Цены на вторичном рынке недвижимости падают уже третий месяц подряд. В июле в Москве квадратный метр подешевел на 0,7%, до 262,5 тысячи рублей, следует из данных IRN.
На первичном рынке цены, напротив, растут. В июне, по данным компании «Метриум», стоимость квадрата в столичных новостройках составляла 282 тысячи рублей.
С одной стороны, готовое жилье дешевле строящегося. С другой — на новостройки, в отличие от вторички, распространяется льготная ипотека. Какую же квартиру покупать выгоднее? Этот вопрос aif.ru задал экспертам.
Татьяна Волкова, сертифицированный финансовый консультант, инвестор:
«Здесь все зависит от целей вашей покупки. Если стоит инвестиционная задача, тогда предпочтение стоит отдать первичному рынку. Сегодня можно найти объекты с невероятно низкими процентными ставками, где переплата будет либо минимальной, либо ее не будет вовсе. На вторичном рынке таких возможностей нет.
Если же человек подбирает квартиру для себя и семьи, хочет жить здесь и сейчас, то ему подойдут другие варианты.
Первый — покупка квартиры на первичном рынке в сданном доме напрямую у застройщика, так можно получить льготную ипотеку. На рынке представлены новостройки с готовым ремонтом, так что найти квартиру мечты и по низкой ипотечной ставке вполне реально».
Дмитрий Ракута, учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости:
«Если вам необходимо въехать в уже готовую квартиру (например, сейчас вы снимаете жилье или нет денег на масштабный ремонт), то, безусловно, необходимо рассматривать квартиру на вторичном рынке.
Ставки по ипотеке на вторичном рынке значительно выше, чем на первичном. Но при этом здесь вы можете сэкономить на стоимости квадратного метра, получив скидку от самого продавца. Сейчас небольшой спрос на вторичку, продавцы идут на уступки и предоставляют приличные скидки.
Если в дальнейшем Центральный банк снизит ключевую ставку и банки снизят ставки по кредитам, можно будет сделать рефинансирование, чтобы не переплачивать.
Если же вы рассматриваете приобретение квартиры на долгосрочную перспективу, либо вы приобретаете квартиру для инвестиций, то лучше выбирать первичный рынок. Сейчас действуют субсидированные ставки, льготная ипотека (от 0,01% при использовании совместно с субсидиями от застройщика)».
Сергей Зайнуллин, доцент кафедры национальной экономики РУДН:
«Новостройка — более выгодный вариант. Застройщики, формально удерживая высокий уровень цен, уже фактически снижают их, предлагая скидки покупателям. Владельцы вторички более эмоционально относятся к своей недвижимости, как к “сокровищу”, тяжелее реагируя на падение цен.
Кроме того, программы льготной ипотеки предлагают низкие ставки только покупателям первички.
Преимущества квартиры на первичном рынке:
— Можно рассчитывать на большую скидку, чем на вторичном рынке.
— Есть возможность получить льготную ипотеку.
— Новые, неизношенные коммуникации.
— Высокое энергосбережение.
— Более обеспеченные соседи.
А вот преимущества вторички:
— У старого жилого фонда лучше транспортная доступность, дома чаще расположены ближе к метро.
— Более развитая инфраструктура — давно построены школы, детские сады, поликлиники и т. д.
— Более зеленые дворы и улицы.
— Цены ниже аналогичного класса первички.
Подводными камнями у первички являются менее развитая инфраструктура, транспортная удаленность, постоянные ремонты в период заселения, разное качество у разных застройщиков, не всегда рациональная планировка.
Если же оценивать рентабельность покупки недвижимости для последующей сдачи в аренду, то она примерно одинаковая, не превышает 3-5% годовых. Новостройки с учетом ремонта дороже вторички, но при этом более комфортабельны и сдать их можно дороже».
Владимир Прохоров, член генсовета общественной организации «Деловая Россия», владелец группы компаний:
«Очевидно, что самым выгодным вложением средств будет покупка однокомнатной квартиры на этапе котлована. На арендном рынке именно однушки в новых домах являются самым востребованным продуктом. Однако есть риски, что сроки строительства дома могут увеличиться. Так, если квартира взята в ипотеку, то до заселения арендаторов либо перепродажи обслуживать кредит вы будете собственными средствами.
Если жилье куплено за собственные средства, то самый большой риск — изменение экономической ситуации. Может случиться и так, что на момент покупки оно стоило дороже, чем к моменту продажи. Но даже если все сложилось благополучно, период окупаемости подобной инвестиции может составлять от 10 до 30 лет».
