Центральный банк продолжит повышать ключевую ставку, уверены опрошенные АиФ.ru эксперты. Кредиты, в том числе жилищные, станут дороже. Плюс Банк России готов ужесточать регулирование ипотеки при ускоренном росте цен на недвижимость. Подешевеет ли недвижимость, если ипотека станет менее доступной, АиФ.ru узнал у экспертов.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
«Безусловно, понижение степени доступности ипотеки сделает в какой-то мере менее доступным и жилье. Однако здесь необходимо понимать, что жилье для среднего гражданина России всегда недоступно. При этом на спрос и рост цен влияет не только ставка по ипотечным кредитам, но и количество предложений объектов недвижимости. Сейчас мы видим, что на первичном рынке строящейся недвижимости не так много, как могло бы быть, если бы не были введены эскроу-счета: из-за перехода первичного рынка на новые условия расчетов произошло притормаживание темпов роста новостроек. Этот эффект мы будем чувствовать еще несколько лет.
Также следует отметить, что рост спроса и цен на недвижимость в 2020 году привел к тому, что все, кто хотел и мог что-то купить, уже купили, и должно пройти время для привыкания покупателей к новым ценам и формирование нового спроса.
Но спрос на недвижимость никогда не упадет фатально, так как недвижимость — товар первой необходимости. В 90% случаев граждане приобретают его не в спекулятивных целях, а для личного многолетнего потребления».
Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей:
«Начался цикл роста ставок, верхний ориентир — 6% к середине 2021 года. При такой ставке ипотека на новостройки будет на уровне 8-9%, на вторичку — 9-9,5%. Это приведет к снижению цен на квартиры. Нужно понимать, что в номинальных рублях цены упадут вряд ли, но их будет съедать инфляция, и в условных килограммах гречки или банках тушенки квартиры будут в ближайшие годы дешеветь. С 2010 по 2020 квартиры в Москве подорожали на 75% в рублях, но цены выросли за тот же период на 105%, и это по данным Росстата. То есть квартиры стали на 15% дешевле в реальных рублях. Про падение в долларах и говорить не стоит».
Максим Лазовский, владелец строительной компании:
«Цены не упадут точно. У нас вообще редко дешевеет то, в чем испытывают люди большую потребность.
Рост стоимости строительных материалов, рост стоимости кредитов, а значит, обеспечение эскроу-счетов, подготовка кадров — эти затраты будут расти.
Безусловно, падение спроса, а повышение барьеров в ипотеке его вызовет, будет тянуть рыночное равновесие вниз. Но переменные издержки компенсируют роль снижения спроса в ценообразовании».
Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России».
«Если посмотреть на историческую динамику цен квадратного метра первичной недвижимости, то можно сделать неутешительный вывод о том, что данная динамика характеризуется исключительно восходящей линией тренда. Таким образом, что бы ни происходило на рынке жилья, цены в лучшем случае стагнируют, в худшем — демонстрируют двузначные темпы годового роста.
В сегодняшних реалиях на продолжение роста цен „квадрата“ первичного жилья будут влиять три базовых фактора: первый — это ожидание завершения программы льготного ипотечного кредитования и повышенный спрос до середины июля этого года. Второй — как следствие первого фактора — превышение спроса над новым предложением, т. е. над объемом выводимых жилых комплексов застройщиками, и появление рыночных дисбалансов, наблюдаемых уже с 4 квартала 2020 года. И третий — продолжение роста цен на строительные материалы, который за предыдущий год составил порядка 6%. Все это позволяет говорить о прогнозном росте цены квадратного метра на уровне 7-10% по итогам 2021 года».
Павел Федяев, депутат Госдумы, зампред комитета по транспорту и строительству:
«Льготная ипотека, конечно, „виновата“ в росте цен на квадратный метр, но пальма первенства не у нее. Во время коронавирусных ограничений произошел мощный отток рабочих из соседних республик, многие до сих пор так и не вернулись на стройки. При дефиците рабочей силы логично растет оплата труда, стройка не будет простаивать, пока найдут специалистов за приемлемые деньги.
Застройщики перешли на проектное финансирование и использование эскроу-счетов, что тоже повысило цену: при использовании эскроу инвестор строит не на деньги дольщиков, а на банковские кредиты (пусть и субсидируемые государством, с низкой процентной ставкой). Это дает прибавку к цене квадрата вплоть до 15%».
В декабре прошлого года резко и значительно подорожали стройматериалы, рост цен на металлопрокат в зависимости от региона и номенклатуры рост составил до 50%, арматура стала дороже вдвое. Все это влияет на стоимость квадратного метра.
Солдатенкова Инна, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру:
«Существенного изменения стоимости недвижимости и роста ставок по ипотеке в РФ в ближайшее время ожидать не стоит. Ключевая ставка была повышена незначительно, к тому же ипотека по сравнению с другими банковскими продуктами меньше всего чувствительна к изменениям ключевой ставки. Играет определенную роль здесь и то, что пока еще продолжает действовать ряд льготных программ для отдельных категорий граждан.
Если рассматривать вариант ужесточения регулирования ипотеки, то, вероятнее всего, речь идет о дальнейшем сдерживании роста кредитов с небольшим первоначальным взносом и необходимости формирования банками повышенных резервов при выдаче таких займов. В этом случае действительно банки будут отбирать заемщиков более строго (либо же ставка будет слишком высокой) и отказывать в выдаче кредита клиентам с первоначальным взносом менее 20%. И тогда можно прогнозировать снижение стоимости недвижимости, так как число покупателей на рынке снизится».
Владимир Пизенгольц, профессор экономического факультета РУДН:
«Уже в течение многих лет существует мощный тренд роста цен на недвижимость, и изменить этот тренд такие факторы, как всевозможные манипуляции с ипотекой и ставки Центробанка, вряд ли смогут.
Рост цен на жилье будет продолжаться. Для того чтобы он прекратился, нужны два фактора: резкое падение производства и безработицы на уровне 20-25% и насыщение рынка. Ни того, ни другого пока не ожидается. Рост цен будет продолжаться, так как это реальный объективный процесс».
