Большая часть недвижимости в России покупается в ипотеку. В июне, например, 79% договоров долевого участия в столичном регионе заключалось с использованием жилищной ссуды.
Ипотека — это долгий кредит (который в среднем берут на 20 с лишним лет) с приличным первоначальным взносом и, как правило, ощутимым для семейного бюджета ежемесячным платежом. С ипотечным бременем справляются не всегда — в августе просрочка по жилищным кредитам выросла почти на 2%, до 56 миллиардов рублей, свидетельствуют данные Центрального банка РФ. Если не платить ипотеку, банк заберет квартиру. Это нужно понимать, приняв решение покупать жилье в кредит. Рассказываем, с чего начать и как правильно взять ипотеку, чтобы потом не остаться без квартиры.
Определитесь с максимальной стоимостью жилья
Это прежде всего. Этот «потолок» зависит не только от предпочтений по местоположению и уровню комфорта жилья, но и от наличия и размера первоначального взноса, оптимального размера ежемесячного платежа. Выбирать объект, платеж по ипотеке за который будет критическим для размера доходов (выше 35-40 % от доходов), не стоит, советует эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.
«Остаток в размере 60% и выше от размера доходов на нужды семьи обеспечивает жизнь без экстремальной экономии. Большинство ипотечных предложений включают в себя требование о минимальном размере первоначального взноса. Чем он больше, тем более выгодное предложение можно получить. Рынок посреднических услуг предлагает немало вариантов “решения” проблемы с отсутствием первоначального взноса (завышение стоимости объекта формально может быть расценено как мошенничество)», — делится эксперт.
Брать потребительский кредит для первоначального взноса — тоже не лучшая стратегия. Большая финансовая нагрузка с потребкредитом может превратиться в нагрузку огромную. Лучше подождать и накопить.
Выберите банк
Перед выбором кредитора (банка) для получения ипотеки нужно изучить несколько предложений и сравнить их программы относительно суммы, процентов/переплаты, срока и других условий (например, требования к условиям страхования, досрочного погашения, размеру дополнительных расходов).
Предварительно нужно выяснить, есть ли возможность соответствовать критериям для оформления ипотеки по льготным программам с господдержкой. От выбора объекта для приобретения зависят и условия ипотечных программ — для новостроек и жилья на вторичном рынке они разные, напоминает Дайнеко. Анализ предложений позволит найти наиболее низкую ставку на предполагаемый вариант жилья.
Заявку можно подать сразу в несколько банков, поскольку одобренная заявка не обязывает заключать договор с кредитной организацией. Если одобрение поступит из нескольких финансовых учреждений, будет возможность выбрать наиболее лояльные условия.
Важно! Нужно быть готовым к тому, что банк может одобрить сумму меньше запрошенной, поэтому прежде чем выбирать объект для покупки, следует дождаться ответа от потенциальных кредиторов, подчеркивает эксперт. В зависимости от финансовой организации одобренная ипотека действует два-три месяца.
Выберите срок
Обычно большой срок кредитования заемщиков пугает. Но чем больше срок, тем ниже платеж. «Бывает, что хочется оформить ипотеку на не слишком длинный срок, чтобы стимулировать себя к скорейшему ее погашению. Возложение на себя максимальной финансовой нагрузки — ошибка переоценивания своих возможностей. В долгосрочном планировании лучше рассчитывать на чуть более пессимистичные перспективы и оформить ипотеку на максимальный срок, а далее при возможности осуществлять досрочное погашение (в том числе частичное)», — подсказывает Дайнеко.
Рассчитывайте дополнительные расходы
Это оценка и страхование недвижимости (не путать со страхованием жизни, которое необязательно!). Оценка необходима для оформления ипотеки — банк должен знать, имущество какой стоимости он получает в залог.
Оплачивает оценку в большинстве случаев покупатель, а стоимость отчета зависит от типа недвижимости и местоположения/населенного пункта, состояния жилья, года постройки, этажности и других факторов.
После одобрения ипотеки заемщику разумнее предварительно выяснить список страховых компаний, аккредитованных банком, в котором планируется оформление кредита, и проанализировать их условия. При выборе страховой компании ориентироваться нужно не только на размер страховой премии, но и на условия договора: следует изучить перечень страховых случаев, порядок подтверждения наступления страхового события, дополнительные возможности по страховому возмещению.
«Договор страхования лучше заключать на один год, чтобы иметь свободу выбора на будущий год», — рекомендует эксперт.
Подписывайте ипотечный договор
Это ключевой момент. По словам Дайнеко, перед подписанием нужно внимательно изучить условия, выяснить и уточнить у специалиста банка все непонятные моменты.
«Стеснение тут не к месту, и глупых вопросов не бывает. K договору должен быть приложен график платежей, в котором содержится информация o суммах и датах платежей (c разбивкой сумм на части: сколько из платежа идет на погашение основного долга, а сколько — на погашение процентов). Также в договоре должна быть указана полная стоимость жилищного кредита и в процентах, и в денежном выражении», — объясняет эксперт.
Как еще подготовиться:
— Наличие подушки безопасности. Резервный фонд (суммы в размере расходов на три-шесть месяцев, включая ипотечные платежи) позволит не попасть в отчаянное положение в случае потери работы, болезни или иных жизненных обстоятельств.
— Наличие «белых» доходов (не только трудовые отношения, но и в рамках выполнения работ/услуг по Договорам ГПХ). Имея «белый» доход, ипотечник может получить имущественный вычет (до 650 тысяч рублей, где 260 тысяч — налоговый вычет за покупку квартиры и 390 тысяч — за уплаченные проценты), с его помощью можно досрочно частично погасить кредит.
