Подорожает ли аренда жилья в 2022 году?
В начале года рынок арендного жилья «стоял»: желающих снять квартиру особо не было, собственникам приходилось делать щедрые скидки. Например, наш читатель Виктор М. купил под сдачу двушку на юге Москвы, хотел получать 44 тысячи рублей в месяц, а нашел жильцов лишь на 35 тысяч.
Зато осенью стоимость аренды столичной недвижимости подскочила на 20-30-40%, а найти неплохую квартиру, даже с завышенным ценником, стало не так-то просто. Рассказываем, что ждет рынок аренды в 2022 году.
Какие изменения ждут рынок аренды?
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России разработало законопроект о создании государственной информационной системы (ГИС) для контроля за арендой квартир (а еще апартаментов и машиномест). Согласно задумке ведомства, владельцев недвижимости обяжут производить все расчеты с квартирантами через ГИС. В противном случае штраф: от 500 до 2,5 тысяч рублей для физических лиц и от 5 до 10 тысяч рублей — для юридических.
«Система будет связана с Федеральной налоговой службой (ФНС) и предполагает более четкий и более полный контроль за налогами с доходов от аренды и наложение штрафов на арендодателей в случае несвоевременной регистрации ими договоров аренды или подачи искаженной информации, а также штрафы за неуплату налогов», — объясняет эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.
Напомним, что собственник жилого помещения должен платить налоги — 13% с дохода от сдачи недвижимости в аренду. Если его годовой доход превышает 5 миллионов рублей, то ставка подоходного дохода увеличивается до 15%. Для индивидуальных предпринимателей ставка составляет 6%, для самозанятого (при годовом доходе до 2,4 миллионов рублей) — 4-6%.
По мнению Анисимовой, ужесточение и контроль за сдачей жилья в аренду может повлиять на повышение арендных ставок в целом, особенно после полного внедрения системы ГИС в жизнь.
Что будет с ценами?
Арендные ставки зависят от спроса, стоимости объекта недвижимости и расходов на его содержание.
За предыдущие полтора года новая жилая недвижимость в некоторых регионах выросла в цене более чем на 30%, но пока такого же удорожания аренды не произошло, указывает Анисимова.
Доходность в среднем по России в этом году составила 5,6% годовых, при том, что в 2020 году доходность была на уровне 6,3%, в 2019 году — 6,7%, в 2018 — 7,3%.
Со следующего года в Москве увеличится на 21,4% кадастровая стоимость объектов. Для собственников жилья это означает увеличение имущественного налога. По словам Анисимовой, этот фактор, скорее всего, будет учтен при формировании арендной ставки.
Кроме того, стоимость аренды может повыситься пропорционально росту тарифов на коммунальные услуги — они индексируются каждый год. В 2022 году цены ЖКУ вырастут в среднем на 4%.
«Кроме очевидных факторов возможного удорожания, на аренду жилья может влиять также эпидемиологическая ситуация, ограничительные меры на перемещение граждан, введение удаленного характера работы для отдельных категорий граждан, возвращение ввиду этого многих на историческую родину и прочие составляющие», — перечисляет Анисимова.
Вклады вытеснят инвестиционные квартиры?
Весь этот год Центральный банк РФ повышал ключевую ставку. На сегодняшний день она составляет 7,5%, но эксперты, да и сам ЦБР, не исключают, что ставка и дальше будет повышаться. С увеличением ключевой ставки увеличиваются ставки по кредитам, покупка жилья становится менее доступной. Одновременно с этим растут ставки по вкладам, делая их более выгодными, чем покупка инвестиционной квартиры, которая требует уплаты налогов, содержания, поддержания приличного жилого состояния при частой смене арендаторов...
Впрочем, по словам Анисимовой, такая тенденция, как продажа имеющейся свободной квартиры, которую сдавали в аренду, и переориентация освободившихся денежных средств во вклады, вряд ли будет набирать серьезные обороты, влияя на сокращение арендных предложений и тем самым увеличивая ценность имеющихся. Но тоже стоит учитывать как одну из возможных будущих перспектив, подчеркивает эксперт.
«Отмечу, что в настоящее время уровень доходности от аренды в столичном регионе ниже, чем уровень инфляции. Положительным является только тот факт, что сама недвижимость пока постоянно растет в цене, и в случае необходимости продать ее можно дороже, чем она была приобретена. Более высокой является доходность в Челябинске (примерно 7%), Волгограде (6,5%), Екатеринбурге (6,4%)», — рассказывает Анисимова.
