Безопасно ли покупать квартиру у нескольких собственников?
Практически в каждом объявлении о продаже квартиры есть строчка о том, что у жилья всего один собственник, которая выглядит как преимущество. А в чем разница для покупателя, если у квартиры один или несколько владельцев?
Почему у квартиры несколько собственников?
Если у муниципального жилья один ответственный квартиросъемщик, то у приватизированного жилья может быть несколько владельцев. Такое возможно, например, после получения недвижимости по наследству, когда наследники не отказались от своей доли и оформили собственность на всех. Или супруги купили квартиру и решили разделить ее.
Что это значит для покупателя?
При продаже жилплощади, которая находится в собственности у нескольких человек, нужно согласие всех владельцев.
В июле этого года законодательно был уменьшен перечень обязательных нотариальных сделок, рассказывает член Ассоциации юристов России Коба Оржония. Из этого перечня исключили сделки по продаже квартир и домов, находящихся в общей долевой собственности в случае одновременного отчуждения по одному договору. В случае совместной продажи (или дарения) долей по одному договору можно обойтись простой письменной формой. Но если не все владельцы жилплощади продают свои доли (или доли покупают разные люди, то есть не по одному договору), требуется обязательное нотариальное согласие.
«И если нотариус обязан проверить не только законность совершения купли-продажи, но и права сторон, подлинность и правомочность документов, наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости, то при простой письменной форме проверка ложится на самих покупателей», — подчеркивает эксперт.
А как покупателю проверить собственников жилья?
В первую очередь при покупке квартиру следует запросить у продавцов правоустанавливающие документы на выбранный объект недвижимости, а также заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
«После ознакомления с этими документами можно будет удостовериться в данных собственников, документами-основаниями (документ, на основании которого у продавца возникло право собственности), уточнить кадастровый номер квартиры, технические данные, наличие обременений и ограничений или их отсутствие. Одновременно с тщательным изучением документов на квартиру и проверки ее фактического состояния на наличие несогласованной перепланировки следует также удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам и исследовать данные по регистрации проживавших и проживающих лиц. С особой ответственностью следует подойти к проверке самих продавцов — состоят ли они на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере, получили ли согласие на отчуждение имущества от супругов», — подсказывает Коба Оржония.
По его словам, в случае, если у квартиры несколько собственников, процедура получения документов и их оценки для принятия решения о покупке жилья усложняется: проверка занимает вдвое больше времени.
