658

Переменный процент. Что такое плавающая ставка по ипотеке и чем она опасна

Пока ключевая ставка была низкой, о плавающих процентах по кредитам банки не вспоминали. Теперь когда ЦБР ужесточает денежно-кредитную политику, финансовые организации начали продвигать т. н. переменные ставки.

Чем плавающая ставка отличается от фиксированной

Чаще всего банки выдают нам кредиты с фиксированной ставкой — это когда величина процента (являющаяся платой по займу) постоянна на протяжении всего периода, на который выдан кредит. Фиксированная ставка указана в тексте договора. «Когда ипотека оформляется по фиксированной ставке, размер ежемесячных платежей сразу известен заемщику и при хорошей платежной дисциплине заемщика может быть изменен только в меньшую сторону, например после досрочного погашения»,  говорит  ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

С плавающей ставкой сложнее — ее размер в договоре не прописан, он меняется от одного платежа к другому, то есть «плавает». «Например, в марте вы внесли платеж по кредиту со ставкой 7,8% годовых, а в апреле — 8,3%. Почему так? Дело в том, что плавающая ставка зависит от величины определенного рыночного индикатора, значение которого меняется время от времени. Таким индикатором обычно является ключевая ставка или уровень межбанковских процентных ставок. Возможен и другой вариант плавающей ставки — когда величина ежемесячных выплат не меняется во времени, но при этом общий срок, в течение которого производятся выплаты, точно не определен», — объясняет доцент, декан факультета экономики и бизнеса Финансового университета при правительстве РФ, к. э. н. Екатерина Безсмертная.

Величина платежей при плавающей ставке будет увеличиваться при ухудшении макроэкономической ситуации, росте инфляции, увеличении волатильности рынков. В период экономического благополучия процентная нагрузка по таким ставкам, наоборот, снижается. 

В чем риск плавающих ставок

По словам Безсмертной, доля ипотечных кредитов с переменными ставками в РФ невелика — порядка 0,1%. Но она может стать больше, потому что время низкой ключевой ставки подходит к концу: деньги для банков станут дороже, и такие долгие кредиты, как ипотечные, выданные под низкий процент, финансовым организациям будут попросту невыгодны. Банки начнут завлекать заемщиков плавающими ставками и обещаниями, что «когда-нибудь» процент снизится.

«В периоды мягкой денежно-кредитной политики плавающая ипотека обычно выгоднее для заемщика, так как ставка по ней ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой. В случае же ужесточения монетарной политики и повышения ключевой ставки параллельно повышается и ставка по плавающим кредитам, что делает ее более выгодной для банка. 

Более низкий процент по кредитам с плавающей ставкой в период экономической стабильности достигается за счет того, что в них не закладывается процентный риск самого банка. Можно сказать, что кредитор и заемщик делят риски друг с другом — в случае стабильной ситуации на рынке заемщику удается сэкономить на процентах, в случае же ухудшения ситуации у банка есть возможность получить дополнительную доходность за счет приведения уровня процентной ставки по кредиту к изменившимся нормальным рыночным значениям», — указывает преподаватель департамента международного и публичного права Финансового университета при правительстве РФ, к. ю. н. Исмаил Исмаилов.

Проблема только в том, что, когда Центробанк стабильно понижал ключевую ставку, финансовые организации про плавающие ставки помалкивали. Заговорили о них лишь после того, как регулятор начал ужесточать денежно-кредитную политику.

«Банки не любят выдавать ипотечные кредиты из-за длительного срока  непонятно, каким будет курс рубля и процентные ставки. Ясно, что льготные ставки рано или поздно закончатся. Поэтому в кредитные договоры по ипотеке они стараются заложить плавающие ставки»,  отмечает доцент кафедры Национальной экономики ЭМИТ РАНХиГС при Президенте РФ, к. э. н. Владимир Трегубов.

По его словам, опасность таких договоров в том, что ЦБ может применять изменение ключевой ставки не как хирургический инструмент, изменяя ее на 0,25-0,5% и оценивая затем результат, а как топор, меняя, как в 2014 году, сразу на 7,5%. «Насколько тогда возрастут платежи по ипотеке тех граждан, которые согласились на плавающую ставку? Скорее всего, они окажутся в положении валютных ипотечников», которые взяли кредит в долларах или евро из-за низких ставок, но после резкой девальвации рубля просто не смогли обслуживать долг»,  не исключает Трегубов. 

Плавающая ставка страхует в первую очередь риски кредитора, но при этом ставит заемщика в заведомо неравноправное положение, подчеркивает президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. Заемщика, грубо говоря, обязывают компенсировать банку упущенную прибыль, даже когда ухудшение экономической конъюнктуры никак не связано с действиями самого заемщика и он непричастен к ситуации, из-за которой ему увеличили процент. «Простой человек не может отвечать за макроэкономику, стабильность национальной валюты, рост или спад производства»,  напоминает эксперт.

«Учитывая, что большинство наших граждан не являются профессиональными участниками финансового рынка, им сложно спрогнозировать последствия волатильности ставки и найти способ компенсации роста процентных платежей по займу. В  условиях восходящего тренда ключевой ставки затраты на обслуживание ипотечных кредитов с плавающей ставкой также будут расти, что повышает риск дефолта заемщиков и в конечном счете создает проблемы для банковской системы в целом», — предупреждает доцент экономического факультета РУДН Дарья Карпова.

Рост величины плавающих процентных платежей может существенно увеличить долговую нагрузку заемщика. Увеличение годовой ставки на 1-2 процентных пункта для кредита сроком более 10 лет может повысить общие затраты на обслуживание долга на десятки процентов. 

Независимый финансовый советник Александра Базак добавляет, что плавающая ставка в любой момент может повыситься и при каждом изменении нужно заново рассчитывать ежемесячный платеж. «При плавающем проценте и на срок более 10 лет переплата по ипотеке увеличивается более чем на 30%»,  делится она.

Выгодна плавающая ставка по ипотеке только в случае, если кредит берется на небольшой срок, а в экономике наблюдается стабильность, нет предпосылок для роста тех индикаторов, к которым привязываются плавающие ставки, считает Инна Солдатенкова.

«Идеальной для заемщиков станет ситуация, когда после получения кредита ставка начнет падать, но надо помнить, что во всем мире и в России ставки по кредитам последнее время держались на минимальных уровнях», — добавляет председатель комитета по финансовым рынкам и инновациям в сфере финансовых технологий Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России», к. э. н. Никита Демидов.

Кстати, как напоминает Владимир Трегубов, плавающие ставки по ипотеке привели к мировому финансовому кризису: «Казалось, что последствия кризиса “доткомов” 2001 года на финансовом рынке были преодолены, ФРС США подняла ставки, а за ней и ипотечные банки. Заемщики не смогли обслуживать свои кредиты, которые были переупакованы в облигации и проданы инвесторам по всему миру  в 2008 году пирамида долгов посыпалась, вызвав обвал на мировых финансовых рынках»,  вспоминает экономист.

Оставить комментарий (0)

Топ 5 читаемых



Самое интересное в регионах
Роскачество