Банк России на очередном заседании директоров принял решение о повышении ключевой ставки на 1 п. п., до 9,5 %. Эксперты рынка недвижимости не исключают, что такие действия регулятора не оставляют российским банкам шансов сохранить ставки на текущих уровнях и не сделать еще один шаг в сторону повышения, но вряд ли это окажет сильный негативный эффект на спрос.
Ставки по ипотеке в российских банках растут с начала года. ВТБ, «Сбер», «Райффайзен банк», «Альфа-банк» и другие игроки рынка в январе заявили о повышении процентов на кредиты на новостройки и готовое жилье. Эксперты полагают, что после повышения Банком России ключевой ставки до 9,5% российские банки будут вынуждены в очередной раз увеличить проценты.
«Действительно, очередное повышение ключевой ставки, к сожалению, не риск, — а суровая реальность. Для экспертов рынка и банковского сообщества это ожидаемое событие, более того, есть уверенность, что жесткая политика Центробанка будет сохраняться на протяжении всего 2022 года. Банки будут вынуждены отреагировать на очередное повышение ключевой ставки, скорректировав свои базовые ставки по всем кредитам, включая ипотеку, что тоже ожидаемо», — говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
Рост ключевой ставки отразится на всех банковских ставках вполне предсказуемо, считает Оксана Федосеева, руководитель департамента продаж СЗ «Катуар Девелопмент». При этом, на ее взгляд, странно требовать от банков пересмотреть свои бизнес-модели, удержав ставки на прежнем уровне для поддержания рынка жилищного строительства. «Это, по сути, как просить девелоперов не повышать цены на жилье на растущем рынке, когда при этом растет себестоимость строительства», — объясняет Федосеева.
Она напоминает, что еще несколько лет назад рыночные ставки по ипотеке были значительно выше нынешних. «При этом программа субсидирования льготной ипотеки 2015 года, которая не просто поддержала рынок новостроек в России, но и дала ему новый толчок к развитию, вообще субсидировала ставки до 12%, ключевая ставка на тот момент составляла 17%, поэтому нагнетать обстановку не стоит. Сейчас на рынке есть льготные программы гораздо выгоднее дня населения», — добавляет эксперт.
Скорее всего, повышение ставок — реальность этого года, и остальные банки подтянутся вслед за повышением ключевой ставки ЦБ и увеличат ипотечные ставки. Банки не смогут не реагировать на повышение ключевой ставки, однако эта реакция может быть отложенной, рассуждает Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент».
По его словам, можно ожидать первичного спада спроса в размере 10-15% от общего объема ипотечных покупателей. «Однако мы надеемся, что у банков будут интересные предложения для застройщиков, чтобы совместными усилиями запускать субсидированные программы ипотеки и давать возможность клиентам приобретать жилье на более выгодных условиях. Наиболее комфортная ставка, которую застройщики могут субсидировать, — это 3-4%. Так они могут значительно улучшить условия для клиентов, не навредив собственным экономическим интересам», — говорит эксперт.
Чтобы поддержать плановые показатели, застройщики могут прибегать в рамках акций к снижению стоимости квартир на 3-5%, делится мнением Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
Однако, по словам собеседника, специальные предложения обычно затрагивают ограниченный пул квартир и на общий уровень цен влияют слабо. При высокой конкуренции в локации могут подешеветь наименее проработанные проекты. Но и в этом случае новостройки снизятся в цене в целом не более чем на 5-6%. Слишком выросла стоимость стройматериалов и других издержек, и продавать в убыток застройщики не могут.
«Высокие ставки не являются главным стоп-фактором на рынке недвижимости, потому что покупатели познакомились и опробовали инструменты рефинансирования и рассчитывают со снижением ставок улучшить критерии своего кредита. В то же время запуск государственных льготных ипотечных программ перекроил портрет покупателей жилья: молодые семьи с детьми, имеющие возможность воспользоваться льготными программами, сегодня составляют до 30-60% основного спроса в зависимости от региона. На волне очередного роста арендного рынка сдача в аренду квартиры, купленной в ипотеку по льготным ставкам, может окупать ежемесячный платеж без задействования капитала семьи-покупателя», — отмечает коммерческий директор «ПроГород» «ВЭБ.РФ» Игорь Соломатин.
Существенного снижения спроса на рынке не ожидают и в ГК «Основа». Более того, как показала практика последних лет, в ожидании дальнейшего повышения ставок по ипотеке многие покупатели стремятся приобрести жилье на текущих выгодных условиях. «Кроме того, из-за ослабления рубля некоторые предпочитают вкладывать средства в традиционно надежный инструмент сохранения и приумножения капитала: недвижимость», — резюмирует Сибренков.
