В России замедлился рост цен на вторичном рынке недвижимости. В начале ноября средняя стоимость квадратного метра на вторичке в 16 крупнейших городах составила 92,7 тысячи рублей, пишет «Коммерсант» со ссылкой на данные ЦИАН. За месяц показатель вырос на 0,9%, а за год — на 15,3%.
По наблюдениям аналитиков, на рынке наметилась стагнация: месяц назад темпы роста стоимости жилья были куда заметнее. Эксперты рассчитывают на продолжение стагнации на вторичном рынке. А придет ли она в столицу, есть ли предпосылки для снижения цен на московскую недвижимость? АиФ.ru узнал у экспертов.
Сергей Зайнуллин, доцент кафедры Национальной экономики РУДН:
«Повышение цен на недвижимость исчерпало основные драйверы роста: это льготная ипотека, снижение ключевой ставки, желание населения сохранить деньги в преддверии острой стадии экономического кризиса, „припарковав их в бетон“.
Факторы, влияющие на повышение цен, сейчас слабы. Увеличение размера материнского капитала должно быть незначительным, уменьшение ставки льготной ипотеки тоже не ожидается. Возможно, льготная ипотека до конца года будет оставаться на прежнем уровне, но после Нового года ставки по жилищным кредитам будут расти. Традиционные акции и скидки застройщиков, скорее всего, закончатся после Нового года, поскольку им необходимо будет улучшить свои финансовые показатели за 2021 финансовый год.
Факторы, которые влияют на понижение цены, гораздо более сильные и носят фундаментальный характер. Это:
— Резкое повышение ключевой ставки и перспективы ее роста до конца года приведут к росту ставок по ипотеке с задержкой в два-три месяца.
— По данным Банка России, уровень закредитованности населения достиг исторического максимума. Наше население является чрезмерно закредитованным.
— Продолжающееся падение реальных доходов населения только усиливается сохранением пандемии и локдаунами, что приведет к падению спроса и, соответственно, к заморозке рынка, падению цен.
Наиболее вероятный сценарий — в течение трех-шести месяцев цены заморозятся, продажи встанут, но падения не будет. Рынок недвижимости является довольно инерционный. Собственникам психологически тяжело снижать цены на свою недвижимость и тем более продавать ее дешевле цены покупки, неся убытки.
Через полгода застройщики будут вынуждены снижать цены на новостройки, маскируя это под акции и распродажи. Ориентировочно через год и частные владельцы начнут снижать цены».
Александр Ванчура, председатель правления строительного концерна:
«Пока тенденций к снижению стоимости недвижимости в столичном регионе нет. Более того, девелоперы продолжают поднимать цены на квартиры, несмотря на снижение покупательского спроса в среднем на 15-20% по сравнению с показателями первого полугодия.
Это обусловлено несколькими факторами. Основным драйвером продаж является ипотека, и, пока есть доступные ипотечные программы, спрос на недвижимость останется стабильным.
Динамику на рынке поддерживают высокий уровень инфляции и прогнозируемое повышение ключевой ставки. Покупатели стремятся приобрести недвижимость по текущим ставкам».
Вадим Богач, владелец московского агентства недвижимости:
«Сейчас наблюдается бешеный рост инфляции, который государство пытается приостановить путем удорожания денег — кредитов, в том числе ипотечных. Соответственно, и программа льготной ипотеки постепенно сворачивается. Рынок оказался в стагнации, и если экономическая ситуация продолжит ухудшаться, то мы увидим падение цен на недвижимость, впрочем, как и на все. Но недвижимость начнет дешеветь в последнюю очередь.
Чтобы подешевело жилье, предложение должно превысить спрос, рожденный льготными ипотеками. Как это будет происходить? Во-первых, повышение ставок по кредитам и ипотекам приводит к уменьшению количества одобрений по ним. Соответственно, на рынке снижается количество потенциальных покупателей недвижимости.
Во-вторых, если экономическая ситуация продолжит ухудшаться, бизнесы продолжат закрываться, а люди — оставаться без работы, то многим не останется ничего, кроме как продавать свои квартиры. Ведь набранные ипотечные кредиты надо чем-то выплачивать. А раз появится больше предложений о продаже, а спроса будет меньше, то цены будут падать. Скорость падения будет пропорциональна динамике ухудшения экономической ситуации в стране и увеличения роста безработицы».
Наталия Кузнецова, генеральный директор московского агентства недвижимости:
«Сегодня на рынке нет предпосылок для снижения цен. Однако небольшая коррекция все-таки происходит. Для поддержания спроса в условиях роста ипотечной ставки застройщики запускают различные программы субсидирования, а также сезонные акции и скидки, которых не было почти целый год.
К 2022 году ожидается выход новых проектов во всех классах. Но ждать существенного снижения цен не приходится. Переход застройщиков на эскроу-счета и проектное финансирование меняет парадигму их деятельности, при которой им невыгодно продавать быстро и дешево. Поэтому уровень стартовых цен по сравнению с 2019-2020 гг. вырос в среднем на 10-15%».
Максим Лазовский, владелец строительной компании:
«В нашей стране очень редко что-то дешевеет. С таким показателем инфляции (более 8% в годовом выражении) ждать снижения цен на недвижимость сложно. Но в теории оно может произойти. Для этого необходима длительная и системная работа по формированию собственной базы ресурсов, строительных материалов и кадрового резерва строительной отрасли.
Следующим шагом будет повышение прозрачности рынка и, как следствие, конкуренции. Когда каждый застройщик будет создавать экологичный, современный и качественный продукт, единственным рычагом конкурентной борьбы останется стоимость. Девелоперы начнут оптимизировать издержки, искать новые технологии, чтобы снизить себестоимость.
И жилье начнет дешеветь. Я говорю о первичном рынке. Вторичный же рынок зависит в первую очередь от общего уровня цен. Но при описанном сценарии жилье на нем непременно тоже начнет дешеветь».
Источники информации:
