России растет запрос на банкротство физических и юридических лиц. По закону арбитражный управляющий проверяет все сделки по отчуждению имущества за три года, предшествующих процедуре банкротства, и вправе аннулировать сделку. Это означает, что если вы купили объект недвижимости или автомобиль в 2019 году у человека, который даже и не думал, что в 2022 году в отношении него будет проводиться процедура банкротства, то есть риск, что в 2022 году имущество (уже ваше как добросовестного покупателя) войдет в конкурсную массу и уйдет с торгов.
А вот имущество, реализованное с торгов, — самое юридически очищенное от правопритязаний третьих лиц», — подчеркивает эксперт.
