Из-за девальвации рубля россияне скупают жилье. Например, в Москве в октябре число сделок со вторичной недвижимостью выросло на 20%. В прошлом месяце в столице было зарегистрировано 18,4 тысячи переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья, говорится в отчете Росреестра. В сентябре показатель составил 15,4 тысячи сделок, а год назад был и вовсе на 46% меньше: 12,6 тысячи сделок.
Самая популярная у инвесторов в недвижимость схема — купить квартиру и сдавать ее. А если своих денег на жилплощадь не хватило, то взять ипотеку и гасить кредит за счет арендной платы. Насколько эта схема выгоднее обычного хранения сбережений на банковском вкладе, вместе с независимым финансовым советником, членом экспертной группы по финансовой грамотности Центробанка РФ Натальей Смирновой разбирался АиФ.ru.
Вклады: плюсы и минусы
Чтобы понять, какой инструмент выгоднее, нужно рассмотреть его недостатки и преимущества. Начнем со вкладов и их плюсов:
- Гарантированная доходность.
- Гарантия возврата денег в случае отзыва у банка лицензии (при условии, что сумма сбережений вместе с начисленными процентами не превышает 1,4 миллиона рублей).
- Вклад является простейшим инструментом, который не требует финансовых знаний.
- В отличие от недвижимости банковский вклад не требует расходов при оформлении (плата риелтору, оценщику). Возможна только комиссия, если вы переводите деньги из одного банка в другой.
Перейдем к слабым сторонам вкладов:
- Низкая доходность, которая едва перекрывает официальную инфляцию в 4% (а в некоторых банках и вовсе не перекрывает).
- Со следующего года меняется налогообложение процентного дохода по вкладам. Необлагаемый лимит — это 1 миллион рублей, умноженный на ключевую ставку ЦБ РФ на 1 января соответствующего года. Все, что вы получите в качестве процентов по всем вашим вкладам за год (кроме рублевых вкладов со ставкой до 1% и эскроу-счетов), за вычетом этого не облагаемого налогом лимита, будет облагаться по ставке 13%. Так что, грубо говоря, свыше 1 миллиона рублей на вкладах держать невыгодно.
- Тело вклада не прирастает: вы получаете только процентный доход. И при дальнейшем снижении ставки доходность по вкладам будет падать;
- Агентство по страхованию вкладов страхует лишь 1,4 миллиона рублей на один банк. Поэтому крупную сумму приходится распределять на несколько финансовых организаций.
- Вклады с повышенным процентом часто содержат специальные условия: либо к ним в нагрузку надо оформить какой-то инвестиционный продукт, либо этот процент начисляется не весь срок, а лишь последний месяц или квартал, и т. д.
Недвижимость: плюсы и минусы
Теперь очередь недостатков и преимуществ вложений в недвижимость. Вот плюсы:
- Аренду можно повышать по мере инфляции либо сменить арендатора на того, кто будет платить больше.
- Стоимость квартиры в будущем будет расти, если дом в нормальном районе и нормальном состоянии.
- Возможность сократить расходы по налогу с аренды за счет регистрации ИП на упрощенке или на патенте.
- Возможность использовать материнский капитал и имущественный вычет для покупки и обслуживания квартиры.
- Возможность воспользоваться льготной ипотекой для покупки жилья в новостройке.
А вот минусы:
- Высокий порог входа в такую инвестицию, если рассматривать покупку полностью за свой счет. Сложно диверсифицировать инвестиции: либо нужны крупные накопления, чтобы купить несколько квартир, либо вы возьмете на себя кредитный риск, покупая несколько квартир в ипотеку. По подтвержденному доходу несколько ипотек вам просто могут не дать.
- По сравнению со вкладом более высокие расходы на покупку и содержание квартиры: затраты на риелтора, на регистрацию, на оценку, на ремонт, налоги (как на саму квартиру, так и на арендный доход), коммунальные платежи.
- Есть риск неуплаты арендной платы квартиросъемщиками, а также риск простоя жилья до подбора новых арендаторов.
- Недвижимость может подешеветь.
- Если для покупки инвестиционной квартиры использовать ипотеку, повышается риск того, что ежемесячный платеж ляжет на вас, если арендатор перестанет платить или съедет.
- Нет гарантии, что стоимость квартиры вырастет достаточно, чтобы компенсировать переплату по кредиту.
- За вычетом всех расходов арендная доходность ненамного выше ставки по вкладу.
- Неликвидность: быстро квартиру не продать.
«Если подводить итог, мое мнение — оба варианта для инвестиций не подходят, поскольку доходность по ним не впечатляет, а в случае с квартирой еще и сложно сделать диверсифицированный портфель. При использовании же кредита инвестиция перестает быть консервативной, так как при падении арендного дохода или отсутствии арендаторов ипотека ляжет на ваши плечи», — предупреждает Наталья Смирнова.
