Прошлый год определенно был годом недвижимости. Одних только ипотечных кредитов россияне набрали на рекордные 4,2 триллиона рублей. Граждане перекладывали накопления в квадратные метры из-за экономической неопределенности: стоимость нефти обновляла многолетние минимумы, а доллара и евро — многолетние максимумы, и никто не знал, что будет дальше. На фоне подскочившего спроса цены на жилье резко выросли.
В этом году сырьевые котировки вернулись к докарантинным показателям (баррель Brent подорожал до 57 долларов, последний раз нефть столько стоила в феврале прошлого года). Рубль укрепляется. А экономисты прогнозируют восстановление экономики — российской и мировой. Что же на фоне всех этих событий будет с рынком недвижимости в этом году?
Что будет со ставками по ипотеке?
Никогда раньше российские банки не выдавали ипотечные кредиты под такой низкий процент, как в прошлом году. С одной стороны, это запущенная программа льготной ипотеки. С другой — ключевая ставка, сниженная до исторического минимума (4,25%).
По мнению эксперта в сфере недвижимости Ольги Благовещенской, программу льготной ипотеки, скорее всего, свернут сразу после нормализации эпидемиологической обстановки. Сейчас она действует до 1 июля.
Как замечает управляющий директор риелторской компании Надежда Коррка, во втором полугодии, когда льготную ипотеку отменят, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам немного вырастет.
«Ставки по кредитам зависят от ключевой ставки ЦБ России. Центральный банк последовательно снижал ее до 4,25% в настоящий момент, и кажется, что особо снижать дальше некуда. Значительное повышение тоже маловероятно, потому что экономике в период кризиса нужны дешевые деньги, это помогает поддерживать потребление», — отмечает председатель правления группы финансовых компаний Александр Воскобойников.
Что будет с ценами?
Стремительный рост цен на недвижимость во многом был искусственным, вызванным паническими настроениями граждан, не знающих, как сохранить сбережения. Плюс программа льготной ипотеки. Сейчас паника постепенно сходит на нет, и на сайтах по продаже недвижимости уже можно найти объявления с существенными скидками (в зависимости от объекта размер скидки может быть и семизначным).
По словам управляющего партнера агентства недвижимости Владимира Селина, есть все предпосылки для того, чтобы к концу этого года цены на недвижимость начали падать. «Дешевая ипотека на новостройки плюс ситуация неопределенности в связи с пандемией сильно подогрели спрос на жилье. Но вряд ли это надолго: уровень жизни и доходы среднестатистических россиян не растут, и цены на недвижимость для большинства людей становятся все недоступнее. <...> Понятно, что цены еще немного подрастут (рынок пока очень активный), ближе к середине года начнут вставать из-за сильного снижения спроса, а к концу года пойдут вниз», — прогнозирует он.
Инвестор в недвижимость Артем Сошников полагает, что первичная недвижимость в этом году будет дорожать сильнее. «В настоящий момент это связано с программой льготной ипотеки, которую продлили до лета 2021 года, а также со спросом, который пока сохраняется в отношении новостроек.
Плюс застройщики, пользуясь ситуацией, активно регулируют уровень спроса на рынке, не выводя новые проекты. Другой вопрос, какое будет увеличение цен. Мне кажется, цены на текущий момент достигли своего верхнего максимума, плюс активно правительством обсуждается вопрос по сдерживанию их роста», — добавляет он.
Как сэкономить на недвижимости?
Если граждане, купившие жилье в ипотеку, не смогут справиться со своими кредитными обязательствами, им придется продавать залоговые квартиры. Обычно такая недвижимость продается с хорошим дисконтом: проблемные ипотечники не могут себе позволить продавать жилье годами.
«Я рекомендую следить за такими предложениями на вторичном рынке», — говорит Артем Сошников.
Что будет с арендными ставками?
Из-за пандемии коронавируса половина российских компаний перевели сотрудников на удаленную работу. Некоторые предприниматели даже отказались от офисов, из-за чего аренда коммерческой недвижимости подешевела. Впрочем, подешевела и аренда жилой недвижимости: переведенные на удаленку иногородние сотрудники оставили съемные московские квартиры и вернулись на родину.
Впрочем, по мнению эксперта по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмилы Анисимовой, существенного изменения арендных ставок ожидать не стоить как минимум в первом квартале этого года.
«За период карантина 2020 года уже произошло некоторое снижение спроса и цен на аренду из-за понижения и оптимизации доходов граждан, возвращения в регионы переведенных на удаленную работу иногородних сотрудников и студентов столичных вузов, закрытия многих организаций и сокращения штата.
Ситуация с экономикой в первой половине 2021 года еще не будет восстановлена, риск заболеваний и продление ограничительных мер пока будет сохраняться, и это будет влиять на сдержанность приезда в столицу как на экскурсии и отдых, когда бывает востребована посуточная аренда, так и с целью работы офлайн, при которой необходима длительная аренда жилья», — говорит эксперт.
