Любой заемщик мечтает о досрочной выплате кредита. Делать это можно путем уменьшения срока или ежемесячного платежа. Разбираем достоинства и недостатки каждого способа.
Плюсы и минусы
При выборе варианта погашения нужно определить для себя, что важнее: ежемесячная выплата или общая сумма платежей, внесённых за квартиру.
«Первое имеет значение при снижении качества жизни или изменении обстоятельств, например, появлении дополнительных трат на детей или родителей. Второе приятно само по себе, хотя и здесь нужно сопоставлять ипотечную ставку и доходность от вложений временно свободных средств. В случае льготных программ может быть выгоднее обслуживать кредит и одновременно получать инвестиционный доход», — считает доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
Многие эксперты полагают, что сокращение срока погашения долга по ипотеке – более выгодный в финансовом плане подход.
«Во-первых, значимо снижается переплата по процентной части займа. Во-вторых, сокращаются траты на дополнительные услуги, в частности, на страховку ипотеки. Например, если ранее человеку требовалось оформлять ее каждый год в течение 20 лет, то после досрочной выплаты потребуется покупка меньшего числа соответствующих договоров. Но уменьшение ежемесячного платежа снижает долговую нагрузку, этот аргумент стал актуальней с 2020 года, когда у многих граждан сократился доход. Выбор подобного варианта позволит заемщику избежать необходимости обращения в банк для получения кредитных каникул и исключить возникновение просрочки», — говорит аналитик банковского сектора и рынка микрофинансовых организаций Дмитрий Сысоев.
Допустим, если взять квартиру за 12,5 млн рублей в «старой» Москве, средняя ставка по программе льготной ипотеки равняется 5,6%. Первоначальный взнос – 20%, величина кредита – 9,8 млн рублей, а его срок – 20 лет.
«В этом случае ежемесячный платеж составит 68,2 тысячи рублей, а величина процентов, которые потребуется уплатить банку, – 6,6 млн. Предположим, что заемщик в конце года получил премию в 500 тысяч и решил ее направить на досрочное погашение ипотеки. Если клиент выберет уменьшение суммы платежа, то его получится снизить на 3,5 тысяч, а сумму процентов – на 300 тысяч рублей. В свою очередь при выборе второго варианта сумма ежемесячного платежа останется той же самой, однако срок кредита сократится на 21 месяц, а величина процентов – на 900 тысяч рублей. Соответственно, главным преимуществом снижения срока кредита служит значительное уменьшение суммы выплачиваемых банку процентов. В этом случае величина выплат, в отличие от первого способа, не сокращается, поэтому итоговый выбор остается за клиентом, который сам определяет, что ему важнее: платить меньше или быстрее закрыть ипотеку», — привела пример управляющий директор риелторской и консалтинговой компании Надежда Коркка.
Особенности аннуитета и дифференцированного платежа
На выбор методов досрочного погашения частично влияет схема платежа. В большинстве банков ипотека гасится аннуитетными, то есть одинаковыми на протяжении всего срока кредита, выплатами.
«Они состоят из двух частей: одна направляется на погашение долга, вторая – на выплаты по процентам. В первые несколько лет та часть, которая идет на погашение процентов, может кратно превышать величину средств, которые идут на выплату непосредственно долга. Однако затем они сближаются и к концу ипотеки проценты составляют минимальную долю. Дифференцированный платеж встречается реже. Он предполагает, что ежемесячные выплаты со временем будет снижаться.э, при этом на погашение долга направляется фиксированная сумма на протяжении всего срока, меняется только размер средств, предназначенных для выплаты процентов», — говорит Надежда Коркка.
Для досрочного погашения долга наиболее подходит аннуитетный вид платежей. По словам генерального директора столичного агентства недвижимости Наталии Кузнецовой, при такой схеме оплаты частичное досрочное погашение выгоднее делать в первой половине срока, когда часть процентов внутри ежемесячного платежа больше, чем часть, которая идет на погашение основного долга. Чем больше сумма для досрочного погашения, тем меньше становится итоговая переплата.
