После повышения ключевой ставки Центробанка до 15% годовых миллионы российских ипотечников получили возможность по-новому подойти к досрочному погашению своего жилищного кредита. Вместо того, чтобы выплачивать ипотеку досрочно, сейчас стало выгоднее открыть банковский вклад по высокой ставке и копить на досрочное погашение кредита, рассказали aif.ru эксперты рынка недвижимости.
Как это работает
По данным Минфина РФ, за последние годы в России выдан почти миллион жилищных кредитов по программе льготной ипотеки на новостройки по ставке 7% или 8% годовых. Порядка 675 тысяч кредитов выдано по программе семейной ипотеки по ставке 6% годовых и еще 200 тысяч кредитов — по программам дальневосточной и сельской ипотеки по ставке 2% и 3% соответственно. Общее число ипотечников, по подсчетам Банка России, достигло 10 миллионов человек.
Подавляющее большинство из этих 10 миллионов человек взяли ипотеку по ставке меньшей, чем сегодня банки предлагают по вкладам. Так, Сбербанк обещает максимальную доходность в 14%. Такие же или еще более выгодные предложения есть у Газпромбанка, ДОМ.РФ, МКБ или Росбанка. Вслед за повышением ключевой ставки Центробанка готовятся к повышению ставок по вкладам десятки других банков, при этом многие готовы зафиксировать своим клиентам такую доходность на три года.
Поскольку ставка по ипотечному кредиту тоже фиксированная, несложно подсчитать, что разница между ставками может принести семье, взявшей льготный кредит под 6%, доход в 8% годовых. Это произойдет при условии, что такая семья имеет средства на досрочное погашение ипотеки, но вместо того, чтобы расплатиться по кредиту, положит эти деньги в банк на депозит под 14% годовых.
По информации Центробанка, в прошлом году средний срок, на который россияне оформляли ипотеку, составил 24 года и 1 месяц. Однако на деле большинство заемщиков всеми силами стремятся закрыть долг перед банком как можно скорее, и в итоге средний срок погашения ипотечного кредита в России составляет около 8 лет. Это значит, что многие заемщики умудряются находить дополнительные средства даже в текущих непростых условиях.
Как погасить ипотеку выгодно
В обычной экономической ситуации доходность по банковским вкладам всегда ниже, чем платежи по кредитам, поэтому гасить ипотеку досрочно — это рациональное поведение, рассказал в беседе с aif.ru ипотечный брокер и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. Но теперь на какое-то время все стало иначе.
«Сейчас из-за резкого повышения ключевой ставки ЦБ ситуация необычная, поэтому можно рекомендовать людям часть тех денег, которые они планировали направить на погашение ипотеки, положить на вклад по ставке от 14% и больше. Главное не класть в один и тот же банк, особенно мелкий, сумму больше 1,4 миллиона рублей — это максимум, что покрывает страховка», — сказал Дмитрий Ракута.
Такой же совет ипотечным заемщикам дала президент международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. По ее словам, имея базовые навыки финансовой грамотности, можно без особых хлопот заработать на высоких ставках по банковским вкладам. «Главное — внимательно изучить свой кредитный договор и договор вклада. Тогда можно спланировать и очередность платежей по ипотеке, и получить доход от разницы ставок», — отметила она.
По словам экспертов, при открытии вклада заемщикам следует обязательно учесть важные обстоятельства, в том числе условия пополнения и снятия денег с банковского вклада, рассчитать возможные налоги на процентный доход по вкладу, а также убедиться, что их дохода достаточно, чтобы совершать обязательные ежемесячные платежи по кредиту.
«Даже с учетом налога на вклады для многих ипотечных заемщиков будет выгодно отложить досрочное погашение ипотеки и открыть банковский вклад по высокой ставке. Вопрос в том, делать ли это прямо сейчас и сразу на три года, или посмотреть, не вырастет ли ключевая ставка ЦБ еще сильнее, а вместе с ней — и проценты по вкладу. А на месяц-два деньги можно положить и на накопительный счет», — посоветовала Ирина Радченко.
Единственное, в чем разошлись советы экспертов, — это в назначении досрочного платежа по ипотеке. Дмитрий Ракута советует сокращать срок кредита, поскольку так переплата банку по процентам будет меньше. Ирина Радченко, напротив, советует сокращать размер ежемесячного платежа, поскольку в непредвиденной жизненной ситуации заемщику так будет проще обслуживать долг вовремя и без просрочек.
