Что делать, чтобы квартира досталась по наследству, а ипотека — нет?
В прошлом году россияне брали ипотеку рекордными темпами. По подсчетам АО «Дом.РФ» и консалтинговой компании Frank RG, банки выдали 1,7 миллиона жилищных кредитов на 4,3 триллиона рублей. Это абсолютный рекорд. По сравнению с 2019 годом число выданных кредитов выросло на 35%, а в деньгах показатель увеличился более чем на 50%.
Средний размер ипотечного кредита, по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в феврале составил 2,92 миллиона рублей. Это на 15% больше, чем годом ранее. В Москве в среднем в ипотеку берут 6,41 миллиона рублей (плюс 21% по сравнению с прошлым годом), в Подмосковье — 4,67 миллиона рублей (плюс 22%), в Санкт-Петербурге — 3,87 миллиона рублей (плюс 16%), в Приморском крае — 3,36 миллиона рублей (плюс 2%), в Ленинградской области — 3,22 миллиона рублей (плюс 14%). Добавим к этому переплату по процентам и первоначальный взнос и получим приличную итоговую стоимость недвижимости, которую в случае потери трудоспособности можно лишиться. А в случае смерти супруга-ипотечника недвижимости могут лишиться его наследники, если не смогут обслуживать долг. По закону «Об ипотеке», купленная в кредит жилплощадь находится в залоге у банка, и со смертью заемщика ничего не меняется. Новый владелец жилплощади становится на место должника и несет все обязанности по договору, а если владельцев несколько, ответственными по ипотеке становятся они все.
Что нужно сделать, чтобы жилищный кредит не перешел на семью, АиФ.ru рассказала заместитель председателя комиссии по социальным и экономическим вопросам Ассоциации юристов России, кандидат юридических наук, адвокат Виктория Шакина:
«Согласно гражданскому законодательству, помимо прав на все имущество, принадлежащее наследодателю, к наследникам переходят и обязательства по его долгам (ст. 1175 ГК РФ), в том числе по кредитным договорам и договорам займа, обеспеченным ипотекой, — в порядке универсального правопреемства (ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости))“.
Это означает, что после смерти заемщика к его наследникам, принявшим наследство, переходят обязанности по кредитному договору в том же объеме и на тех же условиях. При этом по долгам наследодателя наследники отвечают солидарно и в пределах стоимости наследуемого имущества. 
Есть несколько способов защитить себя и своих наследников от обязательств по ипотеке на случай смерти заемщика:
- Договор страхования жизни заемщика при ипотеке — самый лучший способ. Если смерть заемщика наступила в результате страхового случая — болезни, несчастного случая или других перечисленных в договоре причин, — то долг по ипотеке погашает страховая компания, а недвижимое имущество достается наследникам без обременений. Самое главное — изучить перечень страховых случаев и исключений из них и сообщить обо всех известных заболеваниях заемщика на момент заключения договора страхования.
- Отказаться от наследства до его принятия, если на выплату ипотеки нет ни моральных сил, ни материальной возможности и в недвижимости вы не заинтересованы.
- Но необходимо помнить, что нельзя отказаться от части наследства, поэтому при отказе наследник не получает из наследственной массы умершего ничего.
- Продать недвижимое имущество вместе с ипотекой с согласия банка после принятия наследства. Так и обязательства по ипотеке перейдут на другое лицо, и в собственности наследников останется другое имущество из наследственной массы умершего.
Также спорным и временным способом защиты от обязательств является поручительство при ипотеке, когда поручитель обязуется погасить долг за заемщика и погашает его, однако необходимо иметь в виду, что впоследствии он сможет потребовать с наследников компенсации своих затрат через суд».