«При дифференцированных платежах схема иная. Так как внутри платежа часть, которая погашает основной долг, фиксированная и одинаковая на весь срок кредитования, а вот сумма процентов уменьшается от месяца к месяцу, то, даже если вносить каждый месяц хотя бы по 10 тысяч сверху, кредит будет погашаться активнее, а платежи сокращаться заметнее. Но не стоит забывать, что при дифференцированном графике погашения первые платежи выше, чем при аннуитетном», — сказала Наталия Кузнецова.
Частично или полностью
С одной стороны, если у заемщика есть свободные средства, то лучше сразу их вносить на погашение долга, чем ждать, когда накопится большая сумма.
«При наличии лишних средств, которые есть возможность внести на досрочное погашение, стоит сразу выполнять эту операцию. Копить деньги для полного закрытия договора раньше срока не имеет смысла. Причина: проценты за пользование заемными деньгами начисляются ежедневно на остаток задолженности. Чем быстрее станет ее сумма меньше, тем меньше будет переплата. Теряется смысл в досрочном погашении только в последний год выплаты ипотеки. Ведь при этой процедуре проценты практически отсутствуют, а дополнительные услуги уже оплачены. Правда, это только на первый взгляд. Нельзя исключать психологический фактор – желание закрыть договор максимально быстро и избавиться от долгового бремени. Тем более, никто не может предугадать, какие форс-мажоры могут произойти в это время, поэтому и здесь есть смысл в досрочном погашении», — говорит Дмитрий Сысоев.
С другой стороны, в некоторых случаях имеет смысл подождать и единовременно внести существенную сумму.
«Не стоит вносить каждый месяц платеж, превышающий ежемесячный объем, например, на 10 тысяч рублей. Лучше подкопить месяца 3-4 и внести сразу 30 или 40 тысяч соответственно. Дело в том, что при каждой частичной "досрочке" график погашения при аннуитетном платеже пересчитывается так: первый платеж но новому графику опять будет содержать большую часть процентов, и всякий раз при ежемесячных небольших погашениях график будет перестраиваться заново. Например: у вас 5 млн кредита на 10 лет по ставке 6 % с ежемесячным платежом 55 510 рублей, при погашении в первый месяц на 10 тысяч, срок кредитования почти не изменится, а сумма платежа снизится на 150 рублей. В то время как при внесении сразу 40 тысяч в 3-й или 4-й платеж либо срок сокращается на 2 месяца, либо платеж на 400 рублей», — считает Наталия Кузнецова.
Нюансы оплаты
Банки имеют право запрашивать уведомление от клиента о намерении частично или полностью досрочно погасить ипотеку.
«Некоторые структуры устанавливают максимально возможный период – 30 суток, то есть от момента подачи заявления заемщиком до выполнения операции проходит фактически месяц, и просто внести определенную сумму на счет недостаточно. Поэтому о процедуре стоит консультироваться заблаговременно. Если говорить о популярной практике, то зачастую в аннутитетных графиках при частичной досрочной выплате в банках предоставляется право выбора. Для дифференцированных более распространено безальтернативное сокращение срока», — сообщил Дмитрий Сысоев.
Также в договоре кредитования может быть установлена минимальная сумма для частично-досрочного погашения.
«Это делается в интересах кредитора: любой перерасчёт связан с операционными издержками. При досрочном погашении важно сохранить все документы, свидетельствующие о закрытии кредита, и заказать справку из Бюро кредитных историй. Связано это со случаями, когда банковский клерк случайно или нарочно вносит в БКИ информацию «криво» и за заёмщиком, например, остаётся долг в 10 копеек. При последующих обращениях за кредитами это будет восприниматься как негативная информация и ставка будет выше», — посоветовал Александр Цыганов.
